Сегодня хочу рассказать о своей деятельности по обследованию домов ИЖС, а точнее о том, какие чаще всего встречаются проблемы/дефекты. Чаще всего я провожу обследования домов перед покупкой (в теплый сезон) и обследования уже купленных домов, в которых начали появляться проблемы (в холодный сезон). Реже – экспертиза и консультация при строительстве.
Так в домах от застройщика на продажу:
- в 80-90% не проводятся инженерно-геологические изыскания (ИГИ). Сюда же относится и отсутствие расчета фундамента. И если ленточный фундамент может простить многое, то свайно-ростверковый – это уже опасно. В Краснодаре не редкость встретить сложные грунты, особенно в новых районах и особенно недалеко от водных объектов. Почти все продавцы говорят, что ИГИ проводились, но как доходит до дела, то отчет теряется/в другом офисе/в другом городе и т.д.
- Неправильное или недостаточное утепление крыши. Встречается повсеместно, наверное, в 95% случаев. Вот, например, как на фото ниже:
- Отсутствие вентиляции чердака. Частота, как и в предыдущем пункте.
- Треснувшие перегородки. Причина очевидна, не опасна, но показывает отношение к строительству. Встречается в половине домов.
- Установка окон и входных дверей не по ГОСТ. Там, где это можно проверить, частота достигает почти 100%.
- В облицовочной кладке с вентзазором отсутствуют вентиляционные коробочки, неправильно устроены связи слоев кладки, неправильно устроено (или отсутствует) армирование кладки. Эти дефекты присутствуют почти везде.
- Не утеплены цоколь и армопояс. По поводу цоколя, то я еще ни разу не видел его утепления, а армопояс утеплен только в 70-80%. И если с цоколем это не так страшно для нашего климата, то отсутствие утепления на армопоясе почти в 100% случаев приведет к появлению плесени.
В уже жилых домах это чаще всего трещины в несущих стенах, причем, как от просадок грунта, так и от чрезмерных нагрузок на кладку.
Возраст этих домов обычно от 2 до 10 лет. Появление большинства этих проблем можно было предсказать еще на стадии осмотра, даже без использования специальных инструментов, и сразу отбросить вариант покупки этого дома. Но, к сожалению, есть, то, что есть.
Еще частая проблема – это слишком холодный дом/высокие счета на отопление/появление плесени.
Здесь целый комплекс проблем – низкое сопротивление теплопередаче стен, нарушение технологии, некачественный монтаж. Очень часто в пол по грунту вообще не укладывают ни утеплитель, ни гидроизоляцию. Еще и теплый пол делают, который отапливает не пол, а грунт под домом. В стенах укладывают самый дешевый пенопласт, который еще и монтируют с щелями, что приводит к неоднородной теплопроводности и дальнейшему появлению плесени в этих местах.
И отдельно стоит упомянуть канализацию.
Почти везде это септики. И почти везде застройщики называют их дренажным септиком, но по факту это выгребная яма. То есть, это одно кольцо или просто яма, обложенная кирпичом, без дна. Мало того, что устройство такой канализации запрещено законом, так и еще она часто не работает. В прошлой статье я писал про причины подтоплений в Краснодаре. А что происходит в таком септике при высоком УГВ. В лучшем случае стоки просто долго уходят, но чаще в местах с высоким УГВ стоки не уходят вообще или разливаются по участку.
Что хочется сказать в завершение.
Конечно, это не все дефекты, которые можно увидеть. Это только то, что чаще всего можно наблюдать и то, что сейчас на памяти. Да, и фото с объектов запрещают выкладывать почти все продавцы) Чаще всего люди обращаются, когда уже нарушение при строительстве уже привело к серьезным последствиям. Часто исправление стоит или дорого или очень дорого. Что касается обследования дома до покупки, то эта услуга не пользуется популярностью в Краснодаре. Абсолютное большинство покупателей считают, что в строительстве дома нет ничего особо сложного, а все эти СНиПы, СП и ГОСТы – это неведомая хрень, которая в принципе не особа нужна, это ж не многоэтажка. Конечно, все понимают, что дом может быть некачественным, но все сомнения развевает риелтор, говоря, что именно этот дом построен очень качественно😂 Так и живем😊
Спасибо, что дочитали! Всем добра и здоровья!