Вы наверняка слышали от многих агентов, что:
- Рынок готового жилья не развит и нет достойных предложений
- Вторичка существенно устарела по всем показателям
- Цены вторички намного выше, чем в стройке
Это основные триггеры, которые подталкивают Вас именно к первичке. Тем более как не доверять "профессионалу", который живет в Таиланде и убеждает вас прислушаться к его мнению хотя совсем недавно он был тур гидом или фотографом или вовсе приехал перезимовать и решил подзаработать. Развеем некоторые мифы, а также расскажем о тонкостях вторичного жилья.
1. Продажа вторички - продажа фактов
В отличии от строящейся недвижимости, вторичная имеет ряд очень весомых преимуществ: Вы видите квартиру изнутри, реальное качество материалов, отделки и мебели, а не украшенный шоу-рум, который может отличаться и большей площадью, и высокими потолками, и дополнительным оснащением и декором.
Помимо внутренних характеристик вторичной недвижимости, большим плюсом будет изучить и внешние. К примеру, окружение. Не ведется ли строительство в несформированной локации, когда соседние участки земли пустуют или на них располагаются старые тайские бараки, не соответствующие статусу вашего микрорайона, которые значительно снижают инвестиционную привлекательность и спрос на аренду.
Не менее приятным окажется вид на соседний жилой комплекс и эффекта окна в окна не избежать. В такую категорию попадают проекты, у которых площадь застройки порой составляет аж 95% от всего участка земли. То есть расстояние от дома до забора или стены соседнего проекта всего 2-3 метра.
Не стоит также забывать и о том, что шоу-рум будущей квартиры и макет жилого комплекса носят исключительно информационный характер и не являются публичной оффертой. Другими словами - макет и готовый проект в реальности редко будут совпадать на 100%.
А также как осуществляется подьезд к жилому комплексу. Ведь в большинстве случаев проекты, построенные на возвышенностях редко имеют безопасные подьезды по склону. Как следствие - туристы становятся зависимыми от трансфера «по расписанию» до пляжа и магазинов.
2. Риски и заблуждения
При общении с собственниками квартир, мы часто слышим не достоверные факты, которые рассказывали им агенты, к примеру, что невозможно проследить кто является собственником обьекта вторичной недвижимости и не проверить находиться ли недвижимость в залоге. А при покупке у застройщика - все просто и очевидно - вы первый владелец.
Как раз большую информацию Вам предоставит Чанот (это свидетельство о регистрации), а также земельный департамент (аналог росреестра) по готовому жилью. Помимо этого Вы получаете и уверенность, что собственность действительно была оформлена, здание получило определенный статус (к примеру, кондоминиум или отель), а земля или сама квартира не находится в залоге или под обременением.
В противном случае велики риски в ограничениях в правах владения недвижимостью, к примеру:
- не оформить фрихолд,
- не продлить лизхолд на следующий период 30 лет,
- или вовсе нельзя оформить на вас квартиру.
Как раз, при покупке вторичной недвижимости, Вы уже точно будете уверены и знать все вышеперечисленные нюансы и даже больше, в том числе и как реализуется продление лизхолд или находится ли обьект недвижимости или земля в залоге.
К неоспоримым преимуществам вторички можно еще отнести и отсутствие рисков по задержки строительства или банкротства застройщика. Тогда как не единичны случаи на первичном рынке приостановки стройки более чем на 3 года, а судьба некоторых недостроев вообще неизвестна. А точные сроки строительства бывают сильно размыты, так при средней продолжительности возведения жилого комплекса в 2 года, в договорах купли-продажи зачастую можно увидеть период в 4 года + 1 год возможной задержки без штрафных санкций.
3. Доход
90% случаях зарубежную недвижимость рассматривают как инвестицию и/или как готовый бизнес. Поэтому при покупке готовых обьектов прилагаются финансовые отчеты по доходности за последние несколько лет.
При индивидуальном управлении средняя прибыль для собственника составляет 8% годовых, хотя есть и исключения - более 9%. К примеру, комплекс Чик с 8.5% годовых, Тайтл Най Янг только в первый год аренды получил оборот в 350,000 бат = 6%годовых.
