Покупка квартиры с некоторых пор превратилась в квест, и дело не только в высоких ценах. Застройщики и банки использовали сложные схемы по понижению ставок и кешбэки для привлечения покупателей, что в итоге вело к большим переплатам. И вишенка на торте: ипотечники могли остаться и без денег, и без жилья в случае банкротства строительной компании.
В ответ на это Банк России разработал новый ипотечный стандарт, который вступит в силу с 2025 года. Он сделает условия договора прозрачными и защитит ваши права. В статье подробно рассказываем о свежих правилах.
Подписывайтесь на канал АльфаСтрахование в Дзене, чтобы не пропустить полезные материалы о страховой помощи во всех сферах жизни.
Ваши деньги теперь застрахованы
Раньше для сделок с недвижимостью использовали особую форму расчетов — аккредитив. Вы переводили деньги на счет банку, а застройщик мог получить к ним доступ сразу после предоставления документов, подтверждающих выполнение промежуточных этапов работ. Собственно, он использовал их как хотел — на текущие расходы или завершение строительства.
❌ Главный минус в том, что средства на аккредитивах не застрахованы: если застройщик обанкротится или не выполнит обязательства, то можете остаться и без квартиры, и без компенсации.
✅ Теперь вы будете перечислять деньги на специальный эскроу-счет. Важное отличие от аккредитивов в том, что средства остаются заблокированными до полного завершения строительства и передачи ключей. К тому же сумма до 1,4 млн рублей защищена системой страхования вкладов. Это обеспечивает дополнительную безопасность, то есть нет рисков потерять деньги, если застройщик вдруг обанкротится или не закончит стройку.
Банкам запретят получать вознаграждение от застройщиков
Чтобы завлечь вас низкими ценами, строительная компания договаривалась о снижении ставки, а взамен выплачивала комиссию банку. Увы, это привело к ощутимому повышению цен на квартиры, ведь застройщик хотел компенсировать свои расходы.
Хорошая новость: c 2025 года банкам запрещено получать такое вознаграждение. Банк России рассчитывает так остановить рост стоимости квадратных метров, а вы сможете выбрать варианты по реальным ценам.
Кешбэк от застройщика больше нельзя учесть как первоначальный взнос
Схема работала так: если у покупателя было мало денег, он оформлял ипотеку с минимальным вложением 10–15%. После завершения сделки и передачи квартиры часть суммы ему возвращали в виде бонуса. Но низкий первоначальный взнос повышал общую сумму кредита, увеличивал ежемесячные платежи и итоговые расходы на жилье.
Радует, что с июля 2025 года учитывать кешбэк в сумме первоначального взноса запрещено. Больше нельзя оформить ипотеку, если денег не хватает. Это поможет реально оценить свои финансовые возможности на старте и избежать больших переплат.
Дополнительно Банк России рекомендует банкам установить единые ипотечные условия: сумма кредита не должна быть выше 80% от стоимости квартиры, а срок договора — до 30 лет.
Пониженную ставку нельзя будет купить
Раньше заемщик мог заплатить банку определенную сумму, чтобы получить более низкий процент на весь срок кредита или его часть. Это позволяло уменьшить ежемесячные платежи и общую переплату. Минусы в том, что на старте нужно внести большой платеж, а при досрочном погашении выгода от него терялась.
Пример👇
Клиент берет квартиру на 15 лет за 10 млн ₽ с первоначальным взносом 20% — 2 млн ₽.
- При стандартной ставке банка 12% годовых ежемесячный платеж составляет около 96 000 ₽. Общая переплата по кредиту за 15 лет — 9,3 млн ₽.
- Можно купить пониженную ставку 8% за единоразовый платеж — допустим, 1% от суммы кредита, то есть 80 000 ₽. Тогда ежемесячный платеж будет уже около 76 452 ₽, а общая переплата за 15 лет — 5,8 млн ₽. Общая выгода получится примерно 3,5 млн ₽. Однако если погасить ипотеку за три года вместо 15, то вы не успеваете накопить достаточную экономию на процентах, чтобы оправдать начальную оплату 80 000 ₽ за пониженную ставку.
С июля 2025 введут запрет на оплату комиссии. А до этого времени банки обязаны предоставить прозрачные расчеты, где будет видна разница между полной стоимостью кредита и вариантом с низким процентом. При досрочном погашении клиенту должны компенсировать покупку пониженной ставки.
Вам должны будут объяснить все условия договора
Для оформления ипотеки банки требуют обязательное страхование недвижимости и жизни заемщика. Также в договоре есть возможные штрафы за просрочку и комиссии за обслуживание кредита. Все эти моменты могут значительно повлиять на стоимость ипотеки.
С 2025 года представитель банка обязан информировать заемщика обо всех доплатах и штрафах, что поможет оценить свои финансы и принять взвешенное решение.
Можно сэкономить 40% на страховке, оформив полис «Ипотека для себя»
Обычный полис защищает только интересы банка, а его действие распространяется лишь на конструктивные элементы: стены и перекрытия. В случае пожара, затопления соседей или порчи имущества сам заемщик не получит компенсацию и придется тратить свои средства на восстановление ущерба.
Чтобы этого избежать, можно покупать дополнительные страховки на возможные форс-мажоры, но это дорого. Поэтому выгоднее оформить «Ипотеку для себя» — стоимость полиса будет дешевле на 40%.
Что он защитит:
♦️ Ваш ремонт — оплатим расходы на новую отделку и материалы.
♦️ Любимые вещи и технику — компенсируем затраты на покупку телевизора, мебели, ковров и стиральной машины.
♦️ Ответственность перед соседями — возместим ущерб от случайного затопления или иного повреждения квартиры.
Вы сами можете выбрать, на какие суммы хотите все застраховать, есть три программы. Кстати, если уже есть ипотечная страховка в другой компании, то при переходе к нам новый полис сделаем со скидкой 35%.
Чтобы видеть больше полезных статей о защите имущества, здоровья и финансов, подписывайтесь на канал АльфаСтрахование в Дзене.