Покупка квартиры с торгов — выгодный способ приобрести недвижимость. И флипперы, и предприниматели, и обычные люди хотят сэкономить и купить имущество по цене ниже рынка. Но есть и нюансы. В статье расскажем, какие бывают торги, как они проходят, и что надо, чтобы поучаствовать в них.
Чтобы узнать, как покупать объекты недвижимости с торгов и зарабатывать на этом, мы поговорили с двумя экспертами:
Ксения Тиглева — флиппер, наставник, основательница инвестиционной компании «Тиглева Инвест». Мы уже рассказывали о проекте «Двадцатка», где Ксения выкупила под флиппинг 20 квартир с торгов по банкротству.
Анастасия Гузова — соосновательница компании Тендеркейс. Уже более пяти лет Анастасия вместе с супругом Дмитрием помогает выгодно покупать недвижимость, земельные участки и машины с торгов. Организация находится в Калининграде, но работает по всей России.
Что такое торги
Торги еще называют закупками или тендером — это способ заключения сделок по реализации товаров, работ или услуг. С юридической точки зрения процедура происходит точно так же, как в обычной жизни. Например, при покупке квартиры заключают договор покупки–продажи, право собственности регистрируют в Росреестре. У покупателя сохраняются те же права и гарантии.
Как объекты попадают на торги?
Имущество попадает на торги в следующих случаях: Банкротство, Арест, конфискат, продажа муниципального имущества и продажа права аренды. Рассмотрим каждый из них подробнее:
- Граждане и организации объявляют себя банкротом.
Банкротство — самая популярная причина появления объектов на торгах. К банкротству прибегают люди или компании, которые не могут рассчитаться с долгами. Процедура банкротства физических лиц появилась в 2015 году, с тех пор её оформили 1,2 млн граждан. В таком случае долги (но не все) списываются в счет имущества, имеющегося у физлица. Процедура регулируется 127-ФЗ о финансовой несостоятельности.
Современный пример — Елена Блиновская. Она задолжала миллиард рублей налоговой службе. Чтобы оплатить налоги, она прошла процедуру банкротства. Теперь её имущество распродадут на торгах.
Из опыта эксперта
Два года назад в Питере обанкротился застройщик, и клиенты Тендеркейса покупали квартиры для сдачи в аренду, а не на перепродажу. Мы подавали заявки сразу на несколько лотов, следили за количеством конкурентов и контролировали процесс торгов. Так мы повысили шанс выигрыша каждого клиента.
2. Арестовывают имущество должников
Если человек или компания не платят кредит или налог, на них подают в суд. Приставы взыскивают деньги по исполнительному листу, чтобы погасить долг перед кредиторами или государством. Арест имущества регулируется 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». (Торгам посвящена Глава 9 Реализация имущества должника на торгах).
3. Муниципалитет продает свое имущество
На торгах госимуществом продают объекты, которые принадлежат государству или муниципалитетам. Этот процес регулируется следующими законодательными актами:
№ 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»
№ 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
4. Государственные торги на право аренды.
На торги выставляют как аренду помещений, так и земельные участки.
Наибольший интерес представляет аренда земельных участков, т.к. в большинстве случаев при строительстве жилого дома/коммерческого помещения такую землю можно выкупить в собственность. На таких торгах можно найти эксклюзивные объекты, в т.ч. у самого берега моря. Привлекательная инвестиция для строительства дома и последующей перепродажи или сдачи в аренду.
5. Конфискованное имущество.
Торги конфискованным имуществом — это процесс продажи объектов, которые были конфискованы у владельцев в рамках уголовных или административных дел. Этот процесс регулируется Постановлением Правительства РФ от 30.09.2015 N 1041 (ред. от 07.11.2024) "О реализации имущества, обращенного в собственность государства, вещественных доказательств, изъятых вещей, а также задержанных таможенными органами товаров”.
Здесь можно встретить антикварные вещи от зубов мамонта до редких коллекционных монет.
Типы торгов
Аукцион на повышение
Наиболее популярная форма торгов. Проходит как в кино: тысяча рублей раз, тысяча рублей два, тысяча рублей три, продано! Только не вживую, а на электронной площадке. Участники аукциона повышают первоначальную цену лота. В течение какого-то времени — от 10 до 30 минут — в зависимости от ЭТП — ставку можно перебить, предложив свою цену. Если конечную ставку за установленное время никто не перебил, то этот человек выигрывает торги. Правила и временные рамки могут варьироваться в зависимости от электронной торговой площадки (ЭТП) и конкретного аукциона.
