Аренда квартиры — дело хлопотное, для хозяина квартиры становится спящим вулканом, а иногда и вовсе превращается в настоящий квест, особенно если квартиранты нарушают договоренности или просто отказываются съезжать.
Сегодня поговорим о сложных случаях выселения: что делать, если жильцы остаются после окончания договора, договоренностей, нарушают порядок или портят имущество, а также о специфике работы с социально уязвимыми арендаторами.
Квартиранты остаются после окончания договора
Ситуация: срок договора истёк, а жильцы не платят и всё ещё занимают квартиру. Они обещают "съехать вот-вот", но недели тянутся, а квартира всё ещё не свободна.
Что делать?
- Поговорить с жильцами. Возможно, они просто не нашли новое жильё, не осознали серьёзности ситуации или вовсе наглеют. Напомните им, что срок договора истёк, и дайте конкретный срок для выезда. Всё это лучше оформить письменно, например, через уведомление.
- Отправьте официальное письмо. Направьте письменное требование о выселении с указанием даты. Это станет доказательством в случае судебного разбирательства.
- Если не помогает — идите в суд. Закон на стороне арендодателя: после окончания договора у квартирантов больше нет прав на проживание. Подайте иск на выселение, приложив копию договора и другие доказательства.
Куда отправлять письменные уведомления
1. На адрес арендуемой квартиры
Отправляйте письмо именно на тот адрес, где проживают квартиранты, даже если вы сомневаетесь, проверяют ли они почтовый ящик. Согласно закону, это их зарегистрированное место пребывания по договору аренды, и ваша обязанность — направить сообщение туда.
Секундочку, у вас ведь есть договор аренды с этими квартирантами? Это очень хорошо!
2. На адрес постоянной регистрации (если известен)
Если в договоре указаны паспортные данные квартирантов, вы можете использовать адрес их постоянной регистрации (если он отличается от арендуемой квартиры). Глупо выглядит, но формально, не имеет значения, что ваша квартира сдается в Москве, а квартирант прописан в Тюмени или Душанбе.
3. Через электронную почту (второстепенный вариант)
Если договор предусматривает возможность электронного общения, вы можете продублировать уведомление на электронную почту. Это не заменяет официальное уведомление, но будет дополнительным способом связи.
Что делать, если квартиранты не проверяют ящик?
· Телеграмма
Вы можете отправить телеграмму через отделение почты. Телеграмма доставляется лично в руки, а факт вручения фиксируется. Это может быть более надёжным способом связи.
· Письмо с уведомлением о вручении
Отправьте заказное письмо с уведомлением о вручении. Даже если квартиранты не заберут письмо, факт отправки будет подтверждением вашей попытки связаться.
· Личная передача под подпись
Если у вас есть возможность встретиться с квартирантами, вручите уведомление лично, попросив расписаться за его получение.
Что учесть?
- Если письмо возвращается с пометкой "адресат отсутствует" или "не востребовано", это считается достаточным доказательством попытки связи.
- Заранее уточните в договоре, что арендуемая квартира является адресом для любых уведомлений, а несоблюдение этой обязанности (например, отсутствие ключа от ящика) лежит на квартирантах.
Таким образом, лучше всего отправлять письмо на адрес арендуемой квартиры и продублировать его через доступные каналы, чтобы максимизировать вероятность получения уведомления для того чтобы показать его в суде.
Сложные случаи выселения квартирантов
Квартиранты шумят, нарушают порядок, портят имущество
Шумные вечеринки, испорченные стены или отказ оплачивать коммуналку — неприятные "сюрпризы", которые могут стать причиной для выселения.
Как действовать?
- Фиксируйте нарушения. Обратитесь к соседям, соберите их жалобы. Если имущество повреждено, сделайте фото или составьте акт.
- Вызовите участкового. Полицейский зафиксирует факт нарушения общественного порядка, что также пригодится при дальнейших разбирательствах.
- Попробуйте договориться. Напомните жильцам об их обязательствах. Иногда достаточно предупредить о возможных юридических последствиях.
- И снова суд. Если нарушения систематические и жильцы не реагируют на замечания, это веский повод для обращения в суд.
Усложним задачу: квартиранты с детьми или социально уязвимые категории
Выселение арендаторов из этой категории граждан — самая сложная и щекотливая тема. Речь идёт о семьях с детьми, пенсионерах, людях с инвалидностью или тех, кто оказался в сложной жизненной ситуации.
Почему могут отказать в выселении квартирантов?
- Права детей и уязвимых групп защищены законом. Если речь идёт о семье с несовершеннолетними детьми, суд может отказать в выселении, пока жильцы не найдут альтернативное жильё.
- Моральный аспект. Даже если суд вынес решение в вашу пользу, принудительное выселение через приставов в таких ситуациях может затянуться.
Как поступить?
- Договоритесь о сроках. Постарайтесь найти компромисс: предложите квартирантам разумный срок для поиска нового жилья.
