Разберем две популярные проблемы с застройщиками:
1. Поздняя сдача квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
Первая проблема достаточно очевидная и не требует доказательства. Условно, если застройщик по договору должен был передать квартиру 1 марта, а фактически вы получили её 1 июня, то за этот период с 1 марта по 1 июня вы можете требовать с застройщика неустойку.
2. Получение квартиры с недостатками в ремонте:
Эту проблему выявить сложнее. Мы не всегда можем заметить все дефекты в квартире, поэтому для этого потребуется специалист, который найдет каждую недоделку от застройщика.
Бывают случаи, когда эксперт при осмотре заявляет: «В идеале нужно всё снести и построить заново». Конечно, это преувеличение, но практика показывает, что большинство квартир сдаются с дефектами.
Как получить компенсацию за позднюю сдачу и недоделки?
Предупреждаем: этот процесс не такой быстрый, как хотелось бы. Тем не менее, это путь к солидной компенсации от застройщика в будущем.
Правильно принять квартиру от застройщика.
Момент Х настал. Застройщик уведомил вас, что можно получить ключи и согласовать дату приемки квартиры.
Не торопитесь! Это тот самый момент, где можно и нужно зафиксировать все недостатки квартиры.
На приемке квартиры составляется акт приема-передачи, в котором указываются все недочеты, недоделки и пр, выявленные при приемке.
Поэтому в этом моменте нужен эксперт, который как раз это все выявит и впишет в акт. Нам нужен именно эксперт, не приемщик! Поскольку приемщик сможет только зафиксировать визуальные дефекты и вписать их в акт. Эксперт, напротив, сделает более детальное заключение, которое потом будет использоваться нами в суде.
Где найти эксперта?
Сейчас в интернете достаточное количество экспертных организаций, которые оказывают услуги по приемке квартир от застройщика и составления заключения по стоимости восстановительного ремонта. Оценивайте компании как будто идете на маникюр или к парикмахеру: рейтинг и отзывы.
Подача претензии.
Вы получили ключи от квартиры, у вас на руках экспертное заключение. Пора подавать претензию!
Как составить претензию?
Как я говорил не единожды, что в интернете масса шаблонов претензий по самым различным вопросам.
Давайте рассмотрим, что должна содержать претензия.
1. Укажите полностью, что между вами и застройщиком был заключен договор:
__.__.20__ между мной и ООО _______ (далее - Застройщик) заключён Договор участия в долевом строительстве № __________ (далее - Договор).
2. Укажите, что при приемке квартиры были выявлены недостатки.
На основании передаточного акта квартиры № ______ по адресу ___________ (адрес вашей квартиры), я принял квартиру с указанием выявленных недостатков.
3. Напишите, что обратились к эксперту для оценки ущерба.
Принимая во внимание ненадлежащее качество и несоответствие требованиям нормативно - технической документации, а также условиям Договора, выполненных Застройщиком работ, я обратился в экспертную организацию с целью проведения осмотра и исследования качества выполненных работ и применённых материалов при строительстве квартиры.
Из заключения эксперта № ______ от __________ следует о наличии множества дефектов и недостатков. Все выявленные недостатки (дефекты) возникли до передачи квартиры мне и являются производственными, нарушений правил эксплуатации не имеется. Общая стоимость устранения имеющихся недостатков (дефектов) составляет ______________ руб.
4. Укажите, что вы хотите от застройщика:
На основании вышеизложенного прошу:
1. Возместить расходы на устранение недостатков строительства в размере __________ руб.
2. Возместить стоимость независимой экспертизы в размере ________ руб. (ДА! Застройщик обязан вам возместить еще затраты на эксперта)
Денежные средства прошу перечислить по следующим реквизитам: (укажите ваши банковские реквизиты).
Что нужно приложить к претензии?
Все нужно приложить в копиях.
1. Договор ДДУ;
2. Акт приема-передачи квартиры;
3. Экспертное заключение;
4. Документы, подтверждающие оплату экспертизы.
А как же неустойка?
Конечно! Не забудьте указать в претензии, что получили квартиру позже срока, указанного в договоре.
Чтобы правильно рассчитать неустойку за задержку сдачи квартиры, нужно сначала понять, когда начался и закончился период просрочки.
Начало периода просрочки:
Это следующий день после даты, указанной в вашем договоре с застройщиком как последний день для передачи квартиры. Например, если по договору квартира должна была быть передана до 30 сентября 2019 года, то период просрочки начнется с 1 октября 2019 года.
Окончание периода просрочки:
Просрочка заканчивается либо в тот день, когда вы подписываете акт приёма-передачи квартиры, либо в день подачи иска в суд, если квартира так и не была передана.
Пример: По договору квартира должна была быть передана до 30 сентября 2019 года, но акт приёма-передачи подписан только 18 февраля 2020 года. Значит, просрочка длилась 139 дней (с 1 октября 2019 года по 17 февраля 2020 года).
