При покупке квартиры в ипотеку с перепланировкой есть нюансы, которые обязательно надо учитывать. Законодательством изменения в ипотечной квартире не запрещены, но некоторые ограничения могут быть прописаны в договоре с банком.
Также при покупке ипотечной квартиры с уже сделанной перепланировкой могут быть риски получения штрафов из-за недобросовестности предыдущего собственника.
Разбираемся, что нужно знать, если вы решили переделать ипотечную квартиру или покупаете квартиру с перепланировкой в кредит.
Что говорит ипотечный договор
В договоре об ипотеке банк и заемщик фиксируют условия сотрудничества. Помимо обязательств по выплатам, в документе прописывается ответственность за имущество. Так, до погашения кредита жилье является обеспечением исполнения обязательств по кредиту и передается в залог банку, поэтому последний заинтересован в том, чтобы стоимость квартиры не снижалась.
Из-за этого некоторые банки запрещают перепланировку в принципе или ограничивают допустимые изменения простыми обновлениями, а не глобальными работами. Если в договоре нет запрета на перепланировку, то ее необходимо согласовать при определенных видах работ.
Когда перепланировку нужно согласовать с банком
Для получения разрешения на перепланировку жители обращаются в жилищную инспекцию. Именно это учреждение уполномочено согласовывать работы по перепланировке в квартире. Согласование потребуется, если вы хотите:
- перенести или изменить границы совмещенного санузла, уборных и ванных комнат;
- перенести и ликвидировать дверные проемы, создать новые конструкции в других местах квартиры;
- снести межкомнатные перегородки и создать новые, в том числе с целью изменения назначения помещений;
- расширить жилую площадь за счет дополнительных помещений;
- переоборудовать стандартные тамбуры.
Если квартира в ипотеке, сотрудники жилищной инспекции попросят вас предоставить разрешение банка.
Вероятность отказа повышает креативность перепланировки — чем специфичнее задумка, тем меньше у банка оснований ее согласовывать, потому что кредитор всегда думает о возможной продаже квартиры, ведь она в залоге.
Сбербанк сделал шаг навстречу клиентам и в декабре 2018 года смягчил ограничения для вторичного жилья, убрав почти все требования к перепланировке и оставив только запрет на критичные работы, которые и так нельзя проводить. Важно, чтобы изменения не привели к уменьшению площади квартиры и, соответственно, ее цены.
Иногда запрет на перепланировку может быть прописан в кредитном договоре.
Как уведомить банк о перепланировке
Изучив договор и убедившись, что препятствий для перепланировки нет, следует подготовить план изменений и утвердить его в Бюро технической инвентаризации (БТИ).
С проектом и утверждением могут помочь практически в любой компании, которая занимается сделками с недвижимостью. Как только эта часть сделана, нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему утвержденный новый план.
В случае положительного ответа банка документы необходимо отдать в Жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы и приступить к ремонту.
На ожидание ответа от инспекции стоит заложить около четырех месяцев. Когда ремонт будет закончен, нужно составить итоговый план помещения, вновь утвердить его в Жилинспекции и отправить копии документов, подтверждающих завершение перепланировки, в банк.
Покупка квартиры с перепланировкой
При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены.
Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта.
При перепланировке категорически нельзя:
- объединять кухню с жилыми помещениями;
- размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже;
- расширять кухню за счет санузла или комнаты;
- увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни;
- переносить батареи на лоджию;
- прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения;
- переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии;
- делать полы с подогревом от общедомовых систем.
Если в выбранной для покупки квартире есть пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.
В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик.
Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочно погасить долг по ипотеке.
💬 Присоединяйтесь к нашему Telegram-каналу по ссылке 👉 нажмите сюда.
Ежедневно публикуем горячие предложения, скидки и новостройки с выгодными условиями.
Как получить подборку квартир под ваши запросы?
- Напишите ваш номер телефона в чате, и мы сразу свяжемся с вами для уточнения деталей.
