Однажды в 2021 году нам с мужем показалось, что мы наконец-то добились стабильности и успеха в жизни 😂 И тогда мы решились на ипотеку: в нашем любимом районе Измайлово строился красивый дом бизнес-класса и мы купили там небольшую (33м), но красивую квартиру-апартаменты. С окнами в пол, ремонтом, минимальным набором мебели и видом на любимую Москву.
Стройка должна была завершиться в 2024 году, наш план был ясен как день: поплатить несколько лет, дождаться готовности квартиры и уже дальше сдавать её посуточно, полностью отбивая ипотеку. А в свободные даты использовать квартиру для свиданий с мужем и в качестве моей творческо-блогерской мастерской, ведь там просто потрясающий свет!
Но вскоре случился февраль 2022 года, наша жизнь перевернулась с ног на голову и мы переехали в Португалию, где живём по сей день. Ипотека в Москве оказалась совершенно некстати: с одной стороны нас тяготили ежемесячные платежи по ней, ведь жизнь эмигранта и так недешевое удовольствие, а с другой — мысли о том, что же делать дальше с этой квартирой?
Продавать — так себе вариант с точки зрения налогов и ещё не выплаченной ипотеки. А сдавать, физически находясь в другой стране, слишком сложно и дорого: надо найти человека, который всё это возьмёт на себя, платить ему, контролировать… Казалось, что это будет убивать всю выгоду и оставшиеся у нас нервные клетки. А главное — время, которого у нас совершенно нет на какие-то там московские дела, ведь и португальских полно!
В общем, когда в конце сентября нам пришло сообщение от застройщика, что квартира готова, принимайте, мы с мужем обрадовались «не от всего сердца». Нужно было резко взвалить на себя целый проект, состоящий из кучи этапов: приёмка, доделки и мелкий ремонт, оборудование недостающей мебелью и техникой, поиск жильцов. Но мы всё-таки справились: уже в декабре квартира сама покроет свою ипотеку, а нам для этого даже не пришлось летать в Москву! Расскажу, каким образом мы всё это провернули.
Этап 0: поиск команды
Учитывая, что мы физически в другой стране, первым делом нам надо было найти людей, которым можно делегировать проект. Вот, из кого состояла команда:
Доверенный
Кто-то должен был юридически принимать квартиру от нашего имени и подписывать документы с банком, застройщиком и другими подрядчиками. Для всех подобных вопросов мы еще до переезда делали генеральные доверенности на самых родных: муж — на сестру, я — на бывшую свекровь. Тут нам пришлось помучаться только с одним — сестра мужа вышла замуж и сменила фамилию, так что доверенность на неё мы переделывали и передавали из Португалии.
Специалист по приёмке квартиры
Мы нашли компанию, которая специализируется на проверке квартир: обычный человек не всегда заметит царапину на подоконнике, неровность на стене или плохо работающую ручку на двери. А у таких компаний есть и чек-листы, что конкретно нужно проверять, и специальное оборудование для проверки.
Специалист по управлению недвижимостью
По сути, нам нужен был менеджер проекта, который физически организует и проконтролирует все этапы подготовки квартиры к сдаче: и приёмку, и доработки-ремонт, и поиск-покупку-установку недостающей мебели и техники в рамках нашего бюджета, и фотосессию, и поиск жильцов.
Найти такого человека казалось непосильной задачей, но мне невероятно повезло — буквально на следующий день после того, как мы с мужем грустно обсуждали, где бы взять такого менеджера, мне попалась на глаза статья от моей давней подруги Лены Володиной о том, что она ровно этим сейчас и занимается!
В тот момент у меня чуть сердце не остановилось от радости, потому что Лена всегда была моим кумиром в плане недвижимости (когда-то мы обе обзавелись загородными Дубль Домами и она меня постоянно консультировала), у нас схожий вкус и отношение к красоте, деньгам и жизни в целом, к тому же она супер-педантичная, ответственная и при этом находчивая и умеющая решать вопросы нестандартно.