Симбиоз между аукционом на повышение и аукционом на понижение
Аукцион начинается с первоначальной цены. Допустим, лот стоит 10 тысяч рублей. Каждые 10 минут цена опускается на 10% — в данном случае на 1000 рублей. Но организатор торгов указывает порог, ниже которого цена не опустится — 5000 рублей. При первом снижении участники могут сделать ставку. Такое бывает, если человек готов купить и за 9000 рублей, ему нет необходимости тратить время и ждать час, два, три, пока цена опустится до минимального порога. Тогда аукцион разворачивается в другую сторону — на повышение. Теперь каждый участник предлагает свою цену.
Конкурс или тендер
Такие торги проводит государство. Таким образом, происходит продажа в том случае, если продажа этого имущества не состоялась ранее на аукционах (не было заявок). В извещении о торгах Организатор торгов указывает минимально допустимую цену, и все желающие отправляют предложения с ценой не ниже, чем предложил организатор торгов. При этом участники не могут отозвать или изменить поданную заявку, а также посмотреть предложения конкурентов.
Торги с публичным предложением о цене в банкротных торгах
Форма торгов по банкротству, которые проводят в случае, если два аукциона не состоялись. Такое бывает, если начальная цена близка к рыночной. Участники торгов не видят в этом выгоды и интереса — люди хотят заработать, приобрести имущество гораздо дешевле, чем на рынке. В таком случае выстраивают график понижения цен, например, каждые три дня стоимость снижается на 10%. Так цена может опуститься вплоть до одного рубля! Чтобы выгодно приобрести объект, участникам нужно выбрать правильную стратегию, рассчитать, на каком этапе подать заявку. По такой форме торгов реально купить квартиру по ценам 2007 года — за 1–1,5 миллиона рублей.
Кейс эксперта:
В таких торгах клиенты Тендеркейс ухитрились купить квартиру за 40000 рублей!
Где проходят торги
На государственных и коммерческих электронных торговых площадках — ЭТП. Ознакомиться с актуальными лотами в режиме реального времени можно на разных источниках.
Найти лоты можно на специальных информационных ресурсах, например:
- Сайт Тендеркейс — агрегатор торгов. Имущество разбито по категориям, можно настроить фильтры поиска: вид торгов, тип имущества, регион. Также доступен Телеграмм канал с лотами для каждого региона (tendercase+номер региона).
- TBankrot — агрегатор недвижимости на торгах по банкротству
Подача заявок и проведение торгов проводятся на электронных торговых площадках:
Как происходят торги
В торгах может участвовать физическое лицо — обычный человек и юридическое лицо — организация.
Составили пошаговую инструкцию действий для участия в торгах:
1. Получить усиленную квалифицированную электронную подпись для торгов — УКЭП.
По закону, электронная подпись по юридической значимости приравнивается к собственноручной. Электронную подпись оформляют аккредитованных удостоверяющих центрах из списка, опубликованного на сайте Минцифры России, а также в ФНС РФ и на Госуслугах. Получение УКЭП требует личного присутствия для подтверждения личности, что обеспечивает безопасность процедуры. Видов подписей существует множество, и они различаются по функционалу и цене.
2. Создать личный кабинет на электронной площадке торгов
Для аккредитации нужно внимательно изучить регламент площадки, где указано, какие документы и какую информацию о себе надо предоставить. После заполнения формы у человека появляется личный кабинет на этой площадке. С этого момента он может участвовать в торгах. На аккредитацию уходит время, поэтому не стоит откладывать процедуру на последний день приема заявок на интересующий лот.
3. Выбрать лот и подать заявку на участие в торгах
Для участия в торгах нужно подать заявку. Список документов и других требований зависят от типа торгов и площадки, их указывает организатор в описании к лоту. Также важно следить за сроками подачи заявки, чтобы не упустить интересный лот.
4. Оплатить взнос или задаток
Сумма зависит от лота. Система предоплаты нужна, чтобы торги не срывались. Оплаченный задаток подтверждает заинтересованность участника в лоте. Если человек выигрывает на аукционе, деньги учитываются в счет оплаты имущества. В случае проигрыша — возвращаются участнику.
