Приветствую вас, уважаемые читатели!
Многие из нас с вами являются плательщиками налога на доходы физических лиц или, как его ещё называют в разговоре, подоходного налога.
Уплата названного налога является обоснованной государственной мерой и служит для пополнения государственной казны.
Вместе с тем, Налоговым Кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность возврата ранее уплаченного налога при наличии на то определенных оснований.
Институт возврата налога называется «налоговые вычеты», которые бывают стандартными, социальными, инвестиционными, профессиональными, вычетами при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и, наконец, имущественными.
В настоящей статье я хочу поговорить именно об имущественных налоговых вычетах, которые можно получить при приобретении и продаже жилья (ст. 220 НК РФ).
Для понимания темы в целом следует разъяснить что такое вычет.
Это денежная сумма, которая вычитается из налоговой базы при расчёте налога.
Ну, например, сумма дохода составляет 10 000 рублей. Без применения вычета эта сумма и будет являться налоговой базой. И если её умножить на налоговую ставку 13% процентов, то размер налога получится равен 1300 рублей.
Если применить вычет, допустим, 4 000 рублей, то налоговая база уже станет равна 6 000 рублей, а сумма налога — 780 рублей.
А если применить вычет равный сумме дохода, то база, как и сам налог будет равен нулю.
Так вот, статья 220 Налогового Кодекса РФ представляет нам следующие вычеты связанные с приобретением или продажей жилья:
- Вычет в виде расходов на строительство жилья, покупку земельного участка под его строительство либо приобретение уже готового жилья.
- Вычет в виде расходов на уплату процентов по кредитам и займам, взятым в целях строительства или приобретения указанных объектов.
- Вычет при продаже жилья.
Вычет на покупку и строительство
Сначала давайте определимся с какого момента возникает право на получение такого вычета.
При покупке жилья право на вычет возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. То есть, если Вы подписали договор купли-продажи и акт приема-передачи в декабре 2024 года, а переход права собственности зарегистрировали в январе 2025 года, то право на получение вычета у вас появиться только в 2025 году. А получить реальные деньги ввиду применения вычета вы сможете только в 2026-ом году.
При строительстве индивидуального жилого дома право на вычет возникнет после регистрации права собственности на него.
На земельный участок, купленный под строительство, право на вычет возникнет только после регистрации права собственности на соответствующее построенное на нём жильё.
Право на вычет в отношении квартиры, комнаты или доли в них в строящемся доме возникает с момента подписания с застройщиком акта приема-передачи. Но обратиться за вычетом можно будет только после регистрации права собственности.
Приведу пример: квартира в построенном и введенном в эксплуатацию многоквартирном доме передана по акту приема-передачи от застройщика к долевому участнику в декабре 2024 года, а право собственности на это жильё зарегистрировано только в январе 2025 года. В этом случае право на вычет возникло в декабре 2024 года, а обратиться за возвратом налога можно в 2025 году, после регистрации права.
Теперь следует выяснить какие расходы могут включаться при определении размера вычета.
Если речь идёт о купленной квартире, комнате или доле в них, то при расчете вычета могут быть учтены следующие расходы:
- на приобретение такого жилья. То есть сумма уплаченная за него.
- расходы на приобретение отделочных материалов;
- расходы на работы, связанные с отделкой;
- а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.
В расходы на новое строительство либо приобретение на территории России жилого дома или доли в нем могут включаться расходы:
- на разработку проектной и сметной документации;
- на приобретение строительных и отделочных материалов;
- сама сумма покупки дома;
- расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;
- расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации.
Следует отметить, что принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли в них возможно в том случае, если договор, на основании которого осуществлена такая покупка, предусматривает приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки.
Теперь перейдём к размеру вычета. Его максимальное значение не может превышать двух миллионов рублей.
Здесь нужно разъяснить немного подробнее.
Если расходы на строительство либо приобретение жилья составили сумму менее двух миллионов рублей, то к вычету можно принять только эту сумму, ну пример 1 600 000 рублей. Однако, при покупке либо строительстве нового жилья в последующем неиспользуемый размер вычета, в нашем случае это 400 000 рублей, можно будет применить вновь.
Если расходы равны либо превышают два миллиона рублей, то к вычету можно принять только 2 000 000 рублей.
