В строительстве ИЖС грядет новая волна цифровых перемен. Настолько серьезная, что на ближайший Конгресс по цифровизации отрасли «ТИМ-СООБЩЕСТВО. ЛЮДИ. ТЕХНОЛОГИИ. СТРАТЕГИЯ», который состоится 27-28 ноября в Академии Наук съезжаются ТОПы строительного мира, включая Файзуллина, Ефимова и главного архитектора области Кузьмину.
Будет там со своим выступлением и руководитель строительной компании HalleHouse Вячеслав Котлов. Почему все это так важно и как «цифра» влияет на конечную цену ИЖС? Разбираемся сегодня в материале.
Эскроу, ипотека и прочие «радости» жизни
Темы эскроу и ипотеки избиты уже настолько, что на бездыханных экономических тушках данных понятий уже не осталось места от синяков.
И все-таки. Недавно Финансовый Университет провел интересное исследование. Короткое — по итоговой стоимости ипотечного кредита при ставке ипотеки «несемейного» типа в 30%.
Итог удручает. Переплата за ипотеку в 5 млн рублей составит 32,5 млн при ставке 30%. За эти деньги можно купить 7 таких квартир. Даже солидный налоговый вычет в 650 000 рублей при таких кабальных условиях выглядит как форменное издевательство.
Ну и эскроу — это пока «форменное издевательство», только зеркально отраженное на застройщика. При ставке кредита 30% использовать заемные средства, значит, минимум увеличить исходную цену контракта клиента на треть суммы займа.
И если раньше застройщик получал платежи по договору строительного подряда траншами. Что, пусть не всегда и полностью, но покрывало кассовый разрыв, эскроу-счет его такой возможности лишает.
Да, мы слышали о льготных кредитах от ДОМ.РФ, но — это только ДОМ.РФ. И при условии, что ипотеку клиенту одобряет искомый банк. А если не одобряет. И клиент идет в Сбер, где появляются дополнительные комиссии в случае минимального взноса.
В итоге мы имеем условия, в которых сделка становится котом Шредингера. Причем в роли знаменитого животного, которое может оказываться живым и мертвым в зависимости от действий экспериментатора, каждый видит контрагента.
Клиент может беспокоиться, что некачественная коробка дома развалиться и убьет его как котика. Но он сейчас защищен эскроу, которая и развязывает ему руки.
Поэтому, увы, в подавляющем числе случаев, грустным котом становится застройщик. Он возводит коробку дома и с напряжением ждет, когда клиент придет подписывать акт.
И ведь может не подписать — найти тысячу причин, подать встречные претензии. В итоге долги застройщика по кредиту копятся, а здоровье и нервы — тратятся. Как быть?
80% гарантии от «ДОМ.РФ»
На помощь идет наш главный банк и второй, после клиента, бенефициар эскроу — банк ДОМ.РФ. Предложение — до 80% средств могут быть выплачены заказчику при приемке дома независимой экспертизой.
Но здесь есть два нюанса — маленькая частица «до» перед числом 80, которая может резко снизить сумму выплаты. Второй — беспристрастность и качество экспертизы, которое сейчас вызывает сомнения. Последние резонансные публикации и судебные дела говорят о том, что в вопросах экспертизы и строительного надзора есть много белых пятен.
«А судьи кто…»
Действительно — кто? В отсутствии стандартов строительства ИЖС, четких регламентов и требований. При это наличии уведомительного порядка строительства институт технического надзора в малоэтажном сегменте так и не прижился.
СРО — дополнительные траты, которые могут быть непосильны малому бизнесу. Дополнительные издержки на эксперта ни к чему и клиенту. Он же по умолчанию «всегда прав», а значит сам себе технадзор. И прекрасно «проверит» нерадивого строителя. А еще и вытрясет из толстосума улучшения и плюшки. А-то «эскроу не закрою» — по миру пойдешь
Да, мы не отрицаем, что в ИЖС есть масса некомпетентных бригад, ниша — непаханое поле, где нужно выдирать сорняки, дабы вместо домов не возводились недоразумения.