Я просто не могла себе представить человека, который подошел бы для такого проекта лучше, чем она! Тут же написала Лене, а она ответила, что как раз работает над новым проектом в нашем же ЖК. Ну разве это не судьба?!
За работу по подготовке квартиры к сдаче Лена выставила 90 тыс. — это её стандартная цена за однушку (хотя у нас евро-двушка).
Этап 1: приёмка квартиры
В назначенный день в квартиру приехала вся наша команда: Лена, сестра и специалист по приёмке. Косяков по квартире было море. Причем, многие из них я бы пропустила, если бы принимала ремонт сама:
Сперва мы были настроены не принимать квартиру и требовать у застройщика исправления всех косяков до единого, но Лена нам объяснила, что тогда у него на устранение будет 60 дней и всё это время мы должны будем просто ждать, так как ключи нам не отдадут. Это обернется потерей минимум 2 месяцев аренды (что составляет 150-200 тыс. руб.). Так что сперва надо проанализировать внимательно каждый косяк и решить: точно ли это такие правки, которых нужно ждать 60 дней? Точно ли они критичны? Можем ли мы сдать квартиру без этого? Что из этого нужно точно, чтобы сделал застройщик? А на что можно закрыть глаза или как-то скорректировать?
Так что мы все-таки сразу приняли квартиру, при этом составив список замечаний, которые нам критичны. И дальше Лена прессовала застройщика, чтобы он их устранял поскорее, попутно разбираясь со всем остальным, так как ключи были уже на руках. Надо отдать должное застройщику: он не слился и под Лениным гнётом устранил всё, что мы прописали.
Этап 2: доделки и ремонт
Дальше было много моментов, над которыми пришлось поломать голову. Например, нам поставили не ту тумбу под раковину: более широкую и глубокую, да ещё и ужасного красного цвета. И в результате этого между стеклянной перегородкой в душ и раковиной почти не осталось места — человек плотной комплектации просто не смог бы попасть в душ)))
Застройщик согласился заменить тумбу под раковину на «малютку», которая должна была быть изначально. Но Лена прикинула всё и решила, что дополнительные 15 сантиметров проблему не решат: всё равно нормального входа в душ не будет, плюс ещё и раковина станет менее функциональной. Лучше решать вопрос с другой стороны: укорачивать перегородку в душ. Но уже за свой счёт, ведь застройщик не обязан этого делать. К счастью, Лена к тому моменту передружилась с соседями в чате жильцов и там нашла парня с перегородкой нужного нам размера, которую он готов был бесплатно отдать при условии, что мы её сами и демонтируем (себе он хотел вместо душа сделать ванну). Если бы мы покупали перегородку сами, она бы обошлась в 25 000 рублей.
Но даже в таком варианте всё оказалось непросто: при демонтаже своей перегородки мы узнали, что она разлетается на тысячи осколков при любой попытке её снять. Чтобы не сломать соседскую перегородку, Лена через застройщика нашла компанию-производителя и организовала демонтаж из квартиры соседа и последующую установку нам силами этой компании + застройщика, бесплатно для нас. Ну не гений?
А красную тумбочку Лена оставила, самостоятельно перекрасив её в темно-синий!
Ещё одна дилемма была со стиральной машинкой: изначально нам обещали, что все выводы для неё будут в нише в прихожей, но в итоге сделали их на кухне — там, где мы планировали разместить посудомойку. Исправить это оказалось невозможно и нам пришлось выбирать: либо устанавливать стиралку в ванной под раковиной (но это же колхоз, да и тумба там нужна!), либо отказаться от посудомойки и установить на кухне только стиралку (для того и другого просто нет места). Пришлось так и сделать: мы рассудили, что квартира такая маленькая, что у хозяев не будет много грязной посуды.