Необходимо пояснить, что два миллиона рублей это не та сумма, которую вам вернёт налоговая служба, а лишь сумма вычета.
Для понимания приведу пример: Иванов Иван Иванович, являясь топ-менеджером крупной компании в сфере ай-ти технологий, в 2024 году заработал три миллиона рублей в виде заработной платы. Размер уплаченного им налога составил 390 000 рублей. В этом же году он купил себе квартиру за семь миллионов рублей.
Ранее данный человек не воспользовался правом на имущественный налоговый вычет и решил вернуть налог в 2025 году.
Так как сумму покупки квартиры превышает максимальный размер вычета на приобретение жилья, то вычет будет равен двум миллионам рублей.
Теперь считаем. Налоговая база будет определена следующим образом: сумма дохода (3 000 000 руб.) — сумма вычета (2 000 000 руб.) = 1 000 000 рублей. Умножаем данную сумму на налоговую ставку 13% и получаем сумму налога равную 130 000 рублей.
Но оплатил то он 390 000 рублей, что на 260 000 рублей больше положенной суммы.
Таким образом, в связи с применением налогового вычета, сумма переплаты налога составила 260 000 рублей.
Именно эту сумму Иванов может вернуть себе из бюджета (ст. 78 НК РФ). А может и не возвращать, а оставить в счёт оплаты следующих налогов.
Вот, что такое налоговый вычет на самом деле.
Также следует сказать, что если в целях строительства или приобретения жилья вы используете кредитные средства, то расходы на оплату процентов можно также принять к вычету дополнительно к расходам на приобретение или строительство. Только в этом случае размер вычета равен трём миллионам рублей. Однако, в отличие от вычета на приобретение и строительство жилья, такой вычет может быть предоставлен в отношении только одного объекта недвижимого имущества.
И снова пример. Теперь представим, что тот самый Иванов Иван Иванович приобрёл квартиру в кредит. И за 2024 год оплатил банку проценты в размере 200 000 рублей. Прошу не путать проценты с суммой всех платежей, так как в их составе вы также погашаете часть самого тела кредита. Нас интересуют именно проценты за пользование кредитными средствами.
Так вот, в этом случае расчёт будет следующий: из суммы доходов (3 000 000 руб.) вычитаем два миллиона рублей (это вычет на приобретение), а также отнимаем сумму уплаченных процентов (200 000 руб.). Налоговая база получается равна 800 000 рублей. Умножаем её на налоговую ставку 13% и получаем сумму налога равную 104 000 рублей.
В этом случае переплата налога будет уже 286 000 рублей. И эту сумму можно будет вернуть из бюджета.
Следует отметить, что если размер дохода указанного лица составил бы менее двух миллионов рублей в год, то остаток налога можно вернуть в следующих налоговых периодах.
В том случае, если собственниками приобретённого жилья выступают дети, то родители могут получить имущественные налоговые вычеты за них.
Люди вышедшие на пенсию могут вернуть налог, уплаченный за 4 года предшествующие указанному событию (письмо ФНС России от 31 января 2023 г. N БС-3-11/1179@).
Также необходимо сказать, что если по каким-либо причинам расходы на строительство или покупку жилья понесло государство либо работодатель соответствующего лица, то их расходы нельзя включать в налоговые вычеты такого лица (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Кроме того, нельзя принять к вычету расходы, если сделка купли-продажи жилья совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.
К таким лицам налоговый кодекс относит (Подпункты 10 и 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ):
- физических лиц в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
- физическое лицо, его супруг, родители (в том числе усыновители), дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.
Вычет при продаже
Теперь давайте перейдём к вычету при продаже жилья.
Прежде чем рассказывать все нюансы этого вычета, нужно определиться возникает ли у соответствующего лица обязанность по оплате налога при продаже жилья или нет.
Для этого нам необходимо обратиться к статьям 217 и 217.1 Налогового Кодекса Российской Федерации.
Согласно пункта 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1настоящего Кодекса.
Именно эта статья раскрывает указанный вопрос подробно.
В соответствии с пунктами 2 и 3 данной статьи для освобождения от оплаты налога необходимо владеть соответствующим жильём до его продажи не менее трёх лет в следующих случаях:
- жильё получено по наследству либо по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником;
- право собственности получено в результате приватизации;
- право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
- на дату регистрации перехода права собственности в отношении продаваемого жильяза продавцом не зарегистрировано право собственности на иное жилье (включая совместную собственность супругов) и за ним и (или) его супругой зарегистрировано право собственности на иное жилье в течение не более чем 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение.
