В этой статье вы найдете разбор всех легальных вариантов владения недвижимостью в Индонезии для иностранцев: разберем особенности лизхолда (leasehold) и фрихолда (freehold), правовые аспекты, возможные риски и ответы на частые вопросы от инвесторов. Материал подготовлен юристом.
Многие правильно понимают термин «leasehold» — ограниченную форму владения, распространенную в Юго-Восточной Азии, например, в Индонезии и Таиланде, где иностранцы, по закону, не могут владеть землей. На практике, вопросы о том, как именно работает система leasehold и какие риски с ней связаны, остаются актуальными из-за большого количества противоречивой информации в интернете.
В этой статье я разъясню эти вопросы с юридической точки зрения, предоставив правовые инсайты как для агентов по недвижимости, так и для иностранных покупателей. Важно иметь юридическую ясность в этом вопросе; если вы иностранец, планирующий купить недвижимость в таких местах, как Бали или Джакарта, вам нужно быть хорошо осведомленным.
Основные принципы владения землей в Индонезии
Система земельных прав Индонезии уходит корнями в Гражданский кодекс Нидерландов 1838 года, позже реформированный Аграрным законом №5 от 1960 года, вдохновленном индонезийским социализмом. Голландский термин ‘recht’ (право) был переведен на Индонезийский ‘hak’, который сегодня относится к любому типу «права».
Основные принципы владения недвижимостью регулируются Аграрным законом, который балансирует социалистическую концепцию «земля для народа» со светскими правами частной собственности.
Аграрный закон закрепляет за государством контроль над всеми землями в Индонезии и ограничивает право полного владения (Hak Milik) только за гражданами страны.
Земля в Индонезии считается священной и должна приносить социальное благо всем индонезийцам. Иностранцы, не обладая «моральной связью» с землей, могут получить только ограниченные права.
Freehold и Leasehold: В чем разница?
При обсуждении владения недвижимостью в Индонезии часто используются два термина: Freehold (полное владение) и Leasehold(арендное право). Полное владение означает абсолютное и бессрочное владение недвижимостью, тогда как аренда предоставляет права на определенный срок.
В индустрии термин «freehold» иногда используют для обозначения некоторых ограниченных прав на землю, что с юридической точки зрения некорректно и может вводить в заблуждение.
Согласно индонезийскому законодательству, полное право собственности (hak milik) доступно только гражданам Индонезии и некоторым юридическим лицам.
Это правило часто побуждает иностранцев искать юридические “лазейки” для полного владения недвижимостью, но Аграрный закон строго регламентирован. Например, даже в браке с гражданином Индонезии необходимо оформить соглашение о раздельном имуществе, чтобы земