Долги за жильё и коммунальные услуги прибрели характер «хронического недуга»: об этом знают все, но говорить об этом как-то не принято. Наличие такой задолженности никого не удивляет и не является основанием для применения управляющими компаниями экстремальных мер по отношению к коммунальным должникам, которые уверенно рассуждают на темы невозможности лишения гражданина единственного жилья. При этом должники с нетерпением ожидают истечения срока давности для взыскания этих долгов, а кредиторы (прежде всего – банки и МФО) начали предлагать должникам компромиссные варианты (списание долгов при 30-процентном возврате), надеясь получить хоть какие-то деньги в безвыходной ситуации, либо подписывают договоры уступки прав требования с долговыми агентствами, особенно по долгам с истекшим сроком давности.
Надо признать, что продажа долгов профессиональным коллекторам –мера серьёзная. Когда должник какого-нибудь «зеленого» банка обнаруживает в своём подъезде, на стене, надпись крупными буквами «Квартира 49 отдай долг крыса», он сразу понимает, что спокойная жизнь, с «вежливыми» телефонными звонками из банка, заканчивается. То, что не может себе позволить банк, вынужденный соблюдать приличия и заботиться о репутации, для коллекторов – привычная практика. А теперь, самое время объяснить подписчикам, почему я пишу эту статью и какое отношение имеет проблема погашения коммунальных долгов к деятельности долговых агентств (я предпочитаю это наименование, хотя, сколько не называй коллектора «долговым агентством», на методах его работы это никак не отражается).
«Хоть видит око, да зуб неймет.»
Коммунальными долгами долговые агентства интересуются давно, что объясняется широким распространением таких долговых обязательств, внушительными финансовыми характеристиками коммунальных долгов и отсутствием у значительной части должников возможностей для защиты своих интересов.
Что мешает долговым агентствам осваивать этот сегмент рынка
Жилищный кодекс России мешает, часть18 статьи 155 этого документа. Управляющая организация не вправе уступать право (требование) по возврату просроченной задолженности физических лиц по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц. Заключенный в таком случае договор об уступке права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги считается ничтожным (часть 18 статьи 155 ЖК РФ, в ред. Федерального закона от 22.04.2024 N 84-ФЗ)
Попытки преодолеть запрет
Действенная мера предусмотрена Жилищным кодексом, тем более, что касается она на только управляющих компаний, но всех прочих взыскателей коммунальных платежей (товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, ресурсоснабжающих организаций и так далее). Практика показывает, что взыскатели долгов за пользование жилыми помещениями и оказанные коммунальные услуги пытаются использовать самые разные возможности для преодоления запрета, предусмотренного Жилищным кодексом России. К этому надо быть готовым, учитывая следующие рекомендации:
Содержание почти каждого единого платежного документа, предусматривающего оплату за пользование жильём и коммунальные платежи, предусматривает участие о этих правоотношениях (на стороне управляющей компании), ещё нескольких организаций: основного взыскателя задолженности (чаще всего - УК); получателя коммунальных платежей (УК сами денег не получают); компании, на которую возложены функции учета платежей (не всегда); ресурсо-снабжающие организации, которые получают деньги жильцов напрямую, на основании прямых договоров. Такое впечатление, что в сфере ЖКХ такая запутанная схема, со многими участниками используется далеко не случайно: у каждого, кто пытается вникнуть в суть этой «многоступенчатой» конструкции, предназначенной для взыскания коммунальных долгов, прежде всего возникает желание отследить движение денег. И лишь самые «упертые» при этом вспомнят, что вообще-то мы начинали рассуждать об уступке прав требования третьим лицам.
Запрет, предусмотренный частью 18 статьи 155 ЖК РФ, «теряется» во всей этой запутанной комбинации. Коммунальные долги уступают третьим лицам, используя самые разные сомнительные аргументы:
-Что третье лицо, которому передано право требования, не является кредитной организацией или лицом, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц («лукавое» объяснение: в статье 155 ЖК РФ сказано – «в том числе», то есть всем без ограничений);
-Что уступка прав требования не имеет отношения к коммунальным платежам, поскольку право требования по первоначальной задолженности, до уступки этого права коллекторам, передавалось первоначальным кредитором в судебном порядке, посредством поворота судебного решения. Используются и иные способы для преодоления запрета на привлечение третьих лиц к возврату коммунальных долгов.
Выводы из этой «реплики по поводу» у меня такие:
-Коммунальные платежи должны производиться лишь надлежащему получателю этих денег, полномочия которого закреплены решением общего собрания жильцов и договором управления МКЖД;
-Привлечение третьих лиц к погашению задолженностей за пользование жилым помещением противоречит требованиям действующего законодательства;
-Жильцам МКЖД необходимо получить у Управляющей компании копии основных документов, регулирующих процедуру погашения задолженностей за пользование жилым помещением, прежде всего: договораы управления МКЖД; протоколы общих собраний жильцов; документы, устанавливающие полномочия получателя коммунальных платежей; прямые договоры с поставщиками услуг и ресурсо-снабжающими организациями (при наличии).
-Любые попытки привлечения третьих лиц к обслуживанию коммунальных платежей следует обжаловать в судебном порядке.