Дополнительные соглашения:
Если вы заключали дополнительные соглашения с застройщиком об изменении сроков передачи квартиры, и они были зарегистрированы, то отсчет просрочки идет уже по новым условиям.
Особые случаи:
Если застройщик составил односторонний акт о передаче квартиры, потому что вы отказались принимать её без оснований, то просрочка считается законченной в этот день.
Мораторий на неустойку:
В некоторые периоды времени государство ввело мораторий на взыскание неустойки с застройщиков. Эти дни исключаются из расчёта просрочки. Мораторий действовал три раза:
С 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года (361 день);
С 9 октября 2022 года по 30 июня 2023 года (264 дня);
С 22 марта 2024 по 31 декабря 2024 (284 дня).
Расчёт суммы неустойки:
Неустойка рассчитывается исходя из 1/300 ключевой ставки Центрального банка России на день выполнения обязательств застройщика. Для физических лиц эта сумма удваивается. Уменьшить эту сумму договором нельзя.
Теперь у вас есть все данные, чтобы посчитать неустойку.
Я рассказал, как считается неустойка, но в интернете есть куча онлайн калькулятор, которые это сделают за вас.
Поэтому в конце претензии дополнительно просим возместить сумму неустойки.
Отправьте претензию в адрес застройщика ценным заказным письмом с описью вложения.
Подача иска в суд.
Ни разу еще в моей практике застройщики добровольно не перечисляли деньги по претензии.
Да, это прискорбно. Процесс будет дольше. Зато в судебном порядке вы сможете добиться большей компенсации от застройщика, чем вы указывали изначально в претензии.
Шаблон иска вы можете также найти в интернете, их превеликое множество. Они все типовые, выберете тот, где указано, что нужно взыскать с застройщика:
1. расходы на устранение недостатков строительства;
2. неустойку за нарушение срока передачи объекта;
3. неустойку за нарушение сроков возмещения расходов на исправление недостатков;
4. Штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
5. расходы на оплату проведения экспертизы;
6. компенсация морального вреда;
7. Почтовые расходы (отправка иска, претензии).
Давайте разберем все на конкретном примере.
По договору застройщик был обязан вам передать квартиру 1 сентября 2023 года.
Фактически вы получили квартиру 10 марта 2024 года.
Стоимость квартиры 10 млн. руб.
Расходы на устранение недостатков строительства 500 тыс. руб.
Стоимость экспертизы 10 тыс. руб.
Почтовые расходы - 1 тыс. руб.
Исходя данных обстоятельств в иске мы будем просить взыскать с застройщика следующее:
1. 500 тыс. - расходы на устранение недостатков строительства;
2. 1 886 тыс. - неустойка за нарушение срока передачи объекта;
3. 5 тыс. в день - неустойка с момента подачи претензии до перечисления денежных средств вам на счет;
4. 1 193 тыс. (500 + 1 886) / 2) - штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя;
5. 11 тыс. - судебные расходы (экспертиза, почта).
ИТОГО: 3 590 000 руб.
Сумма воодушевляющая!
К сожалению, суды по общему правилу снижают штраф и неустойки, дабы для баланса прав и интересов потребителей и застройщиков.
Единой практики по России нет, с помощью которой можно было бы спрогнозировать насколько суд снизит штраф и неустойку.
Поэтому практически каждый случай индивидуален.
Судебный процесс.
К сожалению, большинство судов перегружены такими исками и многие судьи банально просят не являться в судебные заседания, поскольку все уже предопределено.
Что предопределено?
В большинстве случаев суд назначит уже судебную экспертизу, где уже сторонний эксперт будет перепроверять то, что мы делали до подачи иска в суд.
Такая практика уже сложилась и суду действительно нужно точно убедиться в точном размере расходов на устранение недостатков строительства.
В практике встречались даже случае, что в процессе судебной экспертизы стоимость расходов становилась еще больше, и истец (т.е. вы возможно даже) получил бы еще большую компенсацию за устранение недостатков строительства.
Экспертиза длиться 2-3 месяца, потом суд назначает заседание для ознакомления с экспертизой и вынесения решение суда.
Все, победа?
Еще нет. После вынесения решения суда нужно подождать месяц, чтобы оно вступило в силу.
И вот спустя месяц вы уже можете прийти в суд за исполнительным листом.
Исполнительный лист нужно будет предъявить в Службу судебных приставов, которая находиться в том же районе, где и зарегистрирован застройщик.
В течении нескольких дней после предъявления исполнительного листа судебные приставы перечислят вам причитающуюся сумму.
Теперь победа!
Невозможное стало возможным! У вас получилось взыскать с застройщика достойную компенсацию.
Если хотите, чтобы все прошло спокойно, быстро, надежно и качественно — обращайтесь за помощью в ЮПартнер! При обращении вы получите бесплатную качественную и профессиональную консультацию.
Спасибо!
Всегда ваш ЮПартнер.
Телеграм канал: @tg_yourpartner