Но при текущих реалиях очищение отрасли будет проходить со значительными финансовыми рисками. Что приведет клиента к ожидаемому снижению предложения и росту цен.
А застройщика — в суд, если он идет навстречу клиенту. А потом клиент включает механизм потребительского экстремизма и злоупотребляет своими правами. Ну и в суде «клиент всегда прав».
Кстати о них, въедливых и беспристрастных
Последнее время участились случаи того, что судьи не просто встают на сторону клиента. Они даже выслушивают возражения ответчика и лишают возможности донести доводы полноценно.
Иногда бывают и вовсе удивительные случаи, когда уже в апелляционном процессе внезапно происходит замена судьи с последующим формальным подходом к процессу. Что удивительно, пресса на такое дело допускается только к результирующей части.
Мы обязательно посвятим судебному вопросу отдельный материал. Но пока очевидно — клиентоориентированность в судебной сфере задает нам всем очень высокую планку. И поднимает ценовую планку стоимости дома. Ведь риски таких процессов теперь застройщику обязательно стоит закладывать.
Технический надзор и его роль
Технический надзор в таком случае обязан взять на себя роль «досудебного органа», который будет адекватно оценивать качество строительства и определять — действительно ли строитель должны исправить ошибки и предоставить качественный продукт. Или клиент должен перестать манипулировать и честно выполнить свои обязанности по договору.
Цифровизация — выход или отписка от проблемы
Здесь мы возвращаемся к поднятому вопросу в начале статьи. Цифровизация — тот глобальный процесс, который может решить текущую задачу.
Создание удобного цифрового продукта на основе BIM-решения позволит честному клиенту наглядно следить за процессом строительства и оперативно принимать работы или указывать на недостатки.
Застройщик же получает гарантию того, что хотя бы 80% от суммы он на своем счету увидит. И да, будет уже в суде отстаивать право на оставшуюся сумму. А при наличии единого стандарта и единого оператора ИЖС, о котором так много говорят — можно вообще поручить оценку по праву «исключительности». Ведь ни для кого ни секрет, что большие девелоперы могут подписать у клиента любой акт, а нарушения — оформить как устранение негрубых недостатков и передать УК.
Ну а что — дом не падает, значит, ничего грубого? И ведь покупают квартиры. Без просмотров, только шоу-рум. А кладовку так и вовсе увидеть можно после того, как акт дистанционно подпишешь (привет, «ПИК»), а до — только фото. На вопрос же почему так отвечают — такие условия, не хотите — не покупайте.
Вот поэтому там тишина, а у нас в ИЖС —потребительский экстремизм. Ведь команда играет так, как ей позволяет соперник.
Выступление на форуме
По всем вышеизложенным причинам я принял решение участвовать в ежегодном Конгрессе по вопросам цифровизации строительной отрасли. Ждем и вас, особенно коллег и представителей органов власти.
Наша сессия «Кибердеревня или цифровая трансформация ИЖС» собрала экспертов отрасли и смежных отраслей. Выступают застройщики, представители технического надзора, IT-разработчики, архитекторы и практикующие юристы.
На отдельной сессии мы будем говорить о цифровой инфраструктуре, проблемах приемки объектов ИЖС, а также о потребительском терроризме. Это важные темы, для клиентов, строителей и инвесторов. Всех, для кого именно качество и прозрачность строительства играют ключевую роль при принятии решения.
Выводы
Цифра «85%» — это не кликбейтный заголовок. Если ситуация не изменится и продолжит стагнировать, то к ожидаемой 5% индексации цен из-за роста стоимости рабочей силы и материалов, прибавится еще 80% «страховочной суммы рисков» из-за эскроу и потребительского терроризма.
Получить за строительство дома 5 000 000 рублей, а отдать банку или клиенту-экстремисту по суду 6 000 000 рублей — сомнительное счастье для застройщика.
Ему проще в таком случае вообще не строить. Но где тогда будете жить вы?