Также в процессе мы узнали, что застройщик сделал все выводы не для встроенной техники, а для обычной (оказывается, есть разница). Это Лена тоже пофиксила: с помощью трех глупых сантехников, одного умного, но трусливого))) и ещё одного мастера на все руки. В итоге, у нас все-таки появилась встроенная стиралка.
И таких вещей был вагон и маленькая тележка — думаю, что это знакомо каждому, кто делал ремонт. На своём канале Лена рассказывала подробнее про нашу квартиру:
Но до нас эти проблемы долетали уже либо с какими-то вариантами решений, либо вообще в виде забавной истории: какой сегодня был треш и как он решился))
Этап 3: подготовка квартиры к сдаче
Пока застройщик устранял недостатки, а найденные Леной люди доводили до ума всякие штуки, вроде той самой перегородки в душе и установки кондиционера, сама Лена уже готовила дизайн-проект квартиры: как та должна выглядеть в итоге, чтобы к нам выстроилась очередь из арендаторов)) И что для этого необходимо заказать, купить и установить. Вот как выглядел план Лены, листайте:
Нам с мужем всё очень понравилось, поэтому мы не лезли — согласовали план Лены и полностью доверились ей. Просто отправляли деньги и получали регулярные статусы с фотками и видео: сегодня установили то-то, такие-то были проблемы, так-то их решила, сейчас делаю вот это и заказываю вот то.
Лена постоянно находила вещи то с большими скидками (стиралка за 24 тысячи?!), то — у соседей, то — на Авито и сама делала всё, что можно сделать самой (вешала шторы, красила какие-то детали), существенно экономя наши деньги. Меня это очень расслабляло: я понимала, что человек не летает в облаках и считает каждую копеечку, как свою собственную, находя лучшие варианты по соотношению цена-качество. В итоге на всю-всю мебель, технику, ремонт мы потратили порядка 470 тыс. руб.
Когда всё было окончательно готово, Лена сделала финальные фотки квартиры:
По срокам тоже всё было супер: 6 октября нога нашей команды впервые вступила в квартиру, 14 октября мы передали Лене ключи и она начала работу, а 16 ноября получили финальные фото.
Этап 4: сдача квартиры
Опять же по совету Лены мы решили сдавать квартиру на долгосрок: она промониторила цены, прикинула расходы и вышло, что по деньгам это почти также или даже выгоднее, чем посуточно, а телодвижений меньше. За поиск жильцов Лена выставила нам 50% от стоимости месяца (с оплатой по факту сдачи).
Но почему комиссию за аренду должен платить собственник, не арендатор, спросите вы? Для нас это оказалось выгоднее, вот тут Лена как раз писала статью, как так получается.
Сдавать квартиру Лена предлагала за 90 тыс. в месяц. Ну и цены теперь в Москве! У нас в Лиссабоне почти такие же)))
Мы согласились и дальше события развивались стремительно: в среду Лена составила и выложила объявление, запустила рекламу, а в четверг-пятницу провела 3 показа и сразу же сдала квартиру: в понедельник мы уже подписали договор с арендатором.
И я, и муж в шоке — как всё так быстро и гладко разрулилось!
Итоги
Теперь квартира сама покрывает затраты на себя: ипотеку, налог, коммуналку и услуги Лены. Да, дальнейшее общение с жильцами и решение всех возникающих вопросов, оплату коммуналки, мелкий ремонт и т.п. мы также делегировали ей.
Оказалось, что всё не так уж и сложно, когда есть люди, на которых можно положиться. Даже ремонт и сдача квартиры 😁
Конечно, нам пришлось инвестировать в квартиру, чтобы всё это так удачно сложилось. Но эти расходы были неизбежны. Кроме того, мы прилично сэкономили: и благодаря тому, что не летали в Москву (а это 200-300 тыс. на билеты!), и благодаря тому, что Лена всё сделала так эффективно.
Пароли-явки
А про нашу португальскую жизнь больше пишу в своём ТГ-канале, если хотите читать меня чаще — подписывайтесь ;)