Продажа квартиры с ипотечным обременением в банке — процесс, требующий внимательности к деталям и правильной подготовки документов. Хочу поделиться реальной историей, которая поможет вам понять, какие документы действительно важны для согласования сделки с банком ВТБ и как пройти этот путь без стресса.
В этой статье я сосредоточусь на требованиях банка, которые нужно учесть, чтобы успешно продать квартиру с обременением. Мы не будем рассматривать документы, которые необходимо согласовать между покупателем и продавцом — это отдельная тема.
Шаг 1: Сбор основных документов для сделки
Когда клиент обратился ко мне с задачей продать квартиру с обременением в ВТБ, первым делом мы занялись сбором необходимых документов. Вот что понадобилось:
Выписка из ЕГРН. Свежая выписка, которая не только подтверждает право собственности, но и наличие обременения. Очень важно, чтобы информация была актуальной. Заказать выписку можно через Госуслуги.
Паспорт продавца. Стандартный документ, но важно предоставить копии всех страниц паспорта. Иногда даже пустые страницы могут понадобиться. Обратите внимание на качество копий — они должны быть чёткими и читаемыми.
Акт приёма-передачи квартиры: Этот документ подтверждает, что квартира передана покупателю. В некоторых случаях информация о приёме-передаче уже может быть указана в выписке из ЕГРН, если объект зарегистрирован. Однако для того чтобы быть уверенным что нет долгов перед застройщиком настоятельно рекомендуется получить от банка (в котором оформлена ипотека) или от застройщика подтверждение о том, что все финансовые обязательства по квартире были выполнены и погашены.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Если квартира была куплена у застройщика, обязательно нужно предоставить этот документ.
Также мы подготовили дополнительные документы, чтобы избежать задержек:
· Нотариальное согласие супруга. Если объект был приобретён в браке, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу квартиры.
· Справка о неиспользовании материнского капитала. Мы получили справку от обоих родителей продавца, что материнский капитал на эту квартиру не использовался. Если у вас несколько квартир, и вы всё-таки использовали материнский капитал, обязательно возьмите в ПФР или в банке справку о том, на какой объект были потрачены средства.
Что такое маткапитал и кому он полагается
Материнский, или семейный, капитал (МСК) — это денежный сертификат от государства для поддержки семей с детьми. Программа действует с 2007 года и должна была завершиться в конце 2026 года. Однако правительство собирается продлить её до 2030 года включительно.
Шаг 2: Подготовка документов по ипотеке
Поскольку квартира была в ипотеке, нам необходимо было подготовить дополнительные документы, связанные с кредитом:
· Кредитный договор и график платежей. Эти документы подтверждают условия кредита и обязательства продавца перед банком.
· Справка об остатке задолженности. Без этой справки невозможно точно определить сумму, которую нужно погасить для снятия обременения.
· Справка о том, что не было ипотечных каникул и реструктуризации. Эта информация важна, чтобы избежать сложностей с процессом снятия обременения.
После подготовки всех документов мы отправили их в банк для согласования. Банк должен подтвердить, что квартира может быть продана и обременение будет снято.
Шаг 3: Согласование с банком ВТБ
На этом этапе банк запросил у нас дополнительные данные:
- Информация о желаемом офисе проведения сделки и планируемая дата сделки.
Это стандартная процедура, но важно заранее уточнить эти моменты с покупателем и банком, чтобы все стороны были готовы к заключению сделки в удобное время.
Шаг 4: Проведение сделки
После того как банк дал зелёный свет, мы назначили дату сделки. Деньги покупателя поступили на аккредитивный счёт, и часть суммы сразу была направлена на погашение задолженности по ипотеке продавца. После этого банк направил документы в Росреестр для снятия обременения — эта процедура занимает 1-2 дня. Собственнику направляется новая выписка из ЕГРН, уже без обременения.
Затем банк отправляет документы на регистрацию нового собственника — покупателя. Весь процесс, включая снятие обременения и регистрацию нового собственника, занимает обычно 4-5 рабочих дней.
Что важно помнить?
1. Подготовка — залог успеха. Чем больше документов будет подготовлено заранее, тем меньше сюрпризов возникнет в процессе.
2. Коммуникация с банком. Обязательно уточняйте требования банка и своевременно отправляйте все документы. Это ускоряет процесс и исключает задержки.
3. Аккредитив — гарантия безопасности. Для проведения сделок с ипотечным обременением ВТБ использует аккредитивные счета, что минимизирует риски и защищает обе стороны сделки.
Чек-лист
Перед тем как начать процесс, убедитесь, что у вас есть все нужные документы:
- Выписка из ЕГРН — актуальная, с подтверждением права собственности и обременения.
- Паспорт продавца — копии всех страниц, включая пустые.
- Акт приёма-передачи квартиры — подтверждение технической готовности квартиры.
- Разрешение на ввод в эксплуатацию (если квартира от застройщика).
- Нотариальное согласие супруга (если квартира приобретена в браке).
- Справка о неиспользовании материнского капитала (при необходимости).
- Кредитный договор и график платежей — для подтверждения обязательств по ипотеке.
- Справка о задолженности по ипотеке — для расчёта остатка долга.
- Справка об отсутствии реструктуризации или ипотечных каникул.
Подготовьте всё заранее — и ваш процесс продажи будет быстрее и проще!