17 декабря 2024 года Госдума приняла изменения в 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве", разрешающие застройщикам с 1 марта 2025 года использовать собственные стандарты отделки квартир вместо технических регламентов. Это решение вызвало широкий резонанс среди профессионального сообщества.
Новые правила: что изменится для дольщиков?
Принятые поправки дают застройщикам право самостоятельно устанавливать стандарты качества отделки, при условии, что они будут соответствовать минимальным требованиям Минстроя. Также введено ограничение компенсации за несоответствие отделки — не более 3% от стоимости договора. Минимальный срок гарантии на отделку сокращается до одного года.
Аргументы "за" и "против": что думают эксперты
Владимир Иванов, управляющий партнер Группы компаний СПЕКТРУМ, уверен, что введение собственных стандартов застройщиков, соответствующих требованиям безопасности, снизит количество судебных споров. По его словам, новый закон и стандарты повысят ответственность застройщиков за конечный результат, а удовлетворенные клиенты вряд ли будут инициировать судебные разбирательства ради сомнительных выгод.
По мнению Давида Багратуни, директора инвестиционно-правового департамента ГК "Сумма Элементов", главной задачей нового закона является баланс интересов дольщиков и застройщиков.
"Законопроект позволит сократить злоупотребления, связанные с приемкой квартир, и уменьшить количество необоснованных исков, в которых интересы дольщиков не связаны с качеством отделки, а ориентированы на получение финансовой выгоды. При этом минимальные требования, установленные Минстроем, гарантируют, что качество отделки не снизится до неприемлемого уровня. Если законопроект достигнет своих целей, это также может привести к снижению общей стоимости квартир, так как застройщики больше не будут вынуждены закладывать в цену дополнительные риски, связанные с массовыми судебными спорами", — пояснил эксперт.
Однако Багратуни также отметил, что репутация застройщиков играет ключевую роль:
"Покупатели все чаще будут ориентироваться на прошлый опыт компаний, выбирая надежных застройщиков, которые обеспечивают качественную отделку и прозрачные условия в договорах".
Не все эксперты столь оптимистичны. Илья Жарский, управляющий партнер Экспертной группы VETA, считает, что ограничение компенсации в 3% может негативно повлиять на качество отделки:
"Это демотивирует застройщиков вкладываться в высококачественные материалы и работы, так как риск серьезных взысканий минимален. Если отделка выполнена некачественно, размер устранения недостатков может быть значительно выше установленного порога, что вызывает вопросы о справедливости компенсаций".
Иван Ляхов, руководитель отдела правового сопровождения девелоперских проектов компании "Сити-XXI Век", рассматривает нововведения как шаг к снижению нагрузки на застройщиков в условиях экономической турбулентности:
"В текущих условиях, когда покупательная способность населения снижается, а строительные компании сталкиваются с ростом издержек и риском банкротства, ограничение размера компенсаций помогает снизить давление на застройщиков. Это особенно важно для сохранения стабильности на рынке. Тем не менее, важно, чтобы такие послабления не стали поводом для снижения качества отделки. Минимальные требования должны быть четко прописаны на законодательном уровне".
Ляхов также отметил, что важно предусмотреть ответственность дольщиков за злоупотребление правом:
"Если суд докажет, что целью иска дольщика была не защита своих интересов, а попытка получить необоснованную выгоду, это должно быть отражено в решении. Это позволило бы сделать систему более сбалансированной".
Риски для правоприменения
Опрошенные "СТРОИТЕЛЬНЫМ ФОРСАЙТОМ" юристы отмечают ряд потенциальных сложностей. Например, Анастасия Некрасова, руководитель юридического отдела по реализации строительных проектов компании TOUCH, обращает внимание на возможные манипуляции с интерпретацией новых стандартов:
"Суды могут по-разному трактовать ограничения, особенно в части определения причин недостатков и их связи с указанными стандартами. Это может увеличить длительность споров".
Евгений Исаев из Arrow Capital прогнозирует рост популярности квартир без отделки, так как дольщики будут стараться выделять отделочные работы в отдельный договор, чтобы избежать ограничений закона.
Чего ожидать дальше?
Эксперты единодушны в одном: нововведения требуют серьезной проработки. Римма Пашнина из ГК "Точно" подчеркивает необходимость детальной проработки стандартов, чтобы избежать снижения качества.
Закон также актуализирует важность репутации застройщиков.
"В условиях кризиса репутация становится ключевым активом. Покупатели будут тщательнее изучать опыт застройщиков перед заключением договора", — резюмирует Давид Багратуни.
Итог: шаг вперед или назад?
Принятые поправки стремятся сбалансировать интересы сторон, но их успешность будет зависеть от правоприменительной практики. Как отметил Евгений Исаев, первые выводы можно будет делать не ранее конца 2025 года. До этого времени рынок и суды будут приспосабливаться к новым правилам игры.
Подписывайтесь на «СТРОИТЕЛЬНЫЙ ФОРСАЙТ» (https://t.me/foresight_media) и делитесь с коллегами!