Проще говоря, в собственности такого лица и его супруги не должно быть больше жилья и он должен успеть купить новое жилье в течение 90 дней с момента продажи старого.
В остальных случаях минимальный срок владения жильём для освобождения от оплаты налога составляет 5 лет.
Следует отметить, что при исчислении срока владения жильём, полученным в результате участия в долевом строительстве, в него включается период времени с даты полной оплаты стоимости такого жилья.
То есть, если вы полностью оплатили свой взнос на квартиру застройщику, то срок владения жильём для целей освобождения от оплаты налога уже начал течь не зависимо от даты фактической передачи квартиры и регистрации права собственности на неё.
Кроме того, теперь семьи с двумя и более детьми вправе не платить НДФЛ с продажи жилья вне зависимости от срока владения проданным жильем.
Вычет при продаже
Если у вас нет оснований для освобождения для оплаты НДФЛ при продаже жилья, то, скорее всего, вас заинтересует следующая информация.
Вычет при продаже жилья делиться на два вида.
1) Это фиксируемый вычет в размере одного миллиона рублей.
2) Вычет в виде расходов ранее понесённых на приобретение продаваемого жилья.
Если сумма продажи не превышает одного миллиона рублей, то проще воспользоваться фиксированным вычетом. Это утверждение также будет справедливым и в том случае, если расходы не его приобретение не превысили указанной суммы.
В остальных случаях выгоднее в качестве вычета предъявить расходы на его покупку.
Если продаваемое имущество получено на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения не от близкого родственника или члена семьи, и вам ранее пришлось оплатить налог за это, то вы вправе принять к вычету сумму (то есть, налоговую базу) с которой был уплачен такой налог.
Ну, например, друг подарил вам квартиру стоимостью 3 000 000 рублей. Так как он не является вашим близким родственником или членом семьи, Вам пришлось оплатить налог с указанной суммы.
А потом, не дожидаясь 5 лет владения этой квартирой вы решили её продать за 4 000 000 рублей. Так вот, при расчёте налога с продажи вы вправе вычесть из налоговой базы (4 000 000 руб.) те самые 3 000 000 руб. И для вас налоговая база составит уже не 4 000 000 рублей, а один. Именно с этой суммы будет рассчитан налог.
Кроме того, к вычету можно принять расходы понесенные наследодателем или дарителем на приобретение этого имущества.
Следует отметить, что если продаваемое жильё находиться в общей долевой либо общей совместной собственности, и оно буде продано в рамках одного договора купли-продажи. Ну, то есть по нему будет несколько продавцов. В этом случае размер вычета будет делиться между всеми продавцами пропорционально их доли (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Ну, например, купили квартиру в строящемся жилье за 800 000 рублей на трех собственников. Одному досталась ½ доли, двум другим по ¼.
В итоге цены на квартиры подросли и они решили продать её за 1 500 000 рублей. А срок владения составляет менее 5 лет.
Если они продадут её в рамках одного договора, и захотят применить фиксированный вычет 1 000 000 рублей, то будут делить его пропорционально своим долям. А налог придётся платить с 500 000 рублей.
Однако, если каждая доля будет продана по отдельному договору, то в отношении каждой такой доли можно будет применить вычет в размере одного миллиона рублей и не платить налог вовсе. Такая точка зрения отражена в соответствующем письме Федеральной налоговой службы от 22 апреля 2015 года (Письмо ФНС от 22 апреля 2015 г. N БС-4-11/6911@).
Но при продаже каждой доли по отдельному договору придётся обращаться за услугами нотариуса в отношении каждого договора и получать согласие на отчуждение доли от других совладельцев.
Как получить?
Теперь давайте перейдём к процедуре получения имущественного налогового вычета.
Для того, чтобы получить вычет необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением ряда документов. Сделать это можно либо непосредственно в здании налогового органа, либо в МФЦ, либо через личный кабинет налогоплательщика (этот вариант наиболее удобный).
При продаже жилья нужно подать декларацию.
