Лица, вселенные в общежитие на законных основаниях, не могут быть выселены при переходе общежития в частную собственность, говорится в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ по гражданским делам.
История дела
Индивидуальный предприниматель обратилась в суд с иском к женщине с сыном о признании утратившими права пользования жилым помещением и выселении из комнаты в общежитии, расположенной в многоквартирном доме, который до 2022 года находился в государственной собственности и принадлежал на праве хозяйственного ведения заводу.
Ответчики подали встречный иск к предпринимательнице, которая стала новым собственником дома. Мать с сыном потребовали сохранить право проживания и пользования спорным жилым помещением, которое было предоставлено женщине во время работы на заводе связи в 1988−1989 годах.
С 1999 года женщина с ребенком состоят на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, иных жилых помещений не имеют. В период проживания в спорном жилом помещении, принадлежащем заводу, женщина исправно оплачивала коммунальные платежи.
Решения судов
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что правовых оснований для сохранения права пользования комнатой в общежитии не имеется, здание общежития принадлежит ИП, а действия ответчиков препятствуют осуществлению ее прав собственника в отношении принадлежащего ей имущества.
Оставляя без изменения решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции также указал на то, что часть 2 статьи 105 Жилищного кодекса РФ (предоставление жилых помещений в общежитиях) предусматривает, что прекращение трудовых отношений, обучения, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии. Доказательств наличия оснований для сохранения права пользования спорным жилым помещением, указанных в части 2 статьи 102 (прекращение договора найма специализированного жилого помещения) и части 2 статьи 103 ЖК РФ (выселение граждан из специализированных жилых помещений), ответчиками не представлено.
Кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ признала, что при разрешении возникшего спора судами допущены существенные нарушения норм права, отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ВС указал, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и не были переданы в ведение органов местного самоуправления в результате изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений, применяются нормы главы Гражданского кодекса РФ о договоре найма, если эти жилые помещения предоставлены гражданам на законных основаниях до даты изменения формы собственности или ликвидации указанных предприятий или учреждений.
Как подчеркнул ВС РФ, к отношениям по пользованию такими жилыми помещениями, применяются нормы главы 35 ГК РФ (наем жилого помещения), а также правила о расторжении краткосрочного договора статьи 687 ГК РФ (расторжение договора найма жилого помещения).
"Статьей 675 ГК РФ (сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение прим. ред.) предусмотрено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма", - отметил ВС РФ.
В определении высшей судебной инстанции говорится, что судом установлено и сторонами не оспаривалось, что женщина с сыном были вселены в спорное жилое помещение на законных основаниях до перехода к ИП права собственности на здание общежития, при этом, приобретая в собственность данный объект, ИП знала об обременении его правами третьих лиц, проживающих и зарегистрированных по месту жительства в жилых помещениях этого дома. При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии правовых оснований для сохранения за женщиной с сыном права пользования комнатой в общежитии нельзя признать обоснованным, подчеркнул ВС РФ.
(Определение № 67-КГ24-1-К8)