Досрочное погашение ипотеки — это отличный способ сократить долгосрочные расходы на проценты и быстрее выйти из кредитного обязательства. Полное погашение ипотеки возможно в любой день, независимо от даты платежа. Частичное досрочное погашение обычно происходит по правилам банка, которые прописаны в договоре.
Можно ли досрочно погасить ипотеку
Да, досрочное погашение ипотеки в России возможно. Оно регулируется законом № 284-ФЗ от 19 октября 2011 года: банки не имеют права запрещать или ограничивать досрочное погашение ипотеки.
Также не могут взиматься штрафы за досрочное погашение, если это не указано в кредитном договоре.
Важно еще до подписания кредитного договора составить свой индивидуальный график досрочного погашения кредита, узнать о порядке проведения досрочного погашения в банке.
При подписании кредитного договора следует получить инструкцию по данному процессу от сотрудника банка, установить мобильное приложение банка для быстрой подачи заявления и получения полной информации по кредиту.
Выгодно ли гасить ипотеку досрочно
Многие сомневаются, есть ли смысл гасить ипотеку досрочно. Но чем быстрее вы погасите ипотеку, тем меньше процентов заплатите. Соотношение процентов и суммы на погашение долга зависит от ставки и срока кредита.
Например, Иван взял дом в ипотеку. При сумме кредита 2 млн рублей, сроке 30 лет и ставке 21,2% его платежи составляют 35 398 рублей, а переплата за весь срок будет 10,7 млн (537%).
Такая переплата не устраивает Ивана, но он готов платить ежемесячно больше на 10%, чем указано в графике.
С платежом 38 938 рублей он погасит ипотеку за 11 лет и 4 месяца и сэкономит почти 7,5 млн рублей на переплате.
А если он рефинансирует кредит при снижении ставок, то сэкономит еще больше.
Плюсы досрочного погашения кредита
- Чем быстрее вы погасите ипотеку, тем меньше процентов вам придется выплачивать банку.
- Выплачивая ипотеку досрочно, вы избавляетесь от долговых обязательств и уменьшаете финансовую нагрузку на себя и свою семью.
- Успешное досрочное погашение ипотеки улучшает вашу кредитную историю, что может облегчить получение других кредитов в будущем на более выгодных условиях.
- Выплатив ипотеку досрочно, вы защищены от изменений процентных ставок. Это важно в случае, если кредит был взят по плавающей ставке или если возможны изменения в экономике, влияющие на стоимость кредита.
Минусы
- Если вы погашаете ипотеку досрочно, вы теряете возможность получать налоговый вычет на проценты по ипотеке. В России это до 13% от суммы уплаченных процентов.
Чем меньше вы платите процентов, тем меньше налоговый вычет. - Если вы используете свои накопления для досрочного погашения ипотеки, у вас может не остаться достаточно средств на "черный день" или неожиданные расходы.
Как лучше гасить ипотеку досрочно
Чем раньше вы начнете досрочно погашать ипотеку, тем больше сэкономите на процентах. В начале срока кредита большая часть платежа уходит на проценты, поэтому досрочные платежи на этом этапе наиболее выгодны.
При сроке 10 лет под 6% в сумму основного долга идет больше половины платежа:
Даже если вы начали досрочно погашать ипотеку позже, это все равно поможет сэкономить. Главное — оценить свои финансовые возможности и выбрать подходящий момент.
Если у вас появляются дополнительные средства (премии, бонусы, доход от аренды или бизнеса), лучше направить их на частичное погашение ипотеки, чтобы ускорить этот процесс.
А еще можно сэкономить на вредных привычках:
После каждого досрочного погашения важно проверять перерасчет графика платежей. Убедитесь, что банк уменьшил срок кредита или платежи в соответствии с вашими предпочтениями. Иногда банки по умолчанию уменьшают только ежемесячные платежи, что не всегда выгодно.
Еще нужно проверить, предусмотрены ли в вашем договоре комиссии за досрочное погашение, особенно на ранних этапах кредита. Большинство банков больше не взимают такие комиссии, но лучше убедиться заранее.
Что выгоднее: уменьшать срок или платеж по ипотеке
Бывают ситуации, когда клиент не правильно провел досрочное погашение — деньги остались на счете, и из них постепенно списываются платежи, а через какое-то время снова придется платить как прежде.
