Не все виды бань подлежат государственной регистрации. Оформлять в Росреестре нужно только капитальные строения. Объекты, которые можно легко разобрать и перенести на другое место, регистрировать в собственность не нужно.
Как определить, когда на баню надо оформлять право собственности, а когда нет? Помочь может кадастровый инженер, который проведёт осмотр объекта или проконсультирует собственника для определения степени капитальности бани. На данный момент даже в судебной практике возникают дебаты по поводу капитальности строений.
Зачем необходимо регистрировать баню
Юристам задают вопрос: «я оформил дом, для чего регистрировать баню?». Ответ: баня, гараж и иные объекты считаются вспомогательными, а жилой дом — основным. Регистрировать нужно все капитальные объекты, которые находятся на участке собственника. Если баня не оформлена в собственность, по закону невозможно передать её по наследству, продать, реконструировать, подарить. Органы власти могут предъявлять претензии по поводу самовольного строительства и потребовать снести строение. Шансы на последующее узаконивание бани в суде невысокие. Часто судебные органы принимают решение не в пользу владельца и выносят постановление о сносе из-за того, что строения относятся к объектам повышенного риска по правилам пожарной безопасности.
Если баня располагается на фундаменте, регистрировать её в собственность нужно.
Наличие фундамента — ключевой признак, что собственнику требуется получать правоподтверждающие документы на баню. Кроме того, регистрировать баню нужно в следующих случаях:
- Этажность объекта больше одного.
- Строение подключено к коммуникациям.
- Баня пристроена вплотную к дому, есть общие конструкции.
- Объект недвижимости построен для коммерческих целей и прибыли.
Получать разрешение на строительство бани не нужно, уведомлять администрацию также нет необходимости. Строение считается хозпостройкой, которую можно возводить без оформления разрешительных документов при наличии основного зарегистрированного дома на участке. Требуется соблюдать отступы от соседей и других строений. При этом учитывается тип строительного материала, из которого построена баня.
Если на участке расположена только баня, без основного объекта, Росреестр откажет в регистрации либо вынесет приостановку в оформлении прав.
Порядок оформления бани в собственность пошагово
Шаг 1. Обратиться к кадастровому инженеру. Договориться о дате выезда и сделать технический план бани.
На этом этапе владелец земли заключает договор на оказание кадастровых услуг, передаёт документы на участок. Проводятся измерения объекта, кадастровая обработка полученных данных и выдаётся техплан строения.
Шаг 2. Направить документы в Росреестр на регистрацию бани.
Кадастровый инженер выдаст на руки собственнику техплан, который владелец участка может самостоятельно подать в Росреестр. По желанию собственника кадастровый инженер оказывает услугу «под ключ» — разрабатывает технический план бани, анализирует документы, заполняет заявление, взаимодействует с Росреестром, оформляет право собственности и получает кадастровую выписку на баню.
Росреестр принимает техпланы на диске в электронном варианте, если владельцу дополнительно нужен бумажный экземпляр, нужно сообщить об этом кадастровому инженеру заранее. В содержание техплана входит декларация, схема расположения бани на земле, поэтажный план.
Какие документы нужны для оформления бани
Чтобы оформить баню в личную собственность, нужно также присвоить объекту кадастровый номер. Для этого понадобятся справки:
- Заявление, заполненное по образцу.
- Документы на участок, подтверждающие право собственности.
- Паспорт владельца.
- Техплан.
- Иные документы, необходимые для оформления и запрашиваемые Росреестром дополнительно.
Это стандартный перечень документов, который нужен для оформления бани в собственность. Если баня является старым объектом, а не вновь построенным, то документы для процедуры оформления различаются. При регистрации объекта, построенного до 1998 г., вступление в собственность проводится по «возникшему ранее праву». Для этого подготавливаются: устаревшие свидетельства на баню, архивная справка о правильности правоустанавливающих документов, ксерокопии паспорта владельца, техплан.
Трудности, которые можно выделить при регистрации бани:
- Если ВРИ участка не соответствует размещению дома и бани в качестве вспомогательного строения, Росреестр откажет в оформлении. Участку должен быть присвоен ВРИ под ИЖС либо дачное строительство.
- Учитывается, соответствует ли строение санитарным, противопожарным, градостроительным нормам. Если соседи оформят письменную претензию, государственные органы не проведут регистрацию до момента устранения нарушений. При строительстве бани важно правильно выбирать пятно застройки.
- Нужно соблюдать коэффициент плотности, установленный ПЗЗ региона. Если плотность нарушена, баню не зарегистрируют. Лучше уточнить у юриста, что делать в таком случае.
- Отсутствует основное строение. Невозможно оформить баню, как хозпостройку, если нет дома на участке. Должен быть хотя бы объект незавершённого строительства. При закон не определяет очерёдность строительства. Собственник может сначала построить баню, потом дом. Но оформление права на строение проводится после регистрации основного объекта. При этом важно следить, чтобы и дом, и баня отвечали градостроительным нормам.