Форму декларации можно взять в правовых системах и на сайте налогового органа. Но я рекомендую воспользоваться специальной программой по заполнению декларации 3-НДФЛ ежегодно подготавливаемой Федеральной налоговой службой с учетом изменений законодательства. Скачать её можно с сайта www.nalog.gov.ru
А для владельцев личного кабинета налогоплательщиков рекомендую заполнить декларацию непосредственно в нём, так как это очень удобно.
К декларации следует приложить следующие документы:
- договор о покупке жилья, либо договор о строительстве жилого дома, либо договор участия в долевом строительстве и передаточный акт;
- договор о приобретении земельного участка (если таковой имеется);
- свидетельство о рождении ребенка (если жильё приобретено в собственность ребенка);
- решение органа опеки и попечительства об установлении опеки или попечительства (если жильё приобретено в собственность подопечных в возрасте до 18 лет);
- платежные документы, подтверждающие несение расходов на жильё;
- заявление налогоплательщиков-супругов о распределении понесенных ими расходов (если в этом есть необходимость);
- кредитный договор (при его наличии), а также документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
Как правило, совместно с указанными документами сразу подают заявление на возврат излишне уплаченного налога.
После получения документов у налогового органа есть три месяца на их проверку и принятие решения о предоставлении вычета либо отказе в его предоставлении (п. 2 ст. 88 НК РФ).
Если в результате проверки выявлены ошибки в налоговой декларации или противоречия между сведениями, содержащимися в представленных документах, налоговый орган обязан сообщить об этом налогоплательщику с требованием представить в течение пяти дней необходимые пояснения или внести соответствующие исправления в установленный срок.
В том случае, если вы действительно допустили ошибки, то придётся подавать уточнённую налоговую декларацию, и у налогового органа начнёт заново течь трёхмесячный срок для проверки документов.
Встаёт закономерный вопрос: когда же вы получить деньги от налогового органа?
На эту операцию отводится ещё один месяц после окончания проверки (п. 6 ст. 78 НК РФ).
Если подытожить, то с момента подачи документов в налоговый орган и до момента получения денег период времени не должен превышать четырёх месяцев. Но это при условии, что будет предоставлен полный комплект документов и в нём не будут допущены ошибки.
Упрощенное получение вычета
Следует отметить, что в мае 2021 года Налоговый Кодекс Российской Федерации был дополнен статьей 221.1, которая предусматривает упрощённый порядок получения налоговых вычетов.
Для применения такого порядка нужно соблюдение следующих условий:
1) Доходы физическим лицом получены у налоговых агентов. Как правило это работодатели либо коммерческие лица, которым вы оказывали услуги по договорам ГПХ.
2) Налоговые агенты подали сведения о ваших доходах и удержанных налогах в налоговый орган. Данное требование также справедливо и для банков, куда вы оплачивали ипотечные кредиты. Такие сведения должны быть поданы по установленным формам (Приказ Федеральной налоговой службы от 1 июня 2021 г. N ЕД-7-11/536@).
3) Вами через личный кабинет налогоплательщика подано соответствующее заявление о получении налоговых вычетов в упрощенном порядке (Приложение N 4 к приказу ФНС России от 01.06.2021 г. N ЕД-7-11/535@).
При соблюдении указанных условий заполнять налоговую декларацию и прикладывать к ней документы не нужно. Проверка будет проведена налоговым органом на основании имеющихся у него сведений в трёхмесячный срок с момента получения заявления от налогоплательщика.
Также следует упомянуть, что Налоговым Кодексом предусмотрена возможность получения от налогового органа документа подтверждающего право на вычет для работодателя.
Это позволяет ему не удерживать НДФЛ из вашей зарплаты в текущем году. То есть, вы будете получать зарплату на 13% больше. Но это только до тех пор пока вы не выберете сумму налогов положенных к возврату.
Для получения от налогового органа соответствующего подтверждения права на вычет, необходимо подать заявление по установленной форме (Приложение N 5 к приказуФНС России от 17.08.2021 г. N ЕД-7-11/755@) и ранее озвученный комплект документов, подлежащий приложению к декларации 3-НДФЛ.
Таким образом, если вы подаёте декларацию самостоятельно, то советую сначала подать её, а потом уже направлять заявление на получение права подтверждения вычета для работодателя.
Ну вот и всё, что я хотел сказать по данной теме. Надеюсь она была для вас интересной и полезной.
Черныгов Сергей Иванович - https://vk.com/sergei_tchernygov
Юрист, налоговый консультант.