Получается, что покупатель оплатил несколько платежей вперед, а досрочного погашения, перерасчета процентов и изменения графика не произошло. Банкам выгодна такая ошибка клиента, поэтому не лишним будет проконсультироваться со специалистом по ипотеке.
При частичном досрочном погашении ипотеки обычно есть два варианта:
- Уменьшить срок кредита.
- Уменьшить ежемесячный платеж.
Оба варианта имеют свои плюсы, и то, что выгоднее, зависит от ваших целей и финансовых обстоятельств.
Рассмотрим оба варианта:
Уменьшение срока кредита
Преимущества:
- Экономия на процентах: Уменьшение срока кредита позволяет значительно сократить общую сумму процентов, которую вы заплатите банку. Чем быстрее вы выплатите кредит, тем меньше процентов будет начислено на остаток задолженности.
- Быстрое погашение долга: Вы избавляетесь от ипотеки быстрее, что даёт финансовую свободу и снижает долговую нагрузку.
- Защита от инфляции: В условиях роста инфляции вы быстрее погашаете долг и меньше зависите от будущих изменений экономической ситуации.
Недостатки:
- Более высокая текущая нагрузка: Ежемесячные платежи остаются на прежнем уровне или могут даже увеличиться, что может потребовать от вас более строгого финансового планирования.
Уменьшение ежемесячного платежа
Преимущества:
- Меньшая финансовая нагрузка: Ежемесячные платежи снижаются, что облегчает текущую нагрузку на ваш бюджет. Это может быть полезно, если у вас есть другие финансовые цели или обязательства.
- Гибкость: Освобождающиеся средства можно использовать на другие нужды, такие как инвестиции, накопления, ремонт или крупные покупки.
Недостатки:
- Меньшая экономия на процентах: При уменьшении платежа вы продолжаете платить проценты в течение прежнего срока кредита. В результате общая переплата по кредиту будет больше, чем при сокращении срока.
- Долгосрочная зависимость: Хотя платежи и снижаются, вы все равно останетесь должны банку в течение длительного времени, что создает долгосрочные обязательства.
Что выгоднее?
С точки зрения экономии на процентах:
- Уменьшение срока кредита всегда выгоднее с точки зрения сокращения общей переплаты. Вы быстрее выплатите долг, а проценты будут начисляться на меньший остаток задолженности за меньшее количество месяцев.
С точки зрения текущего бюджета:
- Если важнее уменьшить ежемесячную финансовую нагрузку и получить больше свободных средств для других расходов или инвестиций, то лучше уменьшить ежемесячный платеж.
Пример расчета:
Предположим, у вас ипотека на 20 лет с процентной ставкой 9% и ежемесячным платежом 30 000 рублей. Если вы погасите досрочно часть кредита, у вас будет выбор:
- Сократить срок на 5 лет (например, до 15 лет) — вы сэкономите на процентах и погасите кредит быстрее.
- Уменьшить ежемесячный платеж до 25 000 рублей, оставив срок на 20 лет — вы получите более лёгкую нагрузку на бюджет, но общая переплата по кредиту будет выше.
На практике многие заемщики выбирают сокращение срока, так как это позволяет быстрее закрыть долг и уменьшить переплату по процентам.
Досрочное погашение при аннуитетных платежах
Досрочное погашение ипотеки при аннуитетных платежах — это важная стратегия, которая может помочь существенно сэкономить на процентах и быстрее избавиться от долга. Аннуитетные платежи представляют собой равные ежемесячные суммы, которые включают как погашение основной суммы долга, так и проценты по кредиту.
Особенности аннуитетных платежей:
- На ранних этапах кредита, при длительных сроках и высоких ставках, большая часть ежемесячного платежа идет на выплату процентов, а меньшая — на основную сумму долга.
- На поздних этапах выплаты, наоборот, состоят в основном из основного долга, а проценты уменьшаются.
Как работает досрочное погашение при аннуитетных платежах:
Когда вы вносите досрочный платёж, сумма направляется на погашение основного долга. Это уменьшает остаток кредита, и, соответственно, проценты, начисляемые на этот остаток, снижаются. Таким образом, в будущем меньшая часть вашего ежемесячного платежа будет уходить на проценты, и вы быстрее погасите кредит.
Варианты досрочного погашения:
- Частичное досрочное погашение:
Вы вносите дополнительную сумму, которая уменьшает основной долг. После этого у вас есть два варианта:
- Сократить срок кредита: Вы сохраняете размер ежемесячного платежа, но срок кредита уменьшается. Это самый выгодный вариант, так как вы быстрее выплатите кредит и заплатите меньше процентов.
- Уменьшить ежемесячный платеж: Срок кредита остается прежним, но ежемесячный платеж уменьшается. Это полезно, если вы хотите снизить текущую финансовую нагрузку, но общая сумма переплаты по процентам будет больше, чем при сокращении срока.
- Полное досрочное погашение:
Вы выплачиваете весь оставшийся долг и полностью закрываете ипотеку раньше срока. Это освобождает вас от дальнейших платежей и позволяет сэкономить значительную сумму на процентах.
Когда выгодно гасить ипотеку досрочно при аннуитетных платежах:
- На ранних стадиях кредита: Так как на начальных этапах большая часть платежей уходит на проценты, досрочное погашение в этот период приносит максимальную выгоду. Оно существенно снижает процентную нагрузку.
- На любом этапе: Даже если ипотека почти выплачена, любое досрочное погашение поможет уменьшить сумму процентов, хотя экономия на поздних стадиях будет меньше.
Пример:
Покупатель взял ипотеку 3 млн рублей под 22% на 20 лет. Если внесли 500 тыс. рублей на погашение через 6 месяцев, то срок уменьшится на 21 год и переплата сократится с 16,8 млн рублей до 3,2 млн рублей.
Если эту же сумму внести через 1,5 года, то срок сократится на 20,5 лет, а переплата снизится до 3,9 млн рублей.
То есть 500 тыс. рублей, внесенные на год раньше, экономят на 700 тыс. рублей больше.
Досрочное погашение при дифференцированных платежах
Досрочное погашение ипотеки при дифференцированных платежах работает несколько иначе, чем при аннуитетных.
Дифференцированные платежи предполагают, что ежемесячные выплаты по кредиту постепенно уменьшаются, так как сумма платежа включает фиксированную часть основного долга и уменьшающиеся проценты на остаток задолженности.
Особенности дифференцированных платежей:
- Основная часть долга погашается равными частями в течение всего срока кредита.
- Проценты начисляются на остаток долга, и, соответственно, ежемесячные платежи уменьшаются по мере его погашения.
- В начале срока кредита выплаты более высокие, так как проценты начисляются на большую сумму долга.
Как работает досрочное погашение при дифференцированных платежах:
Когда вы вносите досрочный платёж, сумма направляется на уменьшение основного долга. Также как и по аннуитетным платежам, это сразу уменьшает оставшуюся задолженность, и в будущем проценты начисляются на меньшую сумму долга.
Поскольку дифференцированные платежи и так уменьшаются со временем, эффект досрочного погашения здесь также заметен, но не так ярко выражен, как при аннуитетных платежах.
Варианты досрочного погашения:
- Частичное:
Уменьшение ежемесячного платежа: Он снижается, так как уменьшается сумма основного долга, на которую начисляются проценты. Это снизит финансовую нагрузку, но срок кредита останется прежним.
- Полное:
Вы выплачиваете оставшийся долг и закрываете ипотеку раньше времени, что полностью освобождает вас от выплат и сэкономит на процентах, которые могли бы начисляться до конца срока.
Когда выгодно гасить ипотеку досрочно при дифференцированных платежах:
- На начальных этапах: Поскольку в первые месяцы дифференцированные платежи выше (из-за большего остатка долга и процентов), досрочное погашение в это время будет наиболее выгодным. Вы уменьшаете остаток основного долга и, соответственно, сокращаете проценты, начисляемые на него.
- На любом этапе: Досрочные платежи остаются выгодными и на более поздних стадиях кредита, так как они сокращают основную задолженность и уменьшают будущие проценты, но экономия будет меньше, чем на начальных этапах.
Пример:
Допустим, у вас дифференцированные платежи по ипотеке на 15 лет. На первых этапах ваш ежемесячный платеж выше, так как вы платите проценты на большую сумму долга.
Если вы вносите досрочный платеж в первые годы, вы значительно уменьшаете основную сумму долга и проценты, что приводит к быстрому сокращению общей суммы переплаты. Позже, когда основной долг уже сильно уменьшился, досрочные платежи тоже помогут сократить проценты, но эффект будет менее заметен.
Как пересчитываются проценты при досрочном погашении ипотеки
При досрочном погашении ипотеки проценты пересчитываются в зависимости от остатка основного долга и системы погашения кредита (аннуитетные или дифференцированные платежи).
Проценты всегда начисляются на остаток основного долга, и когда этот остаток уменьшается, соответственно, уменьшается и сумма начисленных процентов.
Уменьшается ли процент при досрочном погашении ипотеки
При досрочном погашении ипотеки процентная ставка, установленная в кредитном договоре, не меняется. Однако сумма процентов, которые вы платите, уменьшается, поскольку пересчитывается основная сумма долга, на которую начисляются проценты.
Как это работает:
- Процентная ставка, установленная банком, фиксируется на момент подписания договора и остается неизменной на протяжении всего срока кредита (если это не плавающая ставка, зависящая от рыночных условий).
- Что изменяется при досрочном погашении — это основная сумма долга, на которую начисляются проценты. При внесении досрочного платежа вы уменьшаете остаток задолженности, и, соответственно, проценты будут начисляться на меньшую сумму долга.
Предположим, у вас ипотека с процентной ставкой 8% годовых, а сумма основного долга составляет 1 миллион рублей. Внося досрочный платеж в размере 200 тысяч рублей, вы уменьшаете основную сумму долга до 800 тысяч рублей.
Теперь проценты по ставке 8% будут начисляться не на 1 миллион рублей, а на 800 тысяч рублей, что приведет к снижению общей суммы процентов.
Варианты досрочного погашения:
- Сокращение срока кредита: При этом варианте вы будете продолжать платить прежние ежемесячные платежи, но за более короткий срок. В результате вы заплатите меньше процентов, так как быстрее погасите долг.
- Уменьшение ежемесячного платежа: В этом случае срок кредита остается прежним, но ежемесячный платеж уменьшается за счет сокращения основного долга. При этом проценты будут начисляться на меньшую сумму, что снизит ежемесячную нагрузку, но общая переплата по кредиту может остаться выше, чем при сокращении срока.
Почему при досрочном погашении ипотеки увеличивается процентная ставка
Если возросла ставка при досрочном погашении, то, возможно, это совпало с каким-то событием, например, с завершением льготного периода или окончанием кредитных каникул.
Еще причиной может стать отмены скидки за зарплатный проект, если он прекратился.
В сегодняшних программах банков нет повышения ставки из-за досрочного погашения, а также каких-либо еще санкций и штрафов за это.
Может ли созаемщик погасить досрочно ипотеку
Да, созаемщик может погасить ипотеку досрочно, если это предусмотрено условиями ипотечного договора. Обычно созаемщики имеют такие же права по отношению к кредиту, как и основной заемщик, поскольку они несут равную ответственность за погашение кредита. Это значит, что созаемщик может как вносить регулярные платежи, так и погашать кредит досрочно.
Важные моменты:
- Равная ответственность: В большинстве случаев созаемщики разделяют финансовую ответственность за ипотеку наравне с основным заемщиком, и банк не делает различий между ними при приёме платежей.
- Оформление досрочного погашения: Для внесения досрочного платежа от созаемщика необходимо действовать в соответствии с условиями договора и банковскими правилами. Иногда требуется подать заявление о досрочном погашении кредита в банк заранее (например, за несколько дней).
- Согласование с основным заемщиком: Хотя созаемщик имеет право досрочно погасить ипотеку, может потребоваться согласование с основным заемщиком, особенно если отношения между заемщиком и созаемщиком формально не урегулированы.
- Юридические последствия: Если созаемщик досрочно погасит большую часть или всю ипотеку, это может повлиять на дальнейшие имущественные права, особенно если созаемщик претендует на долю в квартире или другом объекте недвижимости, приобретенном в ипотеку.
Как действовать:
- Связаться с банком: Для уточнения условий досрочного погашения и необходимых действий созаемщику стоит проконсультироваться с банком.
- Письменное заявление: Возможно, понадобится подать письменное заявление о частичном или полном досрочном погашении ипотеки.
- Документы о погашении: После досрочного погашения созаемщику и основному заемщику следует получить от банка документы, подтверждающие полное или частичное закрытие кредита.
Пoдaйтe oднy зaявкy cpaзy в нecкoлькo бaнкoв нa caйтe etagi.com, чтoбы yвeличить шaнc oдoбpeния ипoтeки.