Стоимость регистрации различается в зависимости от прайса компании, которая предоставляет кадастровые услуги, наличии обременений на участке, установления факта нарушения норм. Если земля попала под действие охранной зоны или находится в пределах СЗЗ, нужно получать дополнительные разрешения, что влияет на цену узаконивания бани. Стоимость регистрации бани в компании «Истрариел» составляет примерно 15 000 рублей. Если Росреестр выносит отказ, можно попробовать оспорить решение государственных органов в суде. Для этого дополнительно составляется исковое заявление, юрист сопровождает на заседании и представляет интересы в суде.
Какие отступы нужно соблюдать для последующего оформления бани
Требования, предъявляемые для строительства бани, содержатся в положениях СНиП, а также регламентируются и другими нормативными актами. Нужно придерживаться расстояния от основного объекта до бани — 8 м, от границы соседнего участка - 4 м (на таком расстоянии проводится сбор и обработка стоков от строения). Нужно выдерживать отступ от бани до забора соседа в размере 1 метра. Обратите внимание: скат крыши не должен мешать соседнему участку, иначе сосед может написать жалобу в администрацию. При расположении поблизости леса повышается риск пожарной опасности, поэтому выдерживается отступ 15 метров. При нахождении рядом водоёма отступают 20 метров.
Если рядом есть колодец, баню строят на расстоянии 12 метров. При расположении бани поблизости от красной линии, от дороги нужно отступать 5 метров. В отношении одного участка СНиП допускают плотную застройку вспомогательных строений, например, сарай и баню можно разместить вплотную. Главное — соблюдать отступы 8 метров от основного строения и не строить баню рядом с чужим забором.
Собственники интересуются, как регистрируются бани, которые пристроены к дому. В таком случае кадастровый инженер делает единый техплан на дом, где указывает, что к конструкциям прилегает баня, формирует необходимые для Росреестра чертежи. СНиП не регламентирует пристрой бани к общему дому, но риск пожарной опасности очень высок. Рекомендуется размещать вход в баню с южной стороны, а окна дома лучше выводить на строение, чтобы можно было увидеть пожар в случае возгорания.
Если отступы при строительстве бани будут нарушены, соседи могут написать жалобу в Росреестр, что расстояние менее 8 метров. В таком случае органы власти могут выписать штраф или вынести постановление о сносе бани. После регистрации снести объект сложнее — он уже оформлен в Росреестре. Сотрудники кадастровой палаты не выезжают на объект и не проверяют степень нарушений, регистрация проводится на основании подготовленного техплана. Иногда соседи подают в суд на собственника, который незаконно построил баню. Для узаконивания строения без юридической помощи в суде не обойтись.
Нужно ли оформление для бани-бочки
Регистрировать баню-бочку в Росреестре нет необходимости, так как она считается разборной конструкцией. Можно проверить объект по критериям: проведены ли коммуникации к бане-бочке (нет), целостное ли это сооружение (нет, возможна разборка), есть ли фундамент (отсутствует). Значит, можно быть уверенным, что оформление права собственности на такой вид бани не нужен. У неё нет прочной связи с участком.
Можно ли регистрировать баню в качестве жилого дома
Да, можно зарегистрировать баню, как жилой дом, но нужно соблюдать требования. Объект должен полностью соответствовать градостроительным нормам, отвечать условиям, принятым к жилым помещениям. Должны соблюдаться определённые показатели высоты, этажности, высоты потолков, размера помещений. Под требования попадают конструкции объекта: фундамент, крыша, стены, а также инженерные коммуникации.
Вид разрешённого использования участка должен соответствовать размещаемому объекту. Идеально, если ВРИ будет под ИЖС. Тогда шансы, что Росреестр откажет в регистрации, уменьшаются. На баню, оформляемую в качестве жилого дома, подготавливается техническая документация с подробным указанием характеристик. Прилагаются документы на участок, перечень документов направляется в Росреестр. При желании оформить баню, как жилую постройку нужно учитывать требования ПЗЗ региона. Собственник должен быть готов к тому, что сумма налогового платежа изменится после регистрации и будет взиматься наравне с другими жилыми объектами.
Из преимуществ оформления бани, как жилой можно выделить: возможность прописки, постоянного проживания, увеличения рыночной стоимости объекта. Рекомендуем обратиться к кадастровому инженеру для регистрации.
Когда возможно оформление прописки в бане
Для ответа на вопрос, можно ли оформлять прописку в бане, нужно проанализировать множество факторов. Если объект зарегистрирован как жилой, то это возможно. Также можно сделать реконструкцию основного дома и пристроить к нему баню, а затем прописаться. Если баня уже считается частью дома, то можно получить санитарно-эпидемиологическое заключение, и оформить прописку.
Прописаться в бане нельзя, если по документам она значится в качестве хозпостройки; не соответствует требованиям для жилых помещений; нарушены санитарные нормы; отсутствуют системы водоснабжения, отопления, освещения и газификации.
Для прописки в бане собственник собирает справки, в число которых входит паспорт, техплан, кадастровая выписка на участок, правоустанавливающий документ на баню, заявление. Прописка возможна после того, как Росреестр оформит баню в качестве жилой.
Юристы «Истрариел» помогают в оформлении права собственности на баню. Делают техпланы, проверяют объекты на соответствие нормам. Дают расширенные консультации, определяют порядок действий. Собирают документы, взаимодействуют с инстанциями. Получают выписки из ЕГРН и выдают собственникам. Для получения подробной информации звоните по телефону: 8 (495) 649-94-39 или переходите на сайт.