В последние годы вопрос приобретения жилья стал особенно актуален для многих россиян. Традиционная модель ипотечного кредитования, хотя и популярна, нередко вызывает вопросы и трудности у потенциальных заемщиков. Высокие процентные ставки, длительные сроки выплат и необходимость первоначального взноса — это лишь некоторые из проблем, с которыми сталкиваются люди при попытке стать владельцами недвижимости.
Однако, есть альтернатива — лизинг квартир. Давайте рассмотрим систему лизинга квартир, ее преимущества и недостатки, а также выясним, как она может изменить рынок жилищного кредитования в России.
Может ли лизинг быть выгоднее ипотеки?
Главное отличие лизинга от ипотечного кредита кроется в праве собственности на приобретаемую недвижимость.
Ипотечные заемщики являются собственниками жилья, даже несмотря на то, что приобретаемые за заемные средства дом или квартира находятся в залоге у кредитора. Собственник имущества в силу части 1 статьи 209 Гражданского кодекса вправе распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе продать для погашения долговых обязательств.
Изъятие залога — длительный процесс. Банки в случае нарушения клиентом графика платежей по ипотеке стремятся найти подходящий обеим сторонам способ урегулирования вопроса.
Что касается лизинга, то в этом случае право собственности на объект остается за лизингодателем. Если клиент уйдет в просрочку, изъять имущество будет проще. В целом, лизинговые сделки несут больше потенциальных рисков потери имущества, чем жилищные кредиты.
Лизинг в большинстве случаев дороже ипотеки. Его может быть выгодно оформить в период высоких ипотечных ставок или в ситуации, когда имущество нужно «здесь и сейчас», но у заемщика недостаточно высокий кредитный рейтинг для получения ипотеки в банке.
Какие у лизинга преимущества и подводные камни?
Главным достоинством лизинга является то, что при покупке жилья таким способом документальное подтверждение дохода или поручительство не играют существенной роли для банка. Вариант выглядит привлекательным для покупателей с плохим кредитным рейтингом, недостаточным для одобрения классической банковской ссуды.
Лизингополучатель может договориться с лизинговой компанией об оформлении страховки, заключении договоров с УК, ремонте, регистрации сделки в Росреестре и других дополнительных опциях.
По факту лизинг — это механизм, схожий по смыслу с долгосрочной арендой жилья, но с возможностью его последующего выкупа. Условия лизинга более гибкие, чем по ипотеке. Договор можно составить с учетом комфортного графика платежей (траншей) и первого взноса.
Будущий собственник жилья вправе самостоятельно выбрать объект и заключить договор с лизингодателем. У такого соглашения — три стороны: покупатель недвижимости, продавец и лизинговая организация.
Еще один плюс лизинга — возможность зафиксировать стоимость объекта до момента выплаты выкупного платежа лизингодателю. В результате недвижимость можно купить дешевле, чем его текущая рыночная стоимость на момент окончания выплат.
Не обошлось и без недостатков. Лизинговая недвижимость по факту находится в собственности кредитора до полного исполнения обязательств со стороны клиента. Если лизингодатель по каким-то причинам не выполнит условия договора, квартира останется в собственности у компании. Не стоит забывать и про обязанность клиента уплатить штрафы и проценты за срыв платежей.
Пока клиент полностью не выплатит долг, он не сможет оформить постоянную регистрацию в будущей квартире: доступна лишь временная. А еще ставка по лизингу может превышать ипотечную в 1,5-2 раза. Первоначальный взнос тоже существенно выше, чем по ипотеке, и порой достигает половины от стоимости жилья.
Средние сроки погашения задолженности в лизинге составляют 5-10 лет, в то время как банковские кредиты оформляют на срок до 30 лет. Так что долговая нагрузка может ощущаться гораздо сильнее, чем при оформлении банковского кредита.
Еще один подводный камень связан с риском банкротства лизинговой компании. В таком случае лизингодатель может оформить кредит для погашения обязательств перед кредиторами под залог сдаваемого имущества. Клиент в подобной ситуации рискует потерять квартиру. Так что репутация лизинговой организации на рынке является важным критерием ее выбора.
Следующий недостаток приобретения недвижимости в лизинг — невозможность получения вычета за проценты по ипотеке. При этом после перехода объекта в собственность, ее владелец сможет получить имущественный вычет. Конечно, если он уплачивал НДФЛ в бюджет в соответствующем налоговом периоде.
Кому подойдет лизинг, а кому - ипотека на рыночных условиях?
Лизинг обходится в большинстве случаев дороже, чем ипотека. Очевидно, что семьям с недостаточно высокими доходами такой вариант вряд ли подойдет. Им стоит отдать предпочтение ипотеке с господдержкой. Тем более, что купить квартиру от застройщика на условиях лизинга довольно сложно. Чаще по такой схеме приобретают все таки коммерческую недвижимость.
Оформлять лизинговый договор стоит, если клиент не может по каким-то причинам взять ипотеку. Кроме того, лизинг поможет приобрести недвижимость, не соответствующую требованиям банка-кредитора.
У лизингополучателя должна быть крупная сумма свободных средств на первый взнос и уверенность в своих финансовых возможностях. Вариант также подойдет гражданам, которым девелопер предложил привлекательные индивидуальные условия. Ведь чем быстрее покупатель погасит задолженность, тем меньше будет переплата.