5. Получить уведомление о допуске или недопуске на торги
Если человека допустили до торгов, важно их не пропустить. Для этого стоит предварительно изучить описание лота: в нем указан часовой пояс и время открытия аукционного зала.
Участников не допускают до торгов, если они неверно составили заявку, не приложили нужный пакет документов или не оплатили взнос.
6. Принять участие в торгах
Как и где они будут происходить зависит от выбранной площадки и типа торгов. Самые распространенный вариант — аукцион на повышение.
Ниже рассмотрим ситуацию, в которой сделанная ставка выиграла — что делать дальше?
7. Заключить договор
Этот этап тоже зависит от ЭТП и имущества. Обычно договор заключается в электронном виде и подписывается УКЭП. Если продавали имущество по банкротству, то сначала подписывают договор, а потом оплачивают стоимость лота. При покупке арестованного имущества все происходит наоборот: сначала оплата, после — договор.
8. Зарегистрировать право собственности
Приобретая имущество по банкротству, покупатель может лично сходить в МФЦ или зарегистрировать право собственности в электронном виде. При выигрыше арестованного имущества или на муниципальных торгах — в основном онлайн.
Кейс эксперта
В проекте «Двадцатка» мы покупали имущество обанкротившегося юридического лица. Когда мы выиграли торги на 20 квартир, представитель продавца выдал нам доверенность и предложил зарегистрировать все самостоятельно. Это удобно: я не зависела от второй стороны, не ждала их, а сделала все самостоятельно.
9. Получить ключи
Самый приятный этап — имущество переходит в собственность участника торгов.
Плюсы и минусы участия в торгах
Преимущества
- Цена ниже рыночной в среднем на 30-40%
- Юридическая чистота
Квартиры, купленные на торгах у обанкротившихся лиц, могут рассматриваться как юридически защищенные сделки, поскольку процесс продажи проходит через судебные процедуры. Во время суда все, кто претендует на недвижимость, могут заявить о своих правах. На торги выставляется имущество, свободное от обременений, что снижает риск возникновения правовых споров. Однако, как и в любых сделках с недвижимостью, важно проводить тщательную юридическую проверку и учитывать возможные риски, такие как оспаривание сделки, если она будет признана ущемляющей права кредиторов.
Недостатки
- Сложная процедура
Покупка недвижимости на торгах отличается от аналогичной сделки на свободном рынке, где достаточно сходить в МФЦ. В ней надо разбираться, есть свои нюансы и подводные камни.
Из опыта эксперта Ксении Тиглевой:
«На проекте «Двадцатка» сложностей в процедуре покупки не было, потому что мы заключили договор с агентством Тендеркейс».
2. Проигрыш в торгах
Ксения также отметила эмоциональный фактор риска:
«Человек вносит задаток с мыслью, что купит недвижимость по очень низкой и выгодной цене. Но в результате его ставку могут перебить. Бывает и так, что цена доходит до обычной, рыночной — если люди хотят квартиру именно в этом доме. Участвовать в торгах стоит с холодной головой, с пониманием, что начальная цена еще не окончательная, и подача заявки — только первый шаг к покупке».
Типичные ошибки начинающих участников торгов
- Пропустили торги. Не успели оформить УКЭП или создать личный кабинет на ЭТП до конца подачи заявок на интересный лот.
- Перепутали время. Организатор торгов может указать в заявке московское или локальное время.
- Неправильно оплатили задаток. Деньги можно перевести напрямую организатору торгов или на счет площадки. Бывает, что люди по привычке зачисляют средства на счет ЭТП, но их не допускают к торгам, потому что оплачивать заявку надо было организатору.
- Не заключили договор купли-продажи. Новички не всегда контролируют сроки. Бывает так, что они просто не знают, где и как подписать договор. В таком случае люди упускают сделку.
Покупка квартир с торгов — это отличная возможность для инвесторов, которые занимаются флиппингом, приобрести недвижимость по цене ниже рыночной. Такие объекты проходят юридическую проверку в процессе торгов, но покупателям все равно рекомендуется провести собственный анализ перед покупкой. Чтобы участвовать в торгах, заранее зарегистрируйтесь на электронной торговой площадке (ЭТП), ознакомьтесь с документацией и выберите интересующие вас лоты.
Чтобы вложенные финансы принесли еще больше денег, оставляйте заявку на курс Флиппинг Плюс от Самолет Плюс. Вы научитесь выбирать ликвидные объекты и экономить на ремонте.