Привет, друзья! Отдельный привет тем, кто имеет отношение к прекрасному городу Новосибирску — не была в нём никогда, но людей из него было много в моей жизни, и они все без исключения оставили какое-то приятное впечатление о себе, уж не знаю, мне так с ними повезло или все люди там такие, но ощущение какое-то хорошее.
Как всегда, если интересно каждый день читать мои заметки, то я веду телеграм-канал Недвижимость Краснодара с Екатериной Романенко - буду рада видеть и Вас там!
Между тем, разговор сегодня именно о Новосибирской области. Почему? Просто последние месяцы именно этот регион начал появляться во всех открытых данных по объёмам стройки, а в прошедшем ноябре, по данным Дом.рф, даже обогнал Московскую область и Москву по количеству строящихся домов, буквально наступая на пятки Краснодарскому краю.
Для понимания, в Краснодарском крае строится одновременно 792 дома, в Новосибирской области — 764 дома, а на третьем месте Московская область с цифрой 685 домов.
В чём ошибка Краснодарского края, и при чём здесь Новосибирская область?
Ситуация интересная, выглядит она так: до 2020 года Краснодарский край строил немного, стройки хватало и на тех, кто приезжает, и на внутренний рынок, при этом цены были относительно стабильны, как и объём проданного жилья. Если взять отчёты за 2020 год, то пропорция «продано/не продано/продажи не открыты в России» выглядела вот так:
В то же время в Краснодарском крае пропорция выглядела вот так:
Понимаете, т.е. ситуация у нас в регионе была такая же, как в среднем по стране, объём распроданного жилья такой же, и меры, которые предлагались в поддержку застройщиков, работали ровно как и по всей стране.
Для сравнения, Новосибирская область выглядела вот так в 2020 году:
В 2021 году в Краснодарский край потянулись московские строительные компании, но решили заходить не напрямую, а как инвесторы, и начали потихоньку выкупать доли у некоторых застройщиков, заставляя их строить больше, больше и больше, и уже к концу 2021 года в среднем по стране ситуация выглядела вот так (не забываем, именно в этот период застройщики начали взвинчивать цены):
А вот так ситуация в 2021 году выглядела в Краснодарском крае:
Краснодарский край продолжал строить, люди ехали, покупали, и к концу 2024 года ситуация по стране в целом выглядит вот так:
А в Краснодарском крае она выглядит вот так:
То есть, продолжая строить всё больше и больше, застройщики Краснодарского края, помимо снижения объемов продаж, как в целом по стране, теряют еще и в пропорции относительно общего объема.
Конечно, это ведет к проблемам, которые сейчас и наступают у некоторых застройщиков, особенно крупных, у которых реализация квартир доходит до 15% от общего объема.
Именно поэтому в Краснодаре (а именно здесь строится подавляющее большинство многоквартирных домов) цены на метр в новостройках стали ниже, чем в том же Екатеринбурге, Новосибирске и Нижнем Новгороде, хотя по логике всё должно быть наоборот, я имею в виду объём спроса. Сработало перенасыщение рынка: покупать стали на 25% меньше, но вырос и объем строящегося жилья.
При этом Краснодар есть Краснодар, и здесь благодаря погодным условиям всё рано или поздно купят, так как это юг, а если сюда прибавить дорогу, которая уже в этом году без пробок позволит ездить на море в течение двух часов, то и подавно всё разберут, а вот Новосибирская область такими особенностями не обладает (я не говорю, что там всё плохо, наоборот, это очень хороший регион), но даже если взять количество сделок, которое зарегистрировано в Росреестре за три квартала, то разница с Краснодарским краем ощутимая:
Разница видна невооружённым глазом, посмотрите: в Краснодарском крае 365,2 тыс. сделок было зарегистрировано, а в Новосибирской области 147,1 тыс. сделок, т. е. более чем в два раза.
И что думали застройщики Краснодарского края в целом ясно: расчёт был на то, что "льготная ипотека" всё вытянет, но «внезапно» её взяли и отменили, а вот что думают застройщики Новосибирской области, увеличивая объёмы стройки несмотря на изменения на рынке, не ясно.
Конечно, регион большой, и даже те, кто никогда там не были, слышали, что это одна из научных столиц России, но очень странно повторять ошибку Краснодарского края, видя, к чему это привело рынок нашего региона.
Хотя для тех, кто собирается приобретать жильё в Новосибирской области, это явный плюс, а вот для тех, кто собирается продавать, я бы советовала поспешить, так как переизбыток стройки — это всегда проблема на рынке.
Хорошего дня!