Продолжаем тему улучшения арендуемого имущества. В первой части мы рассмотрели вопрос – что является улучшением, а что нет.
Кратко повторюсь, работы по текущему ремонту и работы по капитальному ремонту или какие-то другие изменения арендованного имущества являются улучшениями, но к ним не применяются правила статьи 623 ГК, если мы говорим об улучшениях по 623 статье ГК то она применяется к таким улучшениям которые, во-первых не являются текущим и капитальным ремонтом, во вторых такие улучшения не являются формой арендной платы и, в третьих улучшения должны иметь экономическую ценность не только для арендатора, но и для арендодателя.
Улучшение арендованного имущества – что является улучшением, а что нет
Итак, согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества. Часто арендаторы в коммерческом обороте считают, что если они пришли к арендодателю и согласовали перепланировку, то первое - можно вернуть помещение уже в перепланированном состоянии и второе - можно даже попробовать с арендодателя получить какую-то компенсацию за эту перепланировку, поскольку арендатор считает это неотделимым улучшением, произведённым с согласия арендодателя.
В арбитражном суде Уральского округа округа в семнадцатом году рассматривалась интересное дело, где суд исходил из того, что если арендатор выполнил перепланировку и арендодатель был согласен на эту перепланировку, то даже несмотря на согласие арендодателя арендатор по окончании срока аренды должен привести помещение в первоначальное состояние, если он этого не сделал, то арендодатель может взыскать арендаторы расходы на демонтаж перепланировки (Постановление АС Уральского округа от 03. 03. 2017 по делу № А60-5811/2016).
В 2023 тот же Арбитражный суд Уральского округа сказал в другом деле, что арендатор не должен приводить помещение к первоначальному состоянию если арендодатель дал ему согласие на перепланировку. То есть, подразумевается, что если арендодатель дал согласие на изменение вещи, то он тем самым согласился принять вещь из аренды в перепланированном состоянии. Такая же позиция была в одном деле суда Московского округа (Постановление АС Уральского округа от 15. 02.2023 по делу № А07-25972/2020, постановление АС Московского округа от 28. 10. 2021 по делу № А40-257573/2020).
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в 2021 году по делу № А82-6301/2020 пошел еще дальше и взыскал с арендодателя стоимость улучшений в виде перепланировки помещения, на которую он дал согласие арендатору.
Поэтому в договоре лучше все это заранее предусматривать. Если обычно стороны в договоре пишут, что арендатор вправе производить перепланировку только с согласия арендодателя и все, то этого недостаточно.
В договоре надо прописывать должен ли арендатор по окончании срока аренды привести помещение первоначальное состояние или арендодатель должен принять у него помещение в перепланированном состоянии и второй момент — это должен ли арендодатель возместить расходы на такую перепланировку.
Если в договоре этого нет, то арендатору приходя к собственнику за согласием на перепланировку целесообразно закрепить это в каком-то документе.
В противном случае мы опять уходим в оценку о том, а ценность ли это для арендодателя.
Продолжение статьи