Статью о покупке земли написала жена, так как она фиксировала все траты и расходы. Ипотеку на землю мы оформляли в апреле-мае 2023 года, поэтому цены и ставки актуальны на тот момент.
Наш семейный с мужем совет принял решение приобрести землю близ Питера и возвести на нем дом. Промониторив кучу объявлений на Циане и Авито мой муж надел треуголку, встал в позу Петра Первого и указал: «Берем этот участок!».
На этом весь пафос повествования заканчивается и начинается обычная такая бюрократическая тягомотина с бумажками, с пометками нотариуса, о том, что ты - это ты и никто иной, и прочими подтверждениями, что снег белый, а небо голубое.
Чем же наша история может выделиться среди других подобных? Да тем, что мало кто берет ипотеку на покупку участка и строительство дома одновременно! Обычно люди сначала покупают землю, с ипотекой или без. А потом спокойно строят дом, тоже с ипотекой или без. А мы смешали всё в кучу (а потому что программа такая есть)!
Еще раз - одна ипотека, которая включает покупку участка у физического лица и строительство дома у подрядчика одновременно. Риэлтор продавца, наш риэлтор и застройщик с таким еще не сталкивались. Мало того - сотрудники банка тоже проводили вторую такую сделку, поэтому, мы были первооткрывателями во всем.
Давайте по порядку.
Программа от банка.
Есть очень заманчивая программа - Семейная ипотека под 5,3%. Соответственно, для семей с детьми, резидентов РФ. Я не знаю всех ее возможностей, поэтому буду говорить в разрезе своих запросов.
Нам нужно было:
- Купить землю;
- Построить на ней дом;
- И чтобы нам на все это дело дали денег.
Для этого нужно соблюсти следующие условия:
- быть гражданином РФ;
- иметь детей;
- первоначальный взнос 15%;
- работать на одном месте не менее трёх месяцев;
- строить дом у юридического лица;
- иметь финансовое обеспечение.
Мы долго выбирали программу и, в итоге, сошлись на семейной, потому что у неё привлекательная процентная ставка. Также, эта программа позволяет в качестве залога оформить имеющуюся недвижимость (квартиру), до тех пор, пока дом не будет построен. К слову, другая программа банка со ставкой 7% предлагала похожие условия, но вместо обеспечения должен был быть поручитель (не супруг). То есть, мы должны были привлечь к нашей ипотеке гаранта - третье лицо, которое в случае нашего провала платило бы за нас долг. Такого лица у нас нет, поэтому, вариант с гарантом отпал.
Ещё одно из условий - построенный дом должен быть не дачным. Программа дает три года на то, чтобы построить на участке дом и зарегистрировать его как жилой. Учитывая то, что строительством занимается юридическая организация, которая собирает дома, как конструкторы, то это условие беспокойства не вызывает – за три года можно уложиться.
Участок мы нашли. Строительную организацию тоже. Ознакомились с коммерческим предложением, прикинули примерную стоимость и запросили в банке требуемую сумму - на участок и строительство. Одну. На всё. Под 5,3%.
Банк сказал нам: «Окей, ребята, предварительно мы вам всё одобряем, вы красавчики, берите, конечно, деньги, покупайте землю и стройте дом. Но это все предварительно. А чтоб было взаправду, соберите-ка кучу документов и тогда мы вам, быть может, одобрим ипотеку».
И тут начались они…
Трудности и расходы
Итак, банку нужно одобрить выбранный нами объект недвижимости. Лично я думала, что сейчас мы подгрузим в программу все документы на участок, банк нам его одобрит и после этого мы займемся сбором остальных документов. Но банк решил по другому. Так как ипотека одна на всё, то банк затребовал все документы сразу: от паспортов продавца до договора с застройщиком. Проблема в том, что в требуемом пакете документов было много платных услуг, деньги за которые никто вам потом не вернет. То есть вы вкладываете деньги в сбор документов, тратите их, а банк в итоге вам может по какой либо причине не одобрить ипотеку. Это ой какие риски.
Мы рискнули и вот на что тратились:
- Оценка земельного участка;
- Оценка квартиры (потому что она идет в залог);
- Пробное бурение для возведения фундамента (чтобы рассчитать стоимость работ).
Это общие траты, но у нас еще были дополнительные, которые могут быть не у всякого участка:
- Оплата кадастрового инженера, который делал межевание (продавец сказал, что ему это не важно, но если мы хотим, то пожалуйста).
В итоге, мы заплатили около 19 тысяч рублей за все эти бумажки, даже толком не зная, одобрят ли нам земельный участок. Тут мы пошли на риски и доверились нашему риэлтору, которая проверяла участок на «чистоту» и давала некие гарантии успешного итога. То есть, мы надеялись на то, что землю нам одобрят.
Еще один «интересный» момент был с передачей денег продавцу и строительной организации. Банк просто скинул деньги нам на карту, мол сами оплачивайте. И если со строительной организацией проблем не возникло – они получили оплату за свои услуги сразу, то с продавцом случились трудности . Ему, как физическому лицу, деньги должны были отдавать мы сами после того, как в Росреестре появится уведомление о том, что мы новые владельцы. Следим за руками: продавец подписывает договор о передаче земли нам, при этом не получая вообще никаких денег от нас, ждет две недели, пока Росреестр признает нового владельца и только после этого едет с нами в банк, чтобы мы взяли там деньги и отдали ему. Это просто огромные риски для продавца, так как, будь мы мошенниками, то дождавшись бы статуса владельцев, могли бы сами поехать в банк, молча взять деньги и не отдавать их. Банк этот момент никак не учёл - никаких гарантий, никаких безопасных расчетов, ничего! Продавец очень переживал. Наша семья и оба риэлтора уговаривали его как могли, писали расписки и так далее, но лично я его очень понимаю! Я не знаю, как бы сама себя повела на его месте. А еще, и мы, и продавец и риэлторы узнали о такой системе буквально на последнем этапе, в день, когда у нотариуса нужно было подписывать договор о передаче прав. Думаю, что это нас спасло, ибо знай продавец о куче нюансов не стал бы связываться с такими вот ипотечниками.
Вообще, на мой взгляд это какой-то косяк системы или просто непродуманный момент – нам повезло и землю одобрили, а кому-то могут и нет. Тогда люди будут терять около 20 тысяч просто на «попробовать» купить. Я землю в ипотеку беру в первый раз, до этого была лишь новостройка, но там вообще никаких финансовых вложений не было до тех пор, пока мне точно не сказали «да». Вот после этого я уже и оценку квартиры делала, и к нотариусу бегала, и страховки покупала. А тут из-за того, что одобрение земли и строительство дома идет параллельно, приходилось подгружать вообще все документы. Еще, лично у меня сложилось мнение, что из-за «почти халявной процентной ставки» нас выжимали как могли, потому что ну очень большое количество документов собирали. В итоге, закончилось все хорошо, земля у нас, домик уже стоит, но нервы нам потрепали знатно.
О том, какие именно документы мы собирали для одобрения и почему выбрали именно такие сроки мы сможем написать отдельную статью по запросу, если кому-то будет интересна эта информация. Хотя, на мой взгляд, лучше обратиться непосредственно в банк, так как всё меняется очень быстро и требования к пакету документов, возможно, давно изменились.