Арендный бизнес полон специфических терминов, которые помогают профессионалам рынка лучше ориентироваться в процессе управления объектами недвижимости и заключения договоров. Среди таких терминов часто встречаются МАП (месячный арендный платеж) и ГАП (годовой арендный платеж). Эти ключевые показатели используются при оценке доходности объектов, составлении договоров аренды и стратегическом планировании. В этой статье мы разберёмся, что такое МАП и ГАП, как их правильно рассчитывать и почему они важны в арендном бизнесе.
Что такое МАП?
МАП (месячный арендный платеж) — это сумма, которую арендатор оплачивает собственнику недвижимости за аренду в течение одного месяца. Этот показатель является базовым при расчёте общей доходности объекта.
Пример расчёта:
Если арендатор, например, сеть «Пятёрочка», платит 3 000 рублей за квадратный метр, а площадь помещения составляет 500 м², то:
МАП = 3 000 × 500 = 1 500 000 рублей.
Что такое ГАП?
ГАП (годовой арендный платеж) — это общий доход, который собственник получает за сдачу объекта в аренду в течение года. Рассчитывается как МАП, умноженный на 12 месяцев.
Пример расчёта:
Используя данные из предыдущего примера:
ГАП = 1 500 000 × 12 = 18 000 000 рублей.
Как использовать МАП и ГАП в арендном бизнесе?
1. Оценка доходности объекта
ГАП — это основной показатель для расчёта доходности недвижимости.
Пример:
- ГАП: 18 000 000 рублей.
- Стоимость объекта: 150 000 000 рублей.
- Доходность: 18 000 000 / 150 000 000 × 100% = 12% годовых.
Более подробно читайте в нашей статье: Продажа коммерческой недвижимости с арендаторами.
2. Установление конкурентоспособных ставок аренды
МАП помогает определить, насколько арендная ставка соответствует рынку. Например, для объектов с арендаторами «Дикси» или «ВкусВилл» важно учитывать ставки в аналогичных районах.
Пример:
Если средняя ставка в районе составляет 2 800 рублей/м², а ваш арендатор платит 3 000 рублей/м², это показывает, что ваш объект может считаться премиальным.
3. Определение стоимости объекта через ГАП
На рынке недвижимости стоимость объектов часто определяется через доходный метод с использованием ГАП.
Формула:
Стоимость объекта = ГАП / Ставка капитализации.
Пример:
- ГАП: 18 000 000 рублей.
- Ставка капитализации: 9%.
- Стоимость объекта: 18 000 000 / 0,09 = 200 000 000 рублей.
Как МАП и ГАП влияют на продажу арендного бизнеса?
Объекты с крупными и надёжными арендаторами, такими как Магнит, Красное и Белое, или Фикс Прайс, привлекают покупателей именно за счёт их высокого ГАП. Чем выше гарантированный годовой арендный платёж, тем выше интерес со стороны инвесторов.
Пример:
Если объект с арендаторами «Озон» и «Самокат» генерирует ГАП в 12 000 000 рублей при ставке капитализации 10%, его стоимость составит:
12 000 000 / 0,10 = 120 000 000 рублей.
Особенности использования МАП и ГАП в договорах аренды
1. МАП:
- Указывается в договоре аренды как ежемесячная фиксированная сумма.
- Может пересматриваться ежегодно с учётом инфляции или изменений рынка.
2. ГАП:
- Часто используется для долгосрочного планирования доходов.
- Применяется при составлении отчётов для потенциальных инвесторов или оценки стоимости объекта.
Заключение
МАП и ГАП — это фундаментальные показатели, которые помогают собственникам и инвесторам оценивать доходность коммерческой недвижимости, устанавливать конкурентные арендные ставки и обосновывать стоимость объектов на рынке. Грамотное использование этих понятий в арендном бизнесе способствует улучшению финансовых результатов и повышает привлекательность недвижимости для покупателей.
Если вы хотите узнать больше о том, как использовать МАП и ГАП для повышения эффективности вашего арендного бизнеса, обратитесь к нашим специалистам!
Автор: Даниил Ковалёв
Начальник отдела коммерческой недвижимости АН Фридом