Кажется, на рынке недвижимости назревает важный сдвиг: застройщики начинают признавать то, что еще недавно казалось невозможным. Прогноз в комментарии представителя компании Level звучит как гром среди ясного неба — цены на жилье могут упасть до 10% в 2025 году. Компания Level уже дает скидку до 40%, но предлагаем Вам детальнее проанализировать маркетинговые посылы, не всё так просто. Давайте разберемся, почему цены вдруг теряют свой ростовой иммунитет или утверждение не совсем корректно.
Почему цены не будут расти?
«Основной фактор — это рост себестоимости строительства. Материалы, рабочая сила, логистика — все дорожает, и это серьезно бьет по карману застройщиков. Раньше они могли компенсировать эти затраты за счет роста цен на недвижимость, но сейчас рынок вступает в новую фазу, когда платежеспособный спрос ограничен».
В этой части сразу хочется добавить, что сокращение темпов закупки напрямую повлияет на рост строительных материалов или появятся аналоги по доступной цене. Таков закон рынка. Шанс стабилизации и снижения затрат на материалы достаточно высокий. Это приведет к временному снижению цен, но цена всё равно будет расти за счет вымывания бюджетных лотов.
«Снижение цен ниже определенной границы упирается в финансовые ограничения проектного финансирования. Банк, предоставляющий кредит застройщику, ставит условия: цены не могут падать ниже установленного уровня, иначе проект становится нерентабельным».
Нужно учитывать, что у Застройщиков есть договор с банком, в котором описаны % за пользование кредитными деньгами. Простыми словами: у Вас есть кредитная карта, ее обслуживание стоит 2% от суммы, которую Вы обязуетесь внести по графику и если вы не вносите эту сумму, то начисляется дополнительны % (у каждого Застройщика он свой). Например, при запуске счетов эскроу это было КС+2-2,5% для известных Застройщиков и +4-5% для Застройщиков с небольшим опытом ввода проектов.
Какой вариант может быть внедрен:
1. Банки по согласованию с правительством дадут кредитный лаг при сохранении темпов и вилки себестоимости кв. м.
2. Помимо «кредитных каникул» банк изымет часть объема кв. м. по себестоимости, чтобы через реализацию получить потерянную прибыль.
«Но, несмотря на эти ограничения, небольшое снижение — до 10% — все же возможно. Как признают представители рынка, эту разницу можно покрыть за счет сокращения маржи. Однако застройщики едва ли готовы снижать цены значительно, так как это угрожает их долгосрочной рентабельности».
Естественный переход спроса на более бюджетные лоты временно сформирует «видимость снижения», но это всего лишь иллюзия. Лоты по более высокой цене (этаж, вид, количество лотов на этаже, удачная планировка или ограниченное их количество в ассортименте) замедлят темп роста, но при стабилизации экономической ситуации и оптимизации себестоимости строительства рост цен всё же продолжится. Цена больше привязана к стадии строительства и вымыванию лотов предложения, что и дает инвестиционный рост при входе на нулевом цикле проекта, т. к. при должном анализе локации и квартирографии, а также анализе продаж проектов в узкой и широкой локации, специалист может спрогнозировать наиболее выгодный лот для инвестиции или последующего проживания.
Что будет с продажами?
«Еще один важный момент — это снижение темпов продаж. Спрос замедляется, и это уже ощутимо в текущем году. У покупателей все больше сомнений: стоит ли брать жилье сейчас, когда на горизонте маячит возможное снижение цен? Особенно это заметно на фоне роста ипотечных ставок и нестабильной экономической ситуации».
Это утверждение верно для клиентов с закрытыми потребностями для проживания. Для инвесторов и тех, кто хочет переехать / разъехаться с родственниками или приобрести жилье детям период ожидания не принесет плодов:
1. Проекты в продаже сегодня и проекты, которые будут запущены в продажу в 2025 году будут отличаться по наполнению, т. к. оптимизация затрат в проектах на бумаге еще возможна в полной мере.
2. Правило 3 «Л»: локация, локация, локация. Будет ли проект в нужном месте? Какая квартирография будет? Точно не будет маленьких студий, из которых можно сделать пассивный доход?
3. Какие требования у банков будут к заемщикам? Будут ли без % рассрочки? Скидки? Ответ на эти вопросы никто сейчас не даст, но снижения цены может так и не произойти, а проекты будут в более «простой» комплектации, чем те, которые уже на высокой стадии строительства.
Стоит ли ждать падения цен?
Для покупателей это звучит как долгожданная новость. После многих лет роста цен рынок начинает перестраиваться. Однако важно понимать, что падение будет ограниченным. Никто из крупных игроков не хочет обрушения цен, и любое снижение будет тщательно просчитано или завуалировано через маркетинговые инструменты.
Совет для покупателей: если вы планируете покупку, следите за акциями и предложениями. В условиях замедления рынка застройщики могут предложить выгодные условия, чтобы стимулировать спрос. Но не ждите грандиозного обвала — цены будут корректироваться постепенно, сдержанно и полностью в соответствии со средневзвешенной ценой в модели проекта. Это означает, что «жирный» лот можно будет купить выгодно, при наличии инсайдов. Или постоянно ходить по офисам продаж и пытаться договориться, решение каждый принимает сам.
Совет для застройщиков: главное сейчас — адаптация к ЦА. Умение предложить покупателю именно ту ценность, которая будет выше обычной квадратуры и благоустроенного двора без машин. Инфраструктура, сервис, уникальные проекты — это то, что поможет выделиться и поддержать темпы продаж.
2025 год обещает быть наполненным креатива, новыми финансовыми инструментами и креативным для всех участников рынка. Как говорится, время покажет, кто окажется в выигрыше, а кто потеряет позиции. Но уже сейчас очевидно одно: рынок недвижимости больше не будет прежним, как и не вернуть не купленную квартиру, которую купил кто то другой.
Подписывайтесь на наш Telegram-канал Агентство недвижимости «Hot City»