Новый ипотечный стандарт вступит в силу с 1 января 2025 года!

Банк России введет единый ипотечный стандарт. Он нужен для снижения рисков как заемщиков, так и банков. Разбираемся подробнее в условиях.

Цель ипотечного стандарта
В ЦБ РФ отметили, что главная цель ипотечного стандарта — снизить распространение высокорисковых схем ипотечного кредитования, а именно добиться более подробного информирования заемщиков об условиях кредита и о связанных с ним рисках. Это поможет людям принять окончательное решение при покупке квартиры в ипотеку с учетом всех факторов.  

Условия ипотечного стандарта
Разберем основные положения ипотечного стандарта, который ЦБ РФ собирается ввести с января 2025 года.

Эскроу вместо аккредитива. Запрещено длительное размещение средств на аккредитивах вместо перевода на эскроу-счета. Это снизит риски для заемщиков, так как средства на эскроу-счетах защищены системой страхования вкладов в отличие от денег на аккредитивах. Это также поможет избежать ситуации, когда банк использует деньги с аккредитивов для получения прибыли. Деньги с эскроу-счета застройщик может получить только после сдачи квартиры ее владельцу, то есть на этапе строительства получить их нельзя.

Бонусы банкам от застройщика. Банки больше не будут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это ведет к искусственному завышению стоимости жилья. Сейчас застройщики предлагают пониженную ставку, но это сопровождается повышением цены на квартиру. То есть застройщик в любом случае компенсирует свои расходы.

Первоначальный взнос. В сумме первоначального взноса не получится учитывать деньги, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, кэшбэк от застройщика или банка. Это закрывает возможность покупки жилья без оплаты ПВ. Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова отмечает, что такая мера не только сможет защитить заемщика в моменте от удорожания квартиры, но и позволит ему лучше подготовиться к ипотеке. Формирование первоначального взноса закладывает привычку регулярно выделять из бюджета фиксированную сумму.

Единые условия. ЦБ закрепляет единые условия ипотеки для всех. Так, например, рекомендовано заключать договор ипотеки на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% от стоимости жилья.

Информирование заемщика. В документе также зафиксировано, что банк обязан проговорить все условия и сведения, касающиеся кредита, а также сообщить обо всех рисках для заемщика до подписания договора. Кредитор также обязан ответить на вопросы заемщика об ипотеке и о дополнительных к ней услугах (например, страховках).

Запрет на плату за пониженную ставку. С июля 2025 года также планируют запретить банкам брать комиссию за пониженную ставку по ипотеке. До июля 2025 года банки обязаны:

– при досрочном погашении ипотеки компенсировать заемщику избыточно уплаченную им стоимость пониженной ставки;
– до заключения соглашения о пониженной ставке предоставить расчет полной стоимости кредита без учета пониженной ставки. 
Какие будут последствия для заемщиков
Инна Солдатенкова отмечает, что ипотечный стандарт снизит возможности оформления ипотеки для отдельных заемщиков, например, для тех, у кого нет денег на первый взнос. Однако он защитит многих людей от рисков. С учетом ограничений для заемщиков и банков стандарт также приведет к снижению темпов кредитования в России, что, в свою очередь, снизит уровень закредитованности населения.

«Ключевое преимущество стандарта — это не только повышение степени прозрачности условий кредитования для заемщиков, но и снижение доли высокорискованных ипотек в портфеле банков», — поясняет аналитик.  

Какие меры уже действуют 
Центробанк также утвердил другие меры для снижения закредитованности населения.

Макропруденциальные надбавки. Суть их в том, что заемщикам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН) не выдают ипотеку. ПДН считается высоким, когда платежи по кредитам превышают 50–80% ежемесячного дохода. Сейчас банки ограничивают выдачу ипотеки и для заемщиков с долговой нагрузкой ниже 50%, это связано с повышением ограничений ЦБ РФ с 1 сентября.

Изменение условий льготных ипотек. По некоторым льготным программам изменились условия, например, летом подняли ставку по IT-ипотеке с 5% до 6% годовых.

Отмена госпрограммы. С 1 июля перестала действовать льготная ипотека на покупку квартиры в новостройке под 8% годовых. Отмена программы замедлила рост цен на первичное жилье. Спрос постепенно переходит на вторичку.
Также на рынок ипотеки влияет досрочное исчерпание лимитов по госпрограммам. Из-за этого банки либо приостанавливают выдачу ипотеки, либо повышают первоначальный взнос до 50%.