Типы проверок на рынке Бали, юридические риски, правила зонирования и практические советы для иностранных инвесторов
Инвестируя или покупая недвижимость на Бали для себя, например, квартиру или виллу — будь то от местных жителей или застройщиков — вы можете столкнуться с значительными рисками, если у вас нет достаточной информации.
Да, рынок недвижимости на Бали может напоминать Дикий Запад —высокий возврат инвестиций, но и высокие риски. И, если быть честным, они выше, чем в большинстве рынков, с которыми вы возможно уже знакомы.
Секрет успеха на рынке недвижимости Бали? Осведомленность и тщательная проверка недвижимости (due diligence).
Чтобы разобраться в индонезийских законах о владении недвижимостью для иностранцев и получить ответы на практические вопросы, ознакомьтесь с моей статьей ниже:
Что такое Due Diligence?
Due Diligence — это комплексная проверка. Сбор и анализ информации перед принятием решения или проведением транзакций, чтобы снизить риск возможного убытка или ущерба.
Расценивайте это как возможность исправить ошибки до того как вы их совершили.
При проверке земельных участков и объектов недвижимости, этот процесс включает в себя тщательное изучение прав собственности, границ и потенциальных юридических обременений.
Некоторые аспекты можно проверить самостоятельно, но для более сложных моментов лучше обратиться к юристам и консультантам.
Ниже я объясню ключевые моменты этого процесса, включая правовые нюансы и практические советы, чтобы вы могли решить, что сделать самостоятельно, а что лучше доверить специалистам.
3 Вида Due Diligence на Бали
Прежде чем перейти к обсуждению деталей, таких как проверка сертификатов на землю или документов зональности, я расскажу о трех основных видах due diligence, с которыми вы столкнетесь на Бали, и что они включают
Важно: Каждый “детектив”, к которому вы обращаетесь, будет пользоваться своей методикой.
- Due Diligence от Нотариуса
Это самая простая форма проверки, где нотариус проверяет всего лишь документы, которые предоставляют владелец земельного участка. Такой due diligence включает:
- Проверка сертификата через земельный комитет BPN (Национальное земельное агентство)
- Проверка блокировок и задолженностей (BPN + открытые данные суда)
- Формальная проверка зональности
- Устное подтверждение личности владельцев (при подписании нотариального договора, Akta)
Сроки: 1–2 недели
2. “Кабинетный” Due Diligence
Это самый популярный вид проверки на Бали. Он включает due diligence от нотариуса (обязательный пункт), а также изучение всех контрактов юристом, представляющим ваши интересы.
Что делает юрист:
- Проверяет договоры купли-продажи, аренды, соглашения о доступе к дороге и другие, внося комментарии или правки.
- Проверяет наличия разрешений и согласований (при работе с застройщиками).
Сроки: 3–4 недели
3. Комплексный Due Diligence
Это самый тщательный вид проверки. Включает всё написанное выше, а также дополнительно:
- Выезд на участок для знакомства с местностью и границами участка
- Проверку подъездной дороги, доступности коммуникаций
- Замеры и привязки по географическим координатам, топография (при необходимости за доп. плату)
- Проверка семейного положения семьи / семей собственника(ов)
- Проверка зональности (ITR), а также возможных локальных ограничений на уровне деревни (desa), традиционной деревни (desa adat) и местной общины (banjar)
- Архитектурные заключения для строящихся или уже построенных объектов (за доп. плату — осуществляется архитектором)
Сроки: 3–6 недель
Совет: При выборе одного из видов due diligence, нужно отталкиваться от специфики выбранного объекта и сложности сделки. Базовая проверка нотариусом может быть достаточна для более простых сделок, тем временем для более крупных инвестиций необходима комплексная проверка.
Далее мы рассмотрим несколько конкретных шагов проверки и их детали, которые вы можете выполнить самостоятельно, при желании.
Проверка Сертификата на владение землей
Если у продавца есть права владения на землю, он должен предоставить действующий сертификат прав собственности, выданный Индонезийским национальным земельным агентством (BPN). Этот документ важен для подтверждения прав собственности и выявления возможных обременений.
Какие обременения могут быть в сертификате?
