Друзья, в 2024 году рынок недвижимости претерпел значительную трансформацию, спровоцированную завершением массовой программы льготной ипотеки и жёсткими монетарными условиями ЦБ. Возможности людей взять ипотеку на адекватных условиях на текущий момент времени очень ограничены. Подведём сегодня итоги уходящего года и определим перспективы нового.
Итак, в 2024 году мы получили снижение выдач жилищных кредитов на целых 35–40%⬇️ относительно показателя рекордного 2023 года; эти цифры плюс минус сопоставимы с 2022 годом. Всего покупатели взяли 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 4,9 трлн руб. По льготным программам — 630 тыс. кредитов. Самой востребованной стала "Семейная ипотека"👨👩👧👦. По данным на конец ноября, порядка 40% кредитов выдавалось на рыночных условиях, а каждая четвертая ипотечная сделка проходила с применением субсидирования, то есть с выплатой комиссии за снижение ставки.
Причины спада я уже обозначила выше. Сами посудите, под конец года рыночные ставки по ипотеке взлетели почти до 30%. Если быть точнее: на середину декабря, средневзвешенная ставка по рыночным жилищным кредитам в 20 крупнейших банках достигла:
👉 на первичном рынке — 28,97%,
👉 на вторичном — 29,38%.
Ну, то есть для покупки однушки, к примеру, в столице нужно ежемесячно отдавать по кредиту 180000 рублей в месяц. Это при условии, что средняя зарплата в 2024 году в Москве по данным Мосстата составила 151 219 рублей.
Ещё интересный тренд — всё больше покупателей (кому это доступно) предпочитают приобретать жилье за полную сумму сразу или в рассрочку. Так суммарно за 11 месяцев 2024 года ипотечный спрос снизился на 33% по сравнению с 2023 годом, а неипотечный вырос на 17%.
Нужно понимать, что сегодня рынок всё ещё адаптируется к новой реальности. В связи с сокращением объёмов продаж, будет уменьшаться выход на рынок новых проектов. Сейчас на рынке много неопределенностей, и что касается 2025 года — многое будет зависеть от политики Центробанка🏦 и стоимости ипотеки. Регулятор заявляет, что при сегодняшних темпах роста инфляции не стоит ждать снижения ставки ранее второй половины 2025 года. При этом при сохранении текущего уровня ставки ситуация может стать ещё сложнее в скором времени. Почему❓ Из-за внедрения ипотечного стандарта, закрывающего возможности снижать ставку за счёт комиссии. А ещё ЦБ с июля впервые может внедрить количественные ограничения выдачи ипотеки через макропруденциальные лимиты., т.о., борясь с повышенной долговой нагрузкой граждан. Под ограничения могут попасть кредиты с низким первоначальным взносом (менее 20%), которые выдаются заёмщикам с высокой долговой нагрузкой.
В целом в 2025 году снижение ипотечных выдач продолжится📉. Это прогнозируют и сами банки. К примеру, по прогнозу ВТБ, продажи ипотеки в следующем году могут составить около 4 трлн рублей, сократившись минимум на 20%; ПСБ ожидает падение выдач до 4,3 трлн рублей, Абсолют Банк — до 3,5-,3,8 трлн. Улучшить картину могли бы новые адресные льготные программы, что в обозримом будущем маловероятно. Для восстановления рыночных программ нужно, чтобы ключевая ставка опустилась ниже 15%, на что рассчитывать в следующем году, увы, не стоит. При этом сокращение ипотечных сделок не приведёт к снижению цен на недвижимость.