Недавно я помогал своим знакомым приобрести коммерческую недвижимость и выступал на их стороне в роли юриста. Поэтому хочу поделиться с вами, на что обратить внимание при покупке жилой или нежилой недвижимости.
Вот вы договорились о встрече с продавцом объекта, который вам нравится, и он принёс пакет документов. Первое, на что мы смотрим, это свидетельство о регистрации или выписку из ЕГРН с правоустанавливающими документами.
Внимательно читаем правоустанавливающие документы. Чаще всего это будет договор купли-продажи (далее по тексту ДКП).
Первое, на что смотрим, это дата заключения ДКП. Общий срок исковой давности составляет 3 года (может быть продлён до 10 лет). Если договор старше этой даты, это уже хорошо. Смотрим, кто был продавец, и узнаём у покупателя, находился ли продавец на момент совершения сделки в браке. Если да, обязательно должно быть согласие супруги на продажу объекта недвижимости. В противном случае может возникнуть риск признания сделки недействительной.
Далее обращаем внимание на порядок расчётов. Как происходила оплата: с рассрочкой платежа или сразу? В ипотеку или нет? Если в ипотеку и это жилой объект, обязательно проверяем, использовались ли на покупку средства материнского капитала (далее по тексту МСК). Об использовании/неиспользовании средств МСК вам должны предоставить документы из ПФР. Если средства МСК использовались на приобретение объекта недвижимости, необходимо, чтобы доли на этот объект были выделены всем членам семьи. Без этого будут нарушены права детей, и суд признает сделку недействительной.
После изучения договора основания спрашиваем у продавца актуальную выписку из ЕГРН. На этом этапе можно сроком не старше 30 дней. Перед самой сделкой необходимо заказать новую. В ней проверяем наличие обременений (залоги, ипотеки, аресты). На момент заключения сделки этих записей быть не должно.
Когда знакомые покупали объект недвижимости, в их выписке из ЕГРН было указано, что в отношении данного объекта идёт судебный спор. Запись носила ошибочный характер, и продавец обратился в Росреестр и получил там чистую выписку. Только после этого мы пошли на сделку.
Если вы покупаете объект недвижимости с земельным участком, аналогично проверяем документы на землю. Обязательно должна быть привязка здания и земельного участка. Также проверяем на выписке из ЕГРН на земельный участок наличие ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий).
Зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) — это территории с особым правовым режимом и ограничениями, например, по эксплуатации участков или строительству на них. Например, ЗОУИТ может означать, что на участке проходят линии электропередачи и на нём нельзя строить здания выше 1 этажа. Если там уже построено двухэтажное здание, в будущем у собственника могут возникнуть проблемы.
Следующий важный вопрос: готов ли собственник указать всю стоимость объекта недвижимости в договоре? Некоторые продавцы владеют объектом менее 5 лет и хотят скрыть свои доходы от налогового органа, поэтому просят вас часть оплатить наличными. Не советую вам соглашаться на такое предложение. Если вы купите по заниженной стоимости, а потом захотите продать в будущем и оплатить налоги, налоговый орган будет считать вашу прибыль с той суммы, за которую вы купили по ДКП.
Как бы это банально ни прозвучало, вы становитесь соучастником и помогаете человеку уйти от уплаты налогов, что является противозаконным. Если суд по какой-либо причине признает вашу сделку недействительной, либо предыдущую сделку по этому объекту, а в последующем и вашу, суд возвращает всё на свои места. Вы будете вынуждены вернуть объект недвижимости, а сами получите денежные средства согласно ДКП.
Часто продавцы говорят: «Я вам напишу расписку, что это неотделимые улучшения, и вы себя обезопасите таким образом». Не ведитесь — эта расписка в суде ничего не стоит.
Если вы покупаете объект недвижимости с арендатором, обязательно изучайте договор аренды. Обратите внимание на срок договора аренды, на каких условиях он расторгается и санкции за досрочное расторжение. Также обратите внимание на порядок оплаты по договору аренды и кто оплачивает коммунальные платежи. Если вам нравится арендатор, обязательно возьмите номер телефона арендатора у продавца или найдите его самостоятельно (чаще всего, если арендатор — юридическое лицо, на сайте их организации можно найти нужную информацию) и узнайте, нравится ли им этот объект недвижимости, рентабельна ли эта точка и планируют ли они долгосрочное сотрудничество.
Зачастую продают плохую коммерческую недвижимость, из которой бегут арендаторы, поэтому это также необходимо проверять.
Теперь переходим к самому этапу сделки. Составляем с продавцом ДКП. В нём обязательно проверяем реквизиты сторон, порядок расчётов и реквизиты самого объекта недвижимости. Если в договоре будут ошибки, Росреестр откажет вам в регистрации, и придётся заново направлять документы.
Обязательно узнаём у продавца, состоит ли он в браке или состоял ли в браке на момент покупки недвижимости. Если да, то требуем от него нотариально удостоверенное согласие супруги на продажу объекта. В случае, если в браке не состоял, нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения объекта недвижимости в браке не состоял.
Определитесь со способом оплаты. Я всем рекомендую аккредитив.
Аккредитив — это условное денежное обязательство, которое банк принимает по поручению плательщика (приказодателя) для обеспечения платежа продавцу при выполнении определённых условий.
Простыми словами, аккредитив — это гарантия от банка, что продавец получит платёж, если выполнит условия, указанные в аккредитиве.
Схема работы аккредитива:
1. **Открытие счёта и оформление аккредитива**:
- Покупатель открывает счёт и кладёт на него деньги.
- Просит банк оформить аккредитив, указывая условия, при которых продавец получит деньги.
2. **Выпуск и блокировка средств**:
- Банк выпускает аккредитив с указанными условиями.
- Деньги на счёте покупателя блокируются до окончания срока действия аккредитива.
3. **Передача аккредитива продавцу**:
- Покупатель передаёт аккредитив продавцу.
4. **Выполнение условий и получение платежа**:
- Продавец выполняет условия договора и приносит аккредитив в свой банк или банк, который его открыл.
- Продавец получает деньги.
Альтернативные методы:
- Банковская ячейка:
- Действует по схожему принципу, но требует закладки бумажных денег, что может быть неудобно при крупных суммах.
- Если деньги лежат в разных банках, ездить и снимать их по всему городу может быть опасно.
- Система безопасных расчётов от Сбера:
- Безопасная и быстрая система, но требует оформления электронной подписи.
Заключение:
Надеюсь, этот пост был полезен и интересен для вас. Все нюансы можно увидеть только при внимательном чтении документов. Если у вас планируется сделка с недвижимостью, пишите в комментарии или личные сообщения. Я помогу вам обезопасить себя и подготовить все необходимые документы.
Так же у нас есть телеграмм канал для юмора. Там мы разбавляем юридические нюансы креативом и смехом.
#ПокупкаНедвижимости #Юрист #ДКП #ЕГРН #МСК #ПФР #ЗОУИТ #Налоги #СделкаСНедвижимостью #Аккредитив #Оплата #Безопасность"