- Подключите соцслужбы. В особо сложных случаях можно обратиться в органы социальной защиты, которые помогут найти жильцам временное жильё или поддержку.
- Действуйте через суд. Если никакие попытки договориться не помогают, это остаётся единственным выходом. Но будьте готовы к тому, что процесс может занять много времени.
Главный совет: решайте конфликты мирно
Каким бы сложным ни был случай, всегда лучше попытаться договориться. Помните, что судебные процессы отнимают время и деньги, а выселение через приставов — ещё больше стресса. Чтобы избежать подобных ситуаций, тщательно выбирайте квартирантов и составляйте договор аренды с учётом всех возможных нюансов.
Предотвращение проблем с квартирантами
Чтобы избежать сложных ситуаций с арендаторами, важно изначально предусмотреть риски и действовать продуманно. Расскажем, как правильно составить договор, выбрать надёжных жильцов и что делать, если возникают проблемы с оплатой.
Как правильно составить договор аренды
Правильный договор — это ваш главный инструмент защиты. Не следует пренебрегать оформлением договора с квартирантами, обычно такие взаимоотношения завершаются грустно для обеих сторон.
На что обратить внимание:
Точные сроки аренды
Укажите дату начала и окончания аренды, а также условия продления. Это поможет избежать разночтений, когда квартиранты отказываются съезжать после окончания срока.
Размер и порядок оплаты
Пропишите ежемесячную сумму аренды, даты платежей и способ передачи денег (на карту, наличными и т.д.). Укажите санкции за просрочку — например, начисление пени. При небольшой задержке вы можете не брать с квартирантов пеню, но это наличие этого пункта в договоре их дисциплинирует.
Обязанности сторон
Перечислите, что обязан делать арендатор (своевременная оплата, соблюдение порядка, уход за имуществом), и что остаётся за арендодателем (ремонт, обеспечение коммунальных услуг).
Порядок выселения
Уточните, что арендатор обязан освободить жильё в оговорённый срок после окончания договора или его расторжения. О продлении срока договора или его окончании обе стороны должны обсудить заранее, чтобы ни для кого не было "сюрпризов".
Дополнительные условия
Например, запрет на сдачу квартиры в субаренду, ответственность за порчу имущества, а также, возможность посещения хозяином квартиры с предварительным уведомлением.
Рекомендации хозяевам по выбору квартирантов
Надёжные жильцы — залог спокойствия для владельца жилья. Как выбрать подходящих:
Не торопитесь с выбором квартирантов
Посмотрите, пообщайтесь с несколькими из потенциальных арендаторов, чтобы у вас появился выбор. Можете назвать это "кастинг" или "смотрины". Да, это занимает определенное время и усилия. Но как вы уже поняли, спешка может привести к проблемам.
Проверяйте документы
Убедитесь, что арендатор предоставляет оригинал паспорта и другие документы, удостоверяющие личность. Если это иностранный гражданин, проверьте наличие действующей регистрации ее сроков.
Узнайте о репутации
Спросите у потенциальных жильцов контакты предыдущего арендодателя. Можете позвонить и узнать, были ли проблемы. /Недобросовестные арендаторы или аферисты могут быть готовы к этому и дать номер телефона своих знакомых, которых невозможно проверить./
Изучите платёжеспособность
Поинтересуйтесь местом работы, попросите предоставить справку о доходах или договор с работодателем. /В этом случае вас могут послать вдоль леса, но если в этот период конкурентных предложений мало, то могут и согласиться/
Обратите внимание на поведение
Уже при первой встрече можно оценить потенциального квартиранта. Если человек ведёт себя агрессивно, уклончиво отвечает на вопросы или просит сразу снизить цену, это повод задуматься.
Что делать, если жильцы не платят вовремя
Задержка оплаты — одна из самых распространённых проблем. Действуйте поэтапно:
1. Напомните о платеже
Возможно, это случайная ошибка, и напоминание через звонок или сообщение решит вопрос.
2. Отправьте письменное предупреждение
Если задержка повторяется, направьте жильцу официальное письмо с требованием оплатить долг в определённый срок и предупреждением о последствиях.
3. Взыщите долг через суд
Если квартирант не реагирует, подайте исковое заявление. Суд может обязать арендатора оплатить задолженность, пени и выселить.
4. Рассмотрите расторжение договора
В случае систематических просрочек лучше разорвать отношения. Включите в договор пункт о возможности расторжения при нарушении условий оплаты.
Совет:
Самое важное — даже при соблюдении всех этих правил и рекомендаций, можно ошибиться в людях, но приведенные советы помогут предусмотреть большую часть проблем до их появления. Чёткие правила и грамотный подход к выбору жильцов помогут сохранить ваши нервы, время и деньги.
Напишите в комментариях, на что еще важно обратить внимание при выборе жильцов и способах решения проблем, если таковые возникли.