Важно и то, что вторичная недвижимость это проверенный инвестиционный инструмент, который начинает моментально приносить доход, в отличии от новостройки, которой необходимо хотя бы 1-2 года, чтобы раскрутиться и составить конкуренцию другим предложениям на рынке аренды. При этом никто не гарантирует высокие доходы по первичке в рентал пул или отельных программах. А обещания агентов о высокой прибыли аж в первые годы работы жилого комплекса не нашли реального подтверждения за последние 5 лет нашей деятельности на Пхукете. А о тонкостях гарантированного дохода мы поговорим в отдельном выпуске.
4. Высокая стоимость
А стереотип "первичка дорожает на 30-60%" взят из далекого 2013 года. По факту рост цены на недвижимость максимум 25% за период строительства. А учитывая расходы по сделке средняя прибыль - 15%. И, конечно, это не относится к предложениям первичного рынка, цены на которые изначально завышены. И причина не в том, что рынок Пхукета упал или потерял лидирующие позиции среди курортов мирового уровня. Нет. А в том, что цены на недвижимость начали соответствовать их ценности, то есть достигли средней стоимости по острову.
Но все вышеперечисленные риски компенсируются низкой ценой на этапе предпродаж, скажете Вы. И здесь мы готовы пойти против устоявшегося мнения.
Если посмотреть на стоимость квартир на этапе предпродаж, то средние цены гораздо выше 100,000 Бат ($3000)м2 достигают аж 160,000 Бат ($5000)м2
Когда метр вторички в пределах 85 - 105 000 Бат ($2500-$3100)м2.
Даже в самом дорогом районе Лагуна стоимость на готовую квартиру
110,000 Бат ($3500) м2.
5. Почему агенты избегают вторичку
Вспомните, сколько времени Вы уделяете поиску нужного предложения, покупая квартиру в России. Как правило, минимум 1 месяц. А за какой срок, Вы приняли решение по покупке квартиры в Таиланде?! По статистике более 80% покупателей потребовалось всего 1-2 дня. И за это время скорее всего Вы успеете посмотреть 4-5 строящихся жилых комплекса. Очевидно, что в такие сжатые сроки изучить рынок недвижимости Пхукета физически невозможно. Поэтому все надежды возлагаются на агента, с которым Вы знакомы все несколько часов, что совсем неразумно.
С точки зрения рядового агента строящиеся проекты всегда имеют большую привлекательность: это и идеально чистые шоу-румы, презентабельные офисы продаж, красивые брошюры с картинками и, разумеется, приятный аромат кофе. В отличии от вторичной недвижимости, время показов которой необходимо всегда согласовывать, следить, чтобы была произведена уборка и квартира или вилла были в презентабельном виде. Да и обещать высокие доходы с аренды и стабильный рост цен для строящейся недвижимости очень легко. Ведь проверить это невозможно, пока не купишь, а в договоре купли-продажи устные обещания, конечно, не будут прописаны.
Также и сама сделка по вторичной недвижимости занимает гораздо больше временных затрат для агента. Для первички весь цикл от знакомства до закрытия - 1-3 дня. Дальнейшую работу менеджеры застройщика берут на себя. Для вторичной недвижимости - от 1 месяца. Ведь необходимо: согласовать цены, условия, найти компромиссы между покупателем и продавцом, организовать перевод и передачу денег, проконтролировать получение всех документов будущим собственником и еще масса нюансов. Зачем агенту возлагать на свои плечи столько ответственности?!
Вывод
Вторичная недвижимость - это продажа серьезного инвестиционного инструмента, а не сказочных картинок, обещаний и кристально чистых шоу-румов. Поэтому многие агенты предпочитают более простой путь - продать первичку чрезмерной настойчивостью и давлением за 1 день.
Но и есть и те, кто предпочитает долгосрочное сотрудничество и готовы оказать профессиональную консультацию с аналитикой, цифрами и отчетами. Тщательно подбирают обьекты недвижимости, чтобы в дальнейшем взять их в управление - то есть готовы взять на себя ответственность за свои слова и действия.
Что касается первичной недвижимости - то и на этом рынке есть очень интересные предложения, но их количество совсем не велико. Главное, делать выбор, основываясь на подтвержденных фактах, а не на обещаниях. Инвестиции в недвижимость по определению должны быть с минимальным риском. Это не фондовый рынок, где может присутствовать азарт и надежда быстро разбогатеть.
Никогда не торопитесь с покупкой обьекта зарубежной недвижимости, предварительно не изучив все тонкости. Кстати, о многих тонкостях мы поговорим и в дальнейших выпусках.