- Ипотечный кредит: В банке был взят ипотечный кредит на землю
- Блокировка сертификата: Сертификат может быть заморожен по запросу юриста через суд.
- Гражданские дела: Земля может быть предметом незакрытого гражданского дела
- Уголовные дела: Активное уголовное дело, связанным с землей
Чтобы проверить актуальные обременения по сертификату, вы можете:
- Запросить проверку через нотариуса.
- Подать письменный запрос в суд, чтобы понять что по сертификату нет никаких обременений.
Изучение генеалогического древа: владельцы и наследники
В Индонезии сертификат прав собственности может быть зарегистрирован на 2,3,5,8 имен, включая уже умерших владельцев и владельцев в преклонном возрасте.
Главное правило? Убедитесь, что у всех владельцев и наследников есть законные права.
Как избежать юридических проблем:
- Подтвердить законных владельцев и всех наследников (вы можете запросить генеалогическое древо семьи владельцев у нотариуса).
- Убедитесь, что все совершеннолетние наследники присутствуют при подписании договоров по сделке. Их согласие должно быть подтверждено документально, чтобы избежать возможных семейных конфликтов, касающихся раздела имущества.
Важно: Любой из членов семьи, не согласный с действиями других членов семьи за его спиной, может заблокировать или аннулировать сделку, так как его законные права были ущемлены.
Полезно знать: На Бали наследниками традиционно могут быть только мужчины, в независимости от законом Индонезии. Женщина не может наследовать сертификат если есть братья. Исключение: акт дарения или завещание.
Зональность и Разрешенное Строительство
Законы зонирования в Индонезии регулируют использование земельных участков и могут различаться по регионам. Информация о зонировании может быть устаревшей или неясной, поэтому всегда стоит проверять эту информацию через BPS или у местных специалистов.
Каждый тип зонирования устанавливает требования к разрешенному строительству и коэффициенты. Например:
- KDB (Коэффициент Занимаемой Площади): Часть земельного участка, где разрешено строительство.
- KLB (Коэффициент Этажности): Максимально разрешенная площадь здания относительно размера участка.
Что вам нужно знать:
- Правила зонирования на Бали варьируются от района к району.
- Зонирование не является постоянным — изменения могут вводиться через одобрение центральной властью в Джакарте.
Важно: Будьте осторожны с проектами в «серых» зонах, где строительство не предусмотрено. Это могут быть охраняемые зеленые зоны или территории с иными ограничениями. Такие проекты могут оказаться незаконными, что ставит под угрозу их завершение и эксплуатацию.
Причины риска:
- Земельный участок находится в зоне, не предназначенной для строительства проекта
- Нарушены требования по форме и объему застройки.
Тщательная проверка зонирования — ключ к тому, чтобы избежать дорогостоящих ошибок и юридических проблем.
Бонус: Проверка проекта застройщика
Если вы выбираете недвижимость для инвестиций на Бали, скорее всего, это будут проекты в туристических зонах — там, где разрешена недвижимость для краткосрочной аренды (отели, комплексы отдыха).
Ключевое правило: Фундаментальная часть здания может занимать не более 50% участка (по показателю KDB). Важно знать, что бассейны и открытые сооружения, такие как террасы, не учитываются.
Практический совет: Рассматривая проект на стадии строительства (off-plan), изучите генеральный план (master plan). Визуально оцените, не занимает ли здание больше 50% участка. Если это так, проект может столкнуться с трудностями при получении разрешений на эксплуатацию.
Заключение
Прежде чем принять решение о покупке или аренды объекта недвижимости на Бали, проведение тщательного due diligence — не просто рекомендация, а обязательный шаг.
Правительство в Джакарте усиливает контроль за строительством на Бали, поэтому важно тщательно проверять соответствие объекта действующим и будущим правилам.
Сотрудничество с опытным юристом или проверенной компанией поможет снизить риски и избежать финансовых потерь.
В Neighbours мы поможем Вам разобраться в юридических нюансах и подобрать недвижимость с минимальными рисками. На рынке Бали, мы сотрудничаем с опытными и проверенными местными специалистами. Обращайтесь за консультацией!
-----
Статья написана юристом Neighbours — Даниэлем Фоминым
-----
Наши Контакты:
-----
Ознакомьтесь с нашими другими интересными и полезными материалами: