Рынок сегодня, мягко скажем, выглядит не очень для всех. Хотя, давайте будем честными, рынок недвижимости всегда чуть менее доступен, чем возможности среднестатистического покупателя, особенно на юге, куда переехать хотят немного больше, чем уехать отсюда.
К слову, сегодня у нас 11 декабря, на улице +14
Сегодня, на мой взгляд, ситуация не самая плохая: застройщики, которые годами взвинчивали цены и раздували бюджеты на всё подряд, вынуждены придумывать механизмы и подстраиваться под рынок. Банки наконец-то начинают выпадать из ряда процессов, а покупатель... А что покупатель? Ему всегда было чуть-чуть дорого, и сегодня не исключение...
Как всегда, самые свежие новости и интересная аналитика - на моём телеграм-канале "Недвижимость Краснодара с Екатериной Романенко" - переходите, там то, что не публикуется в остальных источниках!
Рассрочка вместо ипотеки, что дальше обмен вместо выкупа?
Забавно, но если бы мне кто-то в 2019 году сказал, что застройщики начнут массово отказываться от услуг банков и пытаться самостоятельно наладить процесс реализации с клиентом, выбросив из схемы банки, я бы не поверила. В первую очередь потому, что нормативной базы под это нет, а во вторую... В 2019 году было бы неясно, зачем это нужно застройщикам.
А в 2019 году мы жили в рамках старой парадигмы - нет нормативной базы, значит и делать ничего нельзя, но за последние годы мы пережили и лже-ипотеку под 0,01% и выкупаемую ставку и ещё много того, что показало состоятельность выражений господина Мавроди о том, что в каждом законе есть уязвимое место)
Однако сегодня это правда. Рынком недвижимости сегодня управляют не законы, а маркетинг, и именно маркетинг принёс очередное решение, которое должно помочь застройщикам удержаться на плаву, — рассрочку вместо ипотеки!
"Тёмная сторона" рассрочки! Застройщики вынудили себя рисковать?
Для того чтобы понять, насколько тяжёлая ситуация у застройщиков, я процитирую вице-премьера Правительства РФ Хуснуллина М.Ш.:
Сегодня у нас застройщик, например, дает рассрочку, но если ему не платят, он человека выселить не может из квартиры. Поэтому в рассрочку квартиры не предоставляют. То есть, допустим, банки выдают ипотеку, и, если люди им не платят, они могут забрать квартиру, а за рассрочку забрать квартиру нельзя.
И да, вы правильно поняли — нормативной базы на сегодняшний день под рассрочку нет. Конечно, она появится в ближайшее время, и об этом чуть ниже, но сегодня её нет. По сути, застройщики, которые выдают сегодня рассрочку, берут на себя все риски по выплатам, берут на себя все риски по инфляции и отдают квартиру по сегодняшней стоимости на рынке в срок на пять лет без удорожания...
Просто представьте, что сегодня вам предложили бы купить квартиру по цене 2019 года. Или вы думаете, что при сегодняшней панике, которая царит в кабинетах ЦБ, инфляция за следующие пять лет будет ниже? Конечно думать так можно, но это очень наивно, очень... Через пять лет 50 000 рублей вполне может оказаться суммой, которую вы относите в «Магнит», чтобы закупить продуктов на неделю... При таких-то темпах.
Просто для сравнения, пять лет назад купить однокомнатную квартиру в Краснодаре можно было за 1,3 - 1,5 миллиона и это был бы хороший район, там, где сегодня она стоит 5,0 - 5,5 миллионов.
Чем хорошая рассрочка сегодня?
Сегодня — это вынужденная мера у застройщиков, такие риски можно на себя брать только под «дулом пистолета», но, по сути, сегодня застройщики сегодня и так находятся в этом состоянии. Почему они предоставляют такой незащищённый вариант продажи? Да потому, что выхода нет, и уже в следующем году, учитывая, что они не могут выполнить планы, застройщики будут вынуждены снижать цены, но... Всегда есть «НО».
Следите за мыслью:
1. Сегодня застройщики под свой страх и риск выдают рассрочку. В этом процессе не участвуют банки, то есть они выдают именно реальную рассрочку на 60 месяцев. Сравнение выглядит вот так:
И да, конечно, это достаточно серьёзный платёж, хотя... Смотря для кого. У нас курьеры зарабатывают по 90 000–110 000 рублей, и сегодня, не считая, конечно, пенсионеров, которые оказались в этой ситуации настоящими жертвами, 150 000 рублей — это обычный доход среднестатистической семьи в месяц, так что 75 000 рублей в течение пяти лет, после чего семья будет с квартирой, — не такое уж и лишение, но... Это пока.
2. Банки не участвуют в процессе выдачи, а значит что? Правильно! Банки не зарабатывают на рассрочке! Как Вы думаете, что произойдёт дальше, я имею в начале следующего года? Всё правильно! Будет разработана нормативная база, и регулирование данного вида взаимодействия будет чётко регламентировано.
Что значит регламентировано? Значит, количество участников вырастет. И там появятся (предположение) такие обязательные переменные, как «банковская гарантия», «расширенная временная шкала» и тому подобное. Думаю, не стоит рассказывать о том, что банки будут включены в этот процесс, что само собой поведёт удорожание процесса, который станет новым видом ипотеки за счёт застройщика, которые застройщик постарается переложить на покупателя.
На "помощь" застройщикам спешит ЦБ!
Напомню вот эту новость, которая на днях была у меня в телеграм:
Как вы понимаете, с января ипотека, в том виде, как мы к ней привыкли - существовать не будет, а при ставке ЦБ, которая сегодня есть на рынке - брать её будут... только те, кто подходит под "Семейную ипотеку".
Что будет с планами продаж банков - угадать не сложно, как и то, где они станут брать деньги для существования. Они просто начнут расширять условия рассрочек за счёт дополнительных комиссий, но самое грустное, что итоговые суммы, за которые будут покупать квартиру обычные люди станут выше, потому что в процесс вмешаются банки, хотя цена квартиры у застройщика, для тех, кто будет рассчитываться наличными станет ниже(правда и сегодня скидка у застройщиков 10%-13% на наличку - это уже нормальное состояние).
Про обмен вместо покупки)
И да, этот процесс, правда в немного усечённой форме тоже рассматривается застройщиками Краснодара, правда это не совсем обмен а скорее трейд-ин и работать будет только на рынках Москвы, Санкт-Петербурга и Краснодара, но, нас ждут интересные времена.
Хорошего дня!