Что будет с ипотекой: калининградские эксперты рассказали, как изменится рынок недвижимости с новыми стандартами ЦБ

С 1 января начнут действовать новые стандарты ЦБ по защите ипотечных заёмщиков. Эксперты в сфере недвижимости рассказали «Клопс», как изменения скажутся на рынке.

Чего коснутся нововведения

1. Застройщики больше не смогут субсидировать ипотеки, если это приводит к искусственному завышению стоимости объекта. Суть такой схемы заключается в следующем: застройщик платит банку за снижение ипотечной ставки, и заёмщик может взять жильё не под 23% годовых, а, например, под 10. Но чтобы не потерять свою выгоду, продавец вкладывает эту разницы в стоимость квадратного метра.

2. Банки при покупке недвижимости не смогут использовать аккредитивы. Этот механизм применялся в сделках с дольщиками и позволял часть средств держать не на эскроу-счёте, что приносило дополнительный доход. Такие счета были незастрахованы, и если банк лишался лицензии, заёмщик терял свои деньги.

Эскроу-счёт — это специальный счёт, на котором хранятся деньги до момента выполнения обязательств. Заключая договор долевого строительства, покупатель кладёт деньги на такой счёт в банке, где они замораживаются. Застройщик их получит, только когда объект будет сдан. Система позволяет обезопасить вложения.3. Заёмщик больше не сможет получать кешбэк с ипотеки, то есть вернуть часть суммы с первоначального взноса после сделки.

4. Банки обязали информировать потенциальных заёмщиков обо всех рисках, преимуществах, комиссиях и даже завышении цены кредитного продукта. Клиенту также должны предложить доступные программы с господдержкой.

Как изменения скажутся на рынке недвижимости

По мнению генерального директора Союза профессиональных риелторов Татьяны Гилёвой, такие изменения могут привести к росту сделок с рассрочкой. По такой схеме заёмщик может вносить небольшие суммы — например, 2 тысячи рублей, пока дом строится. Перед сдачей объекта ему придётся выплатить всю оставшуюся сумму или вносить более крупные транши и по актуальной ставке.

Рассрочка позволяет зафиксировать цены на рынке, но подходит такая система не всем.

Ею пользуются либо те, кто, например, точно знает, что он в скором времени продаст уже имеющееся жильё, либо люди с высокой зарплатой, которым проще несколько лет подержать деньги на вкладе», — считает Татьяна Гилёва.

Отмена субсидирования, по словам риелтора, может иметь негативные последствия «для всего населения». Стройки начнут замораживать, а когда ставка понизится в условиях дефицита предложения цены на квартиры в новостройках резко возрастут. Учитывая, что Калининградская область — туристический регион и многие инвестируют в недвижимость, такой исход событий весьма вероятен.

«Несмотря на все ограничения, люди будут продолжать покупать жильё: кто-то женится, разводится, рожает детей. Но сейчас будет ещё сложнее. Мировая практика показывает, что самый щадящий метод регулирования — это что-то вроде лизинга. Человек берёт квартиру внаём, и со временем она переходит в собственность», — прогнозирует Татьяна Гилёва.

Ипотечный брокер агентства «Авеню-Риэлт Владис» Анна Калинина отметила, что если вы планируете покупку недвижимости, копить на первоначальный взнос нужно уже сейчас. Чем он больше, тем выше вероятность одобрения кредита и ниже финансовая нагрузка.

«Новые стандарты приведут к временному снижению спроса на рынке жилья, но в долгосрочной перспективе они позволят сократить количество проблем с просрочками и сделают ипотеку более стабильной и понятной для заёмщиков», — прокомментировала Анна Калинина.

Ипотечный брокер Алина Буханевич согласилась с вероятностью снижения спроса в январе и февраля. «Пока эти стандарты имеют больше рекомендательный характер, и санкций за нарушения ещё не разработано. В них не говорится про различные варианты траншевой ипотеки, которая, возможно, сейчас получит большую популярность.

Думаю, сейчас банки и застройщики будут искать различные легальные обходные пути.

Могут появиться и всякие варианты трейд-ин — отдал старую квартиру и за неё получил новую с небольшой доплатой», — отметила Алина Буханевич.

Траншевая ипотека — это кредит на покупку жилья, при котором застройщик получает деньги частями. Если внесено 30% от всей суммы, покупатель будет выплачивать кредит только на эти 30%. Сумма будет расти вместе с траншами.

Эксперт добавила, что сейчас уже статистика показывает охлаждение рынка. Сильно снизился спрос на ипотеку для покупки вторички: чаще её берут за наличные средства.

«Видя это, многие банки разрабатывают, а кто-то уже предлагает ипотечные договоры с автоматическим рефинансированием. То есть если ставка начнёт снижаться, то и процент по ипотеке сразу станет ниже. Для этого больше не придётся подавать отдельное заявление на рефинансирование», — объяснила Алина Буханевич.

Просрочки по ипотеке на первичном рынке Калининградской области выросли с начала 2024 года на 64%.