По мнению минстроя, жилье с 1 января подешевеет в большинстве регионов. Но так ли это?
Резкое падение нормативной стоимости «квадрата» жилья в Татарстане произойдет с 1 января. Это следует из проекта приказа минстроя России. Цена снижается на 9,5 тыс. рублей — это примерно 7%. Еще хлеще падение в Нижегородской области — 18%, и в Мордовии — 21%. По оценкам главы минстроя РФ Ирека Файзуллина, процесс «ценопада» у застройщиков уже потихоньку идет: по стране более 60% нераспроданных новостроек. Но норматив используется лишь для соцпрограмм, а к реальному рынку отношения практически не имеет, говорят эксперты. Кредиты продолжают дорожать, зарплатная гонка в строительстве не утихает, себестоимость растет — и все это в пику невидимой руке рынка, которая требует снижения цен. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
Татарстан попал в топ-5 регионов Поволжья с самым резким падением нормативной цены жилья
Появился прогноз средней цены 1 кв. метра по регионам России от минстроя РФ. Результаты ожидаемые: впервые в целом по стране фиксируется тренд на снижение стоимости жилья. На первое полугодие 2025 года выбрали норматив средней стоимости «квадрата» на уровне в 107,6 тыс. рублей, что на 1,5 тысячи меньше показателей второго полугодия 2024-го. Проект постановления минстроя РФ находится на рассмотрении и должен быть принят в ближайшее время.
Зачем вообще нужны нормативы средней рыночной стоимости жилья? Этот показатель применяется правительством для расчета сумм, которые выплачиваются в рамках различных социальных программ — например, жилищных сертификатов для определенных категорий граждан, приобретения жилья для нанимателей по программам сноса аварийного жилья, и т. д.
Официальная цена рассчитывается на основе данных Росстата о зарегистрированных сделках как на первичном, так и на вторичном рынке. И, похоже, именно наличие вторичного рынка сказалось на результатах расчета. Ведь если цена новостроек в среднем хоть немного, но растет, то на вторичном присутствует торг. Например, разрыв между ценой объявления в «Домклике» и реальной сделкой, зафиксированной «СберИндексом», в октябре в Татарстане оказался на уровне 17,2%. А в среднем по стране этот разрыв — 16,5%.
Для Татарстана нормативная цена 1 кв. метра падает резко — сразу на 9,5 тыс. рублей, до 141,7 тысяч. Таким образом, республика оказалась в пятерке регионов Поволжья, где фиксируется наиболее сильное снижение. Если брать поволжские регионы, то отрицательный тренд по стоимости «квадрата» отмечается почти везде. Наиболее заметное падение нормативной цены — в Мордовии: минус 21%. Нормативный метр там дешевеет с 85,1 до 70,3 тыс. рублей. На втором месте — Нижегородская область. Там с января планируется установить средний ценник в 120,6 тыс. рублей — это на 18% ниже показателей конца 2024-го. На третьей позиции — Кировская область, где в первом квартале следующего года стоимость жилья может упасть на 11% — до 86 тысяч за «квадрат». Замыкает пятерку Ульяновская область, где государство планирует выделять на госпрограммы на 6% меньше денег (нормативная цена тут — 87,9 тыс. за «квадрат»).
Рост цены отмечается только в Саратовской области — подъем на уровне в 0,7% (до 88,1 тыс. рублей).
Что касается выбранных нормативов для столиц России, в Москве ценник снижают на 7% — до 174,2 тыс. рублей. Стоимость квадратного метра в Санкт-Петербурге планируется оставить на том же уровне — это 165,3 тысячи.
А где цена продолжает расти?
Если брать другие регионы России, то уверенный рост отмечается на Дальнем востоке (а здесь, напомним, действует дальневосточная ипотека под 2%).
В частности, в Магаданской области цена в следующем году поднимется на 5,5% — до 161 тыс. рублей. В одном из самых «дорогих» регионов России — Приморском крае — прогнозируется увеличение цены «квадрата» на 2% — до 175,1 тысячи. Тренд на рост ожидается, кроме того, в Якутии, Камчатском крае, Амурской области и других регионах Дальнего Востока.
Также рост прогнозируется для некоторых регионов Уральского федерального округа. Например, в Ямало-Ненецком автономном округе устанавливают среднюю стоимость на уровне в 182 тыс. рублей — это больше предыдущих показателей на 1,5%.
Прогноз Файзуллина: девелоперы пойдут на скидки
Причины решения минстроя очевидны: с точки зрения рыночных механизмов, для стимулирования продаж девелоперам придется снижать цены. Этой позиции придерживается министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин. Все дело в снижении объемов продаж: в среднем по стране более 60% строящихся квартир не продано, заявил он журналистам в конце ноября.
