Рынок недвижимости заканчивает 2024 год в глубоком кризисе. Отмена 8-процентной льготной ипотеки и повышение Центральным банком России ключевой ставки до рекордных 21 процента нанесло серьезный удар по строительной отрасли.
Осенью кредитные организации в Ростовской области подняли ставку до 38–40 процентов. Почти вдвое выросла стоимость ипотечного кредита, в которую входят сумма основного долга, процент на эту сумму и ряд других платежей.
Изменения повлекли за собой рост переплаты кредита для заемщиков. К примеру, ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру площадью 58 квадратных метров составляет около 200 тысяч рублей. При условии, что ипотека взята на 30 лет, а размер выданного кредита — 8,5 миллионов рублей.
Средняя заработная плата в Ростовской области, по данным Росстата, составляет примерно 60 тысяч рублей (показатель на сентябрь 2024 года). Это означает, что даже если семья из двух человек имеет среднемесячный доход в 120 тысяч рублей, она не в состоянии купить себе квартиру при текущих ставках.
Для обычного жителя Ростовской области покупка собственного жилья стала нереализуемой мечтой. Учитывая низкую платежеспособность населения, банки стали чаще отказывать в выдаче ипотеки. Кредитным организациям нужна гарантия возврата средств. Но ее способны предоставить не многие.
По данным Национального бюро кредитных историй, пик отказов по ипотеке на новостройки пришелся на конец осени. В октябре доля отказов составила 77%, а в ноябре — 72%. Для сравнения. В мае 2024 года, когда еще действовала льготная ипотека под 8% годовых, число отказов по заявкам на ипотечный кредит составляла 49%. В июне — 59%. Кредит на жилье выдавали каждому второму, а желающих было предостаточно.
В июне 2024 года жители Ростовской области взяли ипотечных кредитов на 67 миллиардов рублей. В октябре банки дали на покупку жилья всего 5,7 миллиардов рублей. Почти в 12 раз меньше!
В нынешних реалиях кредит выдают лишь льготникам, из которых и формируется статистика. В их числе: семьи, воспитывающие ребенка возрастом до шести лет (ипотека под 6%), IT-специалисты (ипотека под 5%) и люди, которые готовы переехать в сельскую местность (ипотека под 3% в малых населенных пунктах).
Подавляющее число жителей региона просто прекратили обращаться в банки за покупкой недвижимости. По данным регионального министерства строительства, в октябре половина квартир в многоэтажках Ростовской области не была продана. В регионе продолжает пустовать порядка трех миллионов квадратных метров жилья (около 50 тысяч квартир). В Ростовской области падение спроса на жилье за 11 месяцев 2024 года составило 31% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Донской регион занял третье место в России по темпам снижения продаж.
При этом эксперты в один голос утверждают, что худшее еще впереди. Учитывая тенденцию, количество нераспроданного жилья в 2025 году будет только увеличиваться. Ведь застройщики продолжат возводить новые дома, выполняя обязательства перед банками и клиентами. Более или менее активно будет продаваться только элитное жилье. Их владельцы не нуждаются в кредитах. А дорогие покупки станут способом вложения рублевых активов, которые обесцениваются с каждым днем. Возможно, с этим связана резкая активизация строек в самом центре Ростова.
В условиях санкций и роста инфляции ситуация на рынке недвижимости будет только ухудшаться. Многие застройщики могут оказаться в долговых ямах и обанкротиться.