Вы покупаете недвижимость, которую продавец получил по наследству? Не спешите с покупкой, а лучше проверьте все нюансы данного имущества. Покажу на нескольких примерах, что даже такое имущество надо проверять. Мошенники не дремлют. Как проверить документы и на что обратить внимание при покупке такой недвижимости я вам расскажу в этой статье с примерами из юридической практики.
Обман с недвижимостью, полученной по наследству
Примеров обмана на рынке недвижимости масса. Вот некоторые из них:
Мужчина приобрел квартиру за 10 млн рублей в Северной столице. Для большей надежности сделку удостоверили у нотариуса. Но это не помогло: вскоре выяснилось, что настоящий собственник этой квартиры скончался почти за 3 года до заключения договора купли-продажи, а покупатель заключил сделку с мошенником, который в паспорт собственника квартиры вклеили другую фотографию.
Мошенники используют поддельные свидетельства о рождении и свидетельства о браке и т.д. Используя поддельные документы, преступники обращались к нотариусу, претендуя на наследство «своего покойного близкого родственника» и получали свидетельство о праве на наследство. Под выбор аферистов попадали одинокие наследодатели, у которых не было наследников. Далее квартиру продавали ничего не подозревающим покупателям, а, спустя некоторое время, тех ожидал сюрприз в виде иска от Департамента городского имущества, как наследника выморочного имущества. Есть положительная судебная практика Верховный суд РФ уже защитил нескольких таких покупателей, признав их добросовестными и отметив, что покупатель не обязан перепроверять документы, на основании которых нотариус выдал свидетельство о праве на наследство (ВС РФ, № 5-КГ22-51-К2).
Используются и поддельные доверенности. При этом нередко при проверке выясняется, что что нотариус удостоверял ее, но в оригинале доверитель с представителем были поменяны местами. Номер бланка, дата выдачи доверенности — все было как в настоящей и был шанс, однако мошенники питали надежду на то, что на смену имен в ней просто не заметят.
Правила проверки недвижимости
Можете сделать сами или можете обратиться к юристам, которые занимаются недвижимостью
Как проверяем? Запрашиваем документы у продавца как по нему лично так и по недвижимости:
На что обратить внимание при проверке продавца вторичной недвижимости?
На информацию о судебных разбирательствах с его участием. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов.
На банк данных исполнительных производств на сайте ФССП. Если у продавца есть крупные долги, существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.
На нотариальную доверенность представителя собственника недвижимости, если таковой имеется. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).На информацию о судебных разбирательствах с его участием. Если продавец является физическим лицом, нужно заглянуть на страницу мирового суда и суда общей юрисдикции по месту его регистрации (ст. 28 ГПК). Когда продавцом выступает организация, аналогичную информацию можно получить в картотеке арбитражных дел. Вас должно насторожить, если у продавца были судебные споры по поводу этого или аналогичных объектов.
На банк данных исполнительных производств на сайте ФССП. Если у продавца есть крупные долги, существует вероятность ареста продаваемой недвижимости или исков от кредиторов о признании сделки недействительной – а значит, с таким продавцом лучше не связываться.
На нотариальную доверенность представителя собственника недвижимости, если таковой имеется. Проверить ее можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.
На разрешение органов опеки и попечительства – если собственник продаваемой недвижимости на момент сделки не достиг совершеннолетия или если в отчуждаемой недвижимости зарегистрирован несовершеннолетний (п. 2 ст. 37 ГК, п. 4 ст. 292 ГК). В отсутствие такого разрешения орган опеки и попечительства может впоследствии добиться расторжения договора купли-продажи в суде (ч. 4 ст. 21 закона об опеке и попечительстве).
На справку о психическом состоянии продавца – если он преклонного возраста или его внешний вид говорит о невменяемости, алкогольной или наркотической зависимости. Законодатель не регламентирует срок действия такого документа, но лучше, если справка будет свежей.
На нотариальное согласие второго супруга на совершение сделки – если продавец в браке, во время которого и приобретен объект продажи (исключение – приобретение недвижимости по договору дарения, наследству или при наличии у супругов брачного договора). Супруг, чье нотариальное согласие на сделку не было получено, может в течение года потребовать в суде признать сделку недействительной (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса).
На нотариальное согласие экс-супруга на совершение сделки, решение суда или соглашение о разделе имущества – если продавец в разводе и недвижимость была приобретена в период брака, расторгнутого менее трёх лет назад. Если брак расторгнут более трёх лет назад, переживать не о чем (п. 7 ст. 38 Семейного кодекса).
Для проверки квартиры или дома нужно:
заказать выписку на дом (квартиру) из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости объекта, решении о его изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
запросить документы, на основании которых продавец приобрел право собственности на объект недвижимости (например, договор купли-продажи и платежное поручение, подтверждающее оплату по такому договору);
проверить карточку регистрации по форме № 9 или выписку из домовой книги. Эти документы выдаются в паспортном столе и показывают, кто зарегистрирован в объекте недвижимости. Помните: зарегистрированное лицо можно снять с учета без его согласия только через суд, и то не всегда. Поэтому на момент проведения сделки в объекте недвижимости никто не должен быть зарегистрирован;
актуализировать данные БТИ, чтобы понять, проводились ли перепланировки и переустройства и узаконены ли они – иначе в дальнейшем могут возникнуть проблемы с проверяющими органами;
уточнить о наличии разрешения на строительство. Если продавец не представил такого разрешения, можно поискать его на сайте Мэрии или администрации, на официальных сайтах уполномоченных органов власти.
закажите выписку на землю из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Она стоит от 250 руб. и содержит в себе сведения о собственнике, дате и основании возникновения у него права собственности, кадастровой стоимости земли, решении о её изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также об обременениях;
запросите документы, на основании которых продавец владеет этой землей;
убедитесь, что земельный участок не находится в охранной либо санитарной зоне. "Это может в дальнейшем повлиять на возможность строительства на нем капитального объекта и его последующего оформления.
проверьте, установлены ли границы земельного участка. "Неустановленные или неуточненные границы могут повлечь в будущем споры с соседями. Рекомендуется воспользоваться услугами геодезистов, которые выяснят, соответствует ли фактическая площадь земельного участка площади по документам.
Пословица "доверяй, но проверяй" в данном случае вам в помощь.
Пишите мне ВКонтакте: @id807197315 и подписывайтесь на канал, что бы знать ответы на сложные вопросы наследования и защиты прав наследников.
ВАШ ЮРИСТ.