«Так или иначе компании, чтобы обеспечить сегодня финансовый поток, будут регулировать и скидками. Потому я думаю, что движение пойдет в этой части», — считает Файзуллин. По его мнению, главное сегодня — сдерживать рост цен на стройматериалы, перевозки, рабочую силу, т. е. контролировать себестоимость объектов. Иначе «ножницы» между падающей ценой продажи и растущей себестоимостью подсекут финансы застройщиков.
Последнее полугодие стало очень сложным для девелоперов в плане продаж. Количество сделок с новыми квартирами просело примерно втрое по сравнению с «жирными» месяцами года. Но даже если сравнивать ситуацию в целом — для Татарстана продать 1000 квартир в месяц означает, что темпы продаж в 1,5 раза хуже, чем обычно в среднем по году. Из каждого утюга несутся прогнозы о снижении цен: еще немного, еще чуть-чуть, и квартиры подешевеют! Ведь платить по 130 тыс. рублей за месяц классической ипотеки без костылей господдержки нереально. Поэтому бал правит рассрочка, траншевая ипотека и прочие ухищрения банкиров и девелоперов — но и на них намерена наложить вето глава ЦБ Эльвира Набиуллина уже с нового года. А льготная семейная ипотека по-прежнему остается важным инструментом. Других же вариантов господдержки не будет — это слишком дорого обходится бюджету страны, признал вице-премьер Марат Хуснуллин.
Важно подчеркнуть: приказ минстроя — это не императив для рынка. Нормативная цена 1 кв. метра напрямую никак не влияет на ценовые намерения застройщиков. Ценовой приказ минстроя — это не ценник в супермаркете, по которому покупают недвижимость, это цифра для расчета по госпрограммам. Но, с другой стороны, это определенный сигнал: в конце концов, ранее минстрой РФ лишь повышал нормативные цены, и вот впервые началось снижение.
«К рынку цена минстроя РФ никакого отношения не имеет»
«БИЗНЕС Online» предложил участникам рынка недвижимости оценить влияние приказа минстроя РФ.
Андрей Савельев — генеральный директор «НЛБ-Недвижимость»:
— Давайте сначала уточним, что это за стоимость? К реальными ценам, к реальным рынкам она никакого отношения не имеет. Это же нормативная цена, она никак не отражается, ни на что не влияет, кроме разве что выплат, дотаций и всего прочего. Например, в Казани на вторичном рынке дешевле, чем 160-165 тысяч рублей за квадрат в городе нет ничего.
Наблюдается ли снижение стоимости квадратного метра на вторичке за последний кварта 2024 года? Цена как была, так и осталась в экспозиции. Но вот на реальных сделках цена все-таки снизилась. Мы встречаем увеличенный размер торга. Если год назад средний торг был 50 -100 тысяч, то сейчас доходит до четырехсот, даже до пятисот тысяч, бывает, сбрасывают.
Готовы ли сейчас застройщики снижать свои цены на новостройки? Тут вопрос в том, что застройщики просто так не могут снизить цену, так как у них это все зашито в финансовую модель. Все подчинено параметрам проектного финансирования совместно с банками. Соответственно, просто так застройщик снизить цену не может, но, возможно, в виде каких-то акций либо рассрочек ценник может упасть.
Второй вопрос — новое жилье, которое сейчас только начинает проектироваться. Вот там застройщик может уже менять финансовую модель, сделать ценник ниже — но пока мы этого не видим. Застройщики не готовы снижать цену, они же не будут себе в убыток работать.
Себестоимость строительства растёт, стоимость труда выросла. Вообще это большая гигантская проблема для застройщиков — трудовые ресурсы. Поэтому, я думаю, нет у них возможности серьезно снизить цену.
Гузель Шахимарданова — руководитель отдела продаж АН «МЕГАЛИТ»:
— На мой взгляд реальное снижение цен на рынке крайне маловероятно. На ценообразование влияет большое количество факторов. Один из основных — уровень ключевой ставки. Поскольку все понимают, что застройщики строят на кредитные деньги, а они пока только дорожают, то ожидать удешевление стоимости квадратного метра в новостройках сложно. Рост стоимости стройматериалов, а также дефицит кадров, также не способствуют снижению цен в этом сегменте рынка недвижимости.
На текущий момент я могу отметить небольшое снижение количество сделок с новостройками, но к снижению стоимости оно не ведет. Застройщики вводят новые инструменты стимулирования спроса, такие как рассрочки. Для части покупателей новое жилье выглядит более привлекательным, чем вторичка, поэтому они с радостью используют предложенные варианты покупки квартиры в новостройке.
На вторичном рынке также снижения стоимости не наблюдается, напротив в последнее время я наблюдаю существенную активацию рынка. Это и сделки с полной оплатой собственными средствами и ипотечные сделки. Единственным отличием за последние годы является уменьшение суммы кредитной части. Как правило это альтернативные сделки, когда, допустим семья продает 2-комн. для переезда в 3-комн. квартиру и разницу доплачивает либо за счет накопленных собственных средств, либо берет в среднем до 1,5 млн в кредит.