Резкий рост ключевой ставки Банка России и отсутствие льготной ипотеки могут притормозить освоение площадок под комплексное развитие территорий в Екатеринбурге. По словам застройщиков, проекты будущих строек ощутимо подорожали, а сами банки начали выдвигать девелоперам дополнительные условия.
Как пояснила ЕАН директор компании «Брусника» в Екатеринбурге Наталия Лушникова, с одной стороны, КРТ постепенно становится главным инструментом пополнения земельного банка девелоперов. Это, в принципе, и неудивительно с учетом того, что свободных площадок с подключенной инфраструктурой в городе не так и много. Лушникова отмечает, что из-за экономической ситуации неизбежны «коррективы в темп освоения площадок». Впрочем, договоры по КРТ подразумевают длительный срок освоения площадок, поскольку речь идет о расселении ветхого жилья. И процесс этот не всегда быстрый, если, например, был утерян ордер на квартиру или не оформлено наследство.
«Одна из ключевых проблем для рынка — ставка по проектным бридж-кредитам выше 25%. Средневзвешенный показатель проектного финансирования за последний год вырос более чем в два раза — с 6% до 13%. Стоимость публичного долга преодолела планку в 25%. Также банки начинают повышать требования по собственному участию девелопера в финансировании проекта и требуют участия в прибыли проекта», — сказала Наталия Лушникова.
По ее словам, застройщики ожидают, что в текущей экономической ситуации правительство в 2025 году внесет корректировку в механизм КРТ.
Например, предоставит девелоперам возможность передать площадку в залог банку или выделит застройщикам субсидии на расселение и подключение к инженерным сетям.
Но вряд ли государство так расщедрится по отношению к застройщикам, считает член экспертного совета комитета Госдумы по конкуренции Дмитрий Тортев. На это, по его словам, указывают ряд поправок по КРТ, которые подготовили в Минстрое России.
«В самом Минстрое России осознают, что без льготной ипотеки надеяться исключительно на застройщиков для выполнения планов по расселению аварийных домов не стоит. Поэтому ведомство с 2025 года и собирается учредить в регионах отдельных регоператоров по КРТ, которые будут обеспечивать заселение построенного жилья, заключать договоры с гражданами, осуществлять сбор и учет платы. Другой вопрос, как этот механизм приживется, если вспомнить, с каким сбоем у нас начинали работать регоператоры в других отраслях», — сказал Тортев.
Кроме того, Минстрой России решил пересмотреть размер компенсации за выкупаемое жилье.
Если поправки примут, то из выплат для переселенцев начнут вычитать расходы на снос ветхих домов.
Вместе с тем эксперт не видит предпосылок для снижения активности застройщиков на торгах по участкам под КРТ из-за дефицита площадок под застройку.
«Скорее, в 2025 году девелоперы займут выжидательную позицию и не будут торопиться с реализацией амбициозных, комплексных проектов. Во-первых, прогноз Банка России говорит о том, что доступных кредитов не будет весь следующий год и часть 2026 года. То есть ипотека останется с заградительными ставками, а вопрос с лимитами по льготным программам на 2025 год пока остается в подвешенном состоянии. Согласитесь, куда проще продать отдельный дом, чем целый жилой квартал. Окупаемость комплекса может растянуться на несколько лет, что застройщику невыгодно», — сказал Тортев.
По его мнению, на застройщиков в освоении площадок под КРТ не рассчитывают и в самом Минстрое России. Поэтому ведомство с 2025 года собирается учредить в регионах отдельных регоператоров по КРТ, которые будут обеспечивать заселение построенного жилья, заключать договоры с гражданами, осуществлять сбор и учет платы.
«На мой взгляд на 2025 год картина будет следующей.
Девелоперы могут пересмотреть сроки по застройке площадок под КРТ жилыми кварталами, приоритет будет отдан отдельным проектам-свечкам.
Аукционы не потеряют своей актуальности в Екатеринбурге из-за, как я уже говорил, дефицита земли, но застройщики, возможно, попытаются выторговывать для себя дополнительные условия, чтобы закупленные впрок площадки не стали для них бременем», — заключил эксперт.
В начале ноября представители Уральской палаты недвижимости и мэрии Екатеринбурга поспорили о перспективах КРТ. По данным аналитиков, застройщики перестали выходить на уже приобретенные в Екатеринбурге участки под комплексное развитие территории. Торможение проектов зафиксировали в Уральской палате недвижимости. В УПН не исключили также смену инвесторов, но в городской администрации не увидели предпосылок для падения интереса девелоперов к проектам КРТ.