Комментируем итоги недавнего заседания Российского союза промышленников и предпринимателей, посвященного текущей обстановке на первичном рынке недвижимости. Почему растут цены на жилье? Что формирует стоимость квадратного метра? Когда квартир подешевеют? Как в таких условиях живут застройщики? Ответы на эти и другие вопросы – в нашем материале.
В конце ноября состоялось заседание Комиссии РСПП (Российский союз промышленников и предпринимателей) по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение». «Единый ресурс застройщиков» опубликовал материал по итогам этого мероприятия, ярко выделив основные тенденции рынка недвижимости. Генеральный директор застройщика УДСД Анна Каминская прокомментировала главные тезисы этой встречи:
«Поднять такие вопросы – очень правильная и актуальная идея. Ведь в последнее время мы видим все больше и больше комментариев далеких от строительства людей, утверждающих, что из-за роста цен застройщики, так сказать, «шикуют». Этот и прочие мифы нужно развеивать, чтобы покупатели понимали реальную картину происходящего».
Тезис №1
«Рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы».
АК: «Это неоспоримый факт. Что касается кредитной ставки для застройщиков, то сегодня она выше, чем 2-3 года назад, она приравнена к ключевой, и это тоже проблема. Сегодня застройщикам по итогу реализации проектов крайне сложно обслужить свои кредиты, т.е. заплатить проценты банку и не остаться с нулевой рентабельностью, если вообще не уйти в минус…
Себестоимость строительства сегодня складывается из: цены за землю (в случае с УДСД – аренду), цены строительства коммунальных сетей (внешних и внутренних на участке строительства), цены строительно-монтажных работ, стоимости материалов, проектного финансирования. Все эти позиции относительно, скажем, 2021 года подорожали кратно! Возьмем стоимость рабочей силы: заработная плата выросла у каменщиков, монтажников, наладчиков, сантехников. Потому что таких специалистов стало существенно меньше. Мы знаем, что сегодня ведется определенная политика относительно мигрантов, часть сотрудников выбыли из рабочего процесса в связи с СВО. К тому же есть регионы, где строительная отрасль движется очень большими темпами, и профессионалы в первую очередь ищут работу там. И к нам, на Крайний Север, ехать за «длинным» рублем им нет смысла. Отсюда и рост себестоимости».
Тезис №2
«Себестоимость квадратного метра неудержимо растет, а покупательская способность жителей, мягко говоря, недостаточна».
АК: «Что касается покупательской способности, то за последние 3 года, в отличие от цен в строительной отрасли, зарплаты у населения не выросли в 2 раза. Это очевидно. Да индексация, безусловно, происходит, но это не те объёмы, которые позволили бы всерьез облегчить людям финансовую нагрузку при покупке квартиры. При этом ставка по ипотеке уже привела к тому, что сегодня ни один здравомыслящий человек, не имея крайней на то необходимости, не станет брать ипотеку под 30% годовых».
Тезис №3
«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков».
АК: «УДСД построил уже не один жилой комплекс, и наша аналитика показывает: из проекта в проект даже в некризисные времена стоимость строительства, которая напрямую формирует цену реализации жилья, росла. Если сравнивать последний дом ЖК «Стерхи» и первый дом ЖК «Атмосфера», то такая цена выросла в 2 раза. Эта та величина, которая, как я уже упоминала выше, формируется из стоимости материалов, логистики, строительных и монтажных работ, сетей, благоустройства, озеленения, аренды, стоимости кредита и пр. Поэтому растущая цена квадратного метра – это не «хотелки» застройщиков, это вынужденная мера».
Тезис №4
Рост будет продолжаться на уровне инфляции в 2024-2025 гг.
АК: «Соглашусь! Быть по-другому просто не может. Насколько темп роста инфляции в 2025 году замедлится? Покажет время. Но существенного торможения или снижения ожидать не приходится. Как следствие, стабилизации рынка и уменьшения стоимости строительства тоже не будет».
Тезис №5
Отсутствие фактической «перегретости» на рынке
АК: ««Перегретость» по показателям цены складывается из существующих реалий, о которых я уже сказала выше. А «перегретость» в части предложения, если говорить о рынке Нового Уренгоя, то точно – нет! Число новоуренгойцев, кто хочет улучшить свои жилищные условия, либо приобрести квартиру для детей, по-прежнему велико. Выходя на продажи в первой очереди «Атмосферы», мы имели лист ожидания свыше 1000 (!) человек. Это говорит о том, что люди хотят покупать недвижимость. Другой вопрос: они не могут это сделать. Потому что все ранее существовавшие инструменты сейчас фактически не работают: льготная ипотека отменена, а по семейной лимиты то открываются, то снова заканчиваются. Условия по категориям гражданам, попадающим под семейную ипотеку, тоже изменились с текущего года. С программой «Арктическая ипотека» также не все просто: под нее попадают далеко не все категории граждан. Здесь в нашем случае барьером является еще и цена квадратного метра, установленная Минстроем. Мы, конечно, помогаем клиентам найти решения, но оздоровить ситуацию сможет только снижение ключевой ставки и возврат к пусть не докризисным, но приближенным к ним процентным ставкам. Они могут быть двузначными, хотя бы 10-13%. Но всё, что выше, даже в районе 15%, отрицательно влияет на темпы продаж.
Я думаю, что сейчас многие застройщики притормозят с выходом новых проектов на рынок, и, наверное, сделают выбор в пользу неспешного строительства. Будут увеличивать сроки реализации. Это позволит нагонять темпы потраченных средств темпами продаж наполнением счетов эскроу и нивелировать дополнительные расходы застройщика на содержание кредита. Поэтому «перегретости» сейчас нет точно и вряд ли в обозримые 2 года она возникнет. Но при такой ситуации может возникнуть отложенный спрос. И тогда те, кто выдержат этот кризис строительного рынка и будут иметь в 2026-2027 годах проекты высокой степени готовности либо уже завершённые, смогут успешно продавать квартиры. Ведь люди не перестали нуждаться в покупке жилья, у них временно пропала такая возможность».
Тезис №6
Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.
АК: «Полностью согласна. Снижению цен произойти не из чего, когда дорожает всё: логистика, рабочая сила, материалы, коммунальные услуги, кредиты. Нет возможности жилью стать дешевле! Вообще, за все время своей работы в строительстве и в околостроительном бизнесе я не помню случаев, чтобы новостройки дешевели. Это нонсенс. Могут быть периоды, когда цена не растёт, но снижаться она точно не будет. Только если застройщик не принимает решение уйти с рынка и не распродает квартиры «в ноль»».
***
АК: «Как показывает текущая ситуация, покупателям бессмысленно ждать падения рынка. Вероятнее всего, стоимость жилья и ипотечные ставки будут только повышаться. Поэтому нужно использовать те возможности, которые есть сейчас. Напомним, что самые привлекательные цены у застройщиков – на старте продаж. В наших проекта – жилых комплексах «Атмосфера» и «Новелла» – можно выгодно купить квартиру в домах, находящихся сейчас на ранних стадиях строительства. Одно из таких предложений – рассрочка на достойных условиях.
По любому способу покупки можно проконсультироваться в наших отделах продаж. Консультанты подберут оптимальный вариант для каждого покупателя. Главное, что текущие и предстоящие сложности никак не скажутся на качестве проектов».