Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2024 г. N 306-ЭС24-7922
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципальных объектов теплоснабжения и горячего водоснабжения. Спустя некоторое время Управление МЧС проверило объекты на предмет пожаробезопасности и обязало Администрацию (как собственника объектов) устранить нарушения, в том числе путем капитального ремонта.
Администрация попыталась оспорить это решение, но суд подтвердил правильность выводов МЧС (решение от 02.12.2022). Тогда, при продлении договора аренды с Обществом, Администрация включила условие о том, что Общество обязано выполнять требования пожарной безопасности, в том числе, путем осуществления текущего и капитального ремонтов.
А затем подала в суд на Общество, так как последнее отказывалось выполнять предписания МЧС.
Суды 3 инстанций отказали Администрации.
Позиция судов:
▶️ Предписания МЧС выданы Администрации как представителю собственника, который должен обеспечить выполнение правил пожарной безопасности.
▶️ Устранение нарушений возможно только путем капитального ремонта, обязанность по проведению которого статьями 210 и 616 ГК возложена на собственника.
▶️ Обязанность арендатора объектов теплоснабжения направлена на поддержание в исправном состоянии имущества, непосредственно используемого в процессе теплоснабжения, выявленные же замечания не влияют на обеспечение теплоснабжения.
Позиция Верховного Суда:
1) В статье 616 ГК указано, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
➡️ В пункте 2.2.3 стороны возложили на арендатора обязанность своевременно за счет собственных средств обеспечивать выполнение всех требований законодательства о пожарной безопасности (в том числе капитального характера), предписаний, постановлений, иных законных требований должностных лиц пожарной охраны).
2) Суды не учли, что Обществу в аренду переданы объекты теплоснабжения, в отношении которых Законом установлены особые правила использования и обязательства арендатора.
➡️ В силу абзаца пятого части 1 статьи 38 ФЗ от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут, в том числе лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом.
В Обзоре судебной практики ВС РФ за 2 квартал 2006 года, утвержденном Президиумом ВС РФ 27 сентября 2006 г. (вопрос 14) указано следующее:
▪️ в силу части 1 статьи 38 Закона N 69-ФЗ ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом;
▪️ при аренде помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа зданий с учетом изменения назначения объекта, установки иного технологического оборудования;
▪️ стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме обязанностей в области обеспечения правил пожарной безопасности, к ответственности за нарушение этих правил должно быть привлечено лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанность;
▪️ при этом если в договоре аренды указанный вопрос не урегулирован, то ответственность за нарушение требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя - в зависимости от того, чье противоправное, виновное действие (бездействие) способствовало правонарушению.
Дело направили на новое рассмотрение в суд первой инстанции.