На фоне новостной повестки от Центробанка, в последнее время общественность активно спорит о полезности такого инструмента для покупки недвижимости, как ипотека. Мы тоже решили не обходить эту тему стороной.
В новом выпуске нашего подкаста Максим Тимохов и Олег Шишкалов пообщались с Андреем Арсеньевым – ипотечным брокером агентства NEWдвижимость. Они обсудили, что такое ипотека, какие виды бывают и как они работают в 2024 году.
А начали ведущие разговор с вопроса о том, что же такое ипотека.
«Если простыми словами, ипотека – это кредит на долгий срок под залог недвижимости. Соответственно, такой инструмент позволяет приобрести квартиру здесь и сейчас, но под залог недвижимости за счет кредитных средств банка», – дал определение Андрей Арсеньев.
Да, многие из вас наверняка сейчас скажут, мол, ребята, уже всем кроме вас очевидно, что взять ипотеку сейчас – нереально с такими конскими процентными ставками. Но давайте разберемся, так ли это на самом деле.
В ходе беседы наш ипотечный брокер рассказал о таком инструменте для покупки квартиры, как траншевая ипотека.
Если кратко, траншевая ипотека – это кредит на строящееся жилье, который выдаётся не единовременно, а частями (траншами).
Обычно сумма делится на две части: первая переводится застройщику в момент заключения с покупателем договора долевого участия (ДДУ) в строительстве, вторая – в момент сдачи готового дома в эксплуатацию.
Такой инструмент позволяет заемщику платить небольшие суммы по ипотеке в первые месяцы или годы – в зависимости от стадии и скорости строительства. С момента внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита. Тогда платёж повышается до стандартных размеров.
В ходе обсуждения вопроса Максим Тимохов попросил специалиста назвать примерный диапазон выплачиваемых процентов на период строительства дома. На что ипотечный брокер ответил:
«Здесь всё зависит от банков и их условий. Где-то можно ориентироваться на 13% плюс в начале, и 26% плюс по базовой ставке. Но банк изначально будет принимать решение об одобрении кредита на траншевую ипотеку для клиента при его рассмотрении на базовую ставку. Важно понимать, что банку необходимо рассчитать свои риски. На этом этапе кредитная организация определяет, способен ли клиент выполнить свои обязательства перед банком по высокому платежу базовой ипотеки, когда закончится траншевая».
Таким образом, если вы планируете воспользоваться траншевой ипотекой, учитывайте следующий момент – у вас должен быть высокий уровень платежеспособности.
Что ж, с этим разобрались. Но теперь необходимо понять, чем субсидированная ставка отличается от траншевой. Вот что об этом рассказал Андрей Арсеньев:
«Как правило, субсидированная ставка уменьшается за счет увеличения стоимости объекта недвижимости. То есть банк с застройщиком берет с вас дополнительную комиссию, и как правило, она закладывается в стоимость объекта. Но при этом ставка может быть меньше. Скажем, базовая ставка по Семейной ипотеке – 6%, допустим, будет у вас 5,5%. При этом при 6% вы можете купить квартиру за 5 млн. рублей, а при субсидированной, предположим, за 6,5 млн. рублей».
Таким образом, банк дает возможность платить сначала мало, а потом больше за счет того, что ипотека выплачивается частями. То есть клиент сначала выплачивает минимальную сумму, которая затем постепенно становится больше. Такие зачисления могут происходить несколькими траншами – от двух и более. Все зависит от того, какая сумма находится на кредитном счете клиента.
Мы знаем, что многих людей также интересует вопрос, разрешено ли досрочное погашение транша. По словам нашего ипотечного брокера, это невозможно. Дело в том, что преждевременное погашение транша раскроет следующий транш, в следствии чего будет пересмотрен следующий платеж. Тем не менее, сделать ПОЛНОЕ досрочное погашение – можно. В такой ситуации никаких ограничений не предполагается.
И раз уж мы разобрались с траншевой ипотекой, можно постепенно двигаться к следующей по актуальности теме – субсидированной ипотеке. И начнем с определения от нашего специалиста.
«Субсидированная ипотека – это возможность приобрести квартиру с пониженной ставкой за счет удорожания стоимость объекта. То есть банк вместе с застройщиком закладывает, как правило, эту низкую ставку в стоимость самой квартиры», – рассказал Андрей Арсеньев.
Другими словами, суть субсидированной ипотеки заключается в том, что за дополнительную плату клиент может снизить ставку по ипотеке на определенный период времени – на 1–2 года или даже на весь срок кредита.
В одном из вариантов государство уменьшает проценты и таким образом помогает в приобретении собственной недвижимости в ипотеку. В другом случае застройщик действует в партнерстве с банком. Механизм следующий: банк выделяет заемщику ипотеку по низкой ставке, а застройщик компенсирует кредитной организации разницу между рыночной и предоставленной ставкой. При этом застройщик не теряет деньги, так как продает квартиру по завышенной цене – в среднем на 7–25% выше обычного.
«Пример: грубо говоря, базовая семейная ипотека это – 6%, а цена квартиры – 5 млн. рублей. Застройщик предлагает вам купить эту квартиру за 6 млн. рублей, но при этом ваша ставка снизится с 6% до а 4,7% предположим. Это и называется субсидированная ставка. То есть за счет удорожания стоимости объекта вы можете получить пониженные условия, при этом субсидированная ставка сохраняется на весь период кредита», – объяснил Андрей Арсеньев.
По ходу беседы про субсидированную ипотеку Максим Тимохов задал специалисту интересный вопрос:
– А в чем тогда выгода? Получается, я приобретаю квартиру, образно, на тот же миллион рублей дороже?
– Здесь нужно посчитать. Возможны варианты, когда для клиента это выгоднее в пересчете.
К разговору подключился Олег Шишкалов.
– Это выгодно, когда вы планируете платить ипотеку 20 или 30 лет, потому что у вас процентная ставка ниже и переплата банку существенно снижается. А если вы хотите закрыть ипотеку за 2-3 года, то, скорее всего, да – переплата будет выше. Но я, кстати, слышал, что сейчас есть такие программы без удорожания.
– Да, есть ряд застройщиков, которые работают с определенным банком без удорожания. Но, опять, в большинстве своем все сейчас работают с удорожанием, к сожалению. Потому что семейная ипотека для них, в принципе, сейчас не очень выгодна, так как государство не перекрывает разницу между ставкой Центробанка и этой льготной программой.
– То есть застройщик просто берет часть стоимости квартиры и отдает банку, вместо того, чтобы сделать, допустим, прямую скидку человеку. Да?
– Да.
Полагаем, этот вопрос закрыт. А теперь вернемся к тому, чтобы выяснить, что такое ипотека в принципе и для чего нужен первоначальный взнос.
«Ипотека – целевой заем на покупку недвижимости. Это инструмент, который позволяет улучшить жилищные условия. А первоначальный взнос – это часть средств, которые передается продавцу из суммы собственных накоплений на часть оплаты этой покупки», – объяснил Андрей Арсеньев.
Можно сказать, что первоначальный взнос – это гарантия безопасности для банка. Таким образом человек демонстрирует, что сможет обслуживать ипотеку на протяжении всего периода. Первоначальным взносом могут стать личные накопления, материнский капитал, либо жилищные сертификаты, по словам специалиста.
Многие люди, которые только рассматривают ипотеку как инструмент для покупки собственной недвижимости, опасаются того, что они переплатят банку в процентах стоимость еще двух-трех таких же квартир. Коллеги решили задать вопрос нашему ипотечному брокеру, чтобы выяснить, как выгоднее всего гасить ипотеку.
«Кто уже сталкивался с кредитами, наверняка понимает, что в первый срок (первые годы), мы по большей части оплачиваем проценты. По сути, проценты – это вознаграждение и подстраховка банка за то, что он одолжил клиентам средства на покупку жилья. Что касается выгодного погашения – волшебной палочки не существует. Возможно два варианта развития событий: либо это уменьшение срока кредита, то есть досрочное погашение, либо уменьшение размера платежа.
То есть здесь все в зависимости от стратегии и возможностей человека. Я, считаю, что если у вас есть возможность оплатить досрочно – вносите, а там уже либо уменьшайте срок, либо платеж. Если смотреть на графики и вносить какую-то определенную сумму на погашение, конечно, уменьшить срок будет выгоднее. Но, повторюсь, тут все зависит от стратегии. Кому-то, например, морально тяжело платить определенную сумму, и он будет продолжать снижать платежи до комфортного для него уровня.
Я могу продемонстрировать эту сему на своем примере. У меня три ипотеки, и по двум из них я уменьшаю срок, а по одной – платеж. Потому что мне действительно морально некомфортно видеть там такую цифру. Поэтому тут важно придерживаться стратегии», – поделился Андрей Арсеньев.
Таким образом, можно сделать вывод, что гасить ипотеку вы можете по-разному, исходя из собственных возможностей. Однако выгоднее всего делать это в первые годы. Именно в этот период вы выплачиваете банку проценты. Закрывать ипотеку с середины срока может оказаться невыгодным, так как все проценты банку уже практически будут выплачены, а далее остается только основной долг. По сути, от того погасите вы его быстро или нет – разницы никакой не будет. Поэтому, чем раньше вы начнете, тем быстрее закончится ваше обслуживание.
Хорошо, мы поняли, как выгоднее погасить ипотеку. Осталось понять, чем ее закрывать. Интересно, сколько необходимо зарабатывать, чтобы вам одобрили ипотеку? Этим вопросом также заинтересовались Максим Тимохов и Олег Шишкалов, поэтому задали его ипотечному брокеру, и вот что они выяснили:
– Все зависит от того, какую вы берете сумму и какая это будет программа. Может быть человек работает на госслужбе, либо в какой-то коммерческой организация, а может быть он – индивидуальный предприниматель. Доходы у всех категорий разные.
– Кстати, ходят слухи о том, что после Нового года будут ужесточаться условия по выдаче кредитов. И, соответственно, взять ипотеку будет еще сложнее. Интересно, правда ли это?
– Да, действительно, после Нового года планируется ужесточение. И банки, вероятнее всего, будут еще пристальнее рассматривать клиентов. Я не думаю, что прям всем будут отказывать, но такая возможность есть. Поэтому лучше всего, конечно, взять ипотеку до января.
В последнее время действительно возникает много теорий о том, как будут обстоять дела с ипотекой в 2025 году. Например, многие из вас наверняка в курсе, что 20 декабря планируется заседание Совета директоров Центробанка России по ключевой ставке. В интернете ходят споры о том, как отсутствие динамики на улучшение денежно-кредитной политики в России отразится на рынке недвижимости с точки зрения ипотеки. Мимо этой темы не прошли и наши специалисты.
«Есть такая вероятность, что в декабре еще повысят ставку. Ряд банков, мне кажется, уже перекрыл это. Взять, к примеру, Сбербанк или ВТБ. У них уж ставка 28% плюс. И не исключена вероятность, что проценты будут и выше. Опять, судя по разговорам, снижение ставки ожидают только к лету. Будет ли это так – вопрос хороший», – поделился специалист.
Да, в настоящее время стоит оставаться начеку и следить за новостями, а еще не забывать про такой полезный инструмент, как рефинансирование.
«Рефинансирование, по сути, это переход на более низкую ставку, как правило, в другой банк. Бывает, что ваш банк самостоятельно предлагает услуги рефинансирования, если ставка Центробанка и условия кредитной организации снижаются и переходят на более низкую. Вот, на примере моего знакомого. Он взял ипотеку под ставку более 18%, и в итоге ставка Центробанка упала. Банк самостоятельно предложил ему перейти на более низкую – в районе 13%. И у него все получилось. Поэтому рефинансирование – это рабочий инструмент и им надо пользоваться, если ставки будут ниже. По факту, это то же взятие нового кредита, но в другом банке под более низкие условия», – поделился Андрей Арсеньев.
В ходе разговора коллеги также уточнили у ипотечного специалиста, могут ли быть дополнительные расходы, помимо первоначального взноса, чтобы взять ипотеку. И да, действительно, как выяснилось, сопутствующие расходы могут возникнуть. Но не пугайтесь – на самом деле они помогут здорово сэкономить ваши деньги в перспективе.
Из основных расходов есть несколько услуг, без которых у вас не получится оформить ипотеку, а именно – страхование недвижимости, страхование жизни и отчет об оценке.
Когда вы покупаете недвижимость в ипотеку, банк берет ее в залог до момента выплаты кредита. По закону, эту недвижимость вы обязаны застраховать. Если вы покупаете готовую квартиру, купить полис нужно до сделки. Если вы покупаете квартиру в новостройке, купить полис нужно будет после того, как дом будет сдан и вы подпишите с застройщиком акт приема-передачи.
По словам нашего специалиста, цена страховки зависит от типа недвижимости и региона, в среднем это 4 тыс. рублей.
Но у такого документа есть своя выгода. Полис защищает вас от риска лишиться приобретенной недвижимости, при этом продолжать выплачивать кредит банку. При наступлении страхового случая вы или ваши родные не окажетесь наедине с трудной ситуацией и необходимостью каждый месяц платить по кредиту. Страховая возьмет на себя выплату долга перед банком.
Что касается страхования жизни – это больше добровольное решение в рамках любой программы. Как правило, оно подразумевает повышение ставки, то есть кредит, по факту, не застрахован.
По словам Андрея Арсеньева, если с клиентом что-то случается – смерть или потеря трудоспособности –, то страховая компания обязана возместить стоимость кредита банку. В случае отсутствия этого документа и, например, в условиях наступления смерти заемщика, кредит вступает в наследство. Однако банк не имеет права взыскать ипотеку с человека, который получил ее по наследству в бОльшем размере, чем было все это наследство. В такой ситуации вы можете отдать банку ипотеку вместе с недвижимостью или выплатить кредит, после чего квартира перейдет в вашу собственность.
Отчет об оценке стоимости недвижимости – не менее важный документ для проведения сделки, в котором содержится информация о рыночной стоимости квартиры. Когда банк берет вашу недвижимость в залог, он должен понимать, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, он может получить свои деньги, продав квартиру по цене рынка.
Что ж, надеемся, статья оказалась для вас полезной. Тем не менее, рекомендуем посмотреть новый выпуск нашего подкаста про ипотеку, и другие видеоролики на нашем YouTube канале или на платформе VK-видео, чтобы всегда оставаться в курсе полезной и актуальной информации из сферы недвижимости.
А если вдруг если вдруг у вас есть какие-то вопросы или вы готовитесь к покупке собственной недвижимости – вы всегда можете обратиться за помощью в агентство NEWдвижимость и записаться на бесплатную консультацию по номеру телефона +7(812)443-57-92. Наш ипотечный брокер Андрей Арсеньев сделает для вас четкий индивидуальный расчет, а агенты – подберут программу по лучшим условиям.
До новых выпусков!
