Столичные власти перестали выдавать разрешения на строительство новых комплексов апартаментов, поскольку в них нельзя прописаться и они не обеспечиваются социальной инфраструктурой - детскими садами, школами, поликлиниками и т.д. При этом проекты, которые уже строятся, будут завершены. Об этом заявил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Владимир Ефимов.
При этом Ефимов подчеркнул, что все текущие проекты апартаментов будут завершены, но власти предлагают девелоперам там, где это возможно по градостроительным правилам, перевести их в категорию жилья.
"Почему мы прекратили принимать такие градостроительные решения - это вопрос обеспечения необходимой инфраструктурой. Апартаменты - это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые социальные услуги, в первую очередь образовательные", - отметил Ефимов.
Ефимов также обратил внимание, что по своей сути апартаменты являются разновидностью гостиничных номеров. "Они действительно имеют целесообразность, например, на юге России, где пользуются такими помещениями эпизодически, в сезон. Специфика Москвы подталкивает нас к тому, чтобы мы апартаменты не строили", - резюмировал он.
Споры о статусе апартаментов в стране идут уже много лет. Урегулировать этот вопрос планировали на федеральном уровне, однако этого так и не произошло. Вопрос об апартаментах в России обсуждают уже несколько лет, закон об их статусе хотели принять в 2016 году. Тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах, однако в итоге такой подход не был поддержан законодателями. В марте 2024 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин признал, что власти зашли в тупик с этим законом, потому что по вопросу апартаментов есть диаметрально противоположных позиции: первая – позиция крупных городов, считающих, что апартаменты не нужны, вторая – точка зрения приморских городов, поддерживающих такой формат недвижимости.
Правовой статус апартаментов: Апартаменты - это нежилое помещение, а его покупатель с точки зрения закона занимается предпринимательской деятельностью. Апартаменты не предоставляют возможность получения места регистрации по месту жительства, так как не являются жилым помещением. Проблема апартаментов заключается в том, что к ним нельзя предъявить требования санитарно-эпидемиологических норм: по площади, планировке, уровню шума и прочему. А значит, невозможно гарантировать жителям безопасные и безвредные условия жизни. Застройщикам строительство апартаментов выгодно как раз тем, что у них нет обязательств по возведению социальной инфраструктуры. За счет этого девелоперы могут получать больше прибыли, даже делая цены ниже.
Самый большой минус апартаментов - банкротство застройщика апартаментов. Если покупатели квартир достаточно защищены, и если здание строится без эскроу-счетов, могут получить квартиры или компенсации, то тех, кто приобрел апартаменты лишь включат в реестр кредиторов при банкротстве. И только если средств кредитора хватит (а это случается не всегда), они получат выплаты. Но не недвижимость. Еще один момент - отсутствие исполнительского иммунитета: единственную квартиру у банкрота не отнимут (за исключением долгов по ипотеке), а вот апартаменты обычно могут.
В феврале 2024 года власти Москвы начали предъявлять претензии к апартаментам, переделанным из зданий бывших общежитий, цехов и пр. Собственникам, уже живущим в таких апартаментах, объявили, что у них использование участка не подпадает под разрешенное использование (вместо жилья или гостиничного комплекса тут по бумагам завод или фабрика), в помещениях проведена незаконная реконструкция, незаконный раздел помещения на несколько отдельных и т. д.
Госинспекция по недвижимости начала проверять законность строительства апартаментов в Москве. В план проверки включено около 600 зданий. При этом власти уже проверили порядка 200 объектов и выявили 25 признаков нарушений, которые касаются несоответствия применения земельного участка ввиду его разрешенного использования, а также несоблюдения требований, связанных с реконструкцией строений.
Апартаменты в большинстве случаев продаются как нежилые помещения — офисы или гостиничные номера, в зависимости от того, какой вид разрешенного использования (ВРИ) был у земельного участка (ЗУ) на момент начала строительства или реконструкции здания (4.7 «Гостиничное обслуживание», 3.0 «Общественное управление» или 4.0 «Предпринимательство»). Строить жилые апартаменты на продажу нельзя, если земля по документам была предоставлена для строительства офисов или других административных зданий.
Штраф или снос?
В Госинспекции сообщили, что при выявлении незаконных апартаментов застройщику грозит административная ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка. Кроме этого, если будут установлены признаки, указанные в ст. 222 ГК, такой объект может быть признан самовольной постройкой.
Однако вопрос сноса здания является крайней мерой, массовой судебной практики нет по данному вопросу. Скорее всего, даже в случае выявления нарушений ВРИ застройщиков ждут лишь штрафы, требования сменить ВРИ или использовать здание по назначению. «К примеру, выявлено здание, распроданное по номерам как гостиница. Оно находится на участке, ВРИ которого не соответствует коду 4.7 классификатора Минэкономразвития. В этом случае еще можно подать заявление на изменение плана землепользования и застройки (ПЗЗ), смену ВРИ участка и, даже получив отказ, попробовать отстоять права в нескольких судебных инстанциях.
При этом штраф за подобные нарушения для девелопера как для юридического лица может составлять от 1,5% до 2% кадастровой стоимости земельного участка, уточнила эксперт. По ее словам, штраф для собственника апартаментов будет составлять от 1,5 тыс. до 2 тыс. руб. на физическое лицо и от 200 тыс. до 400 тыс. руб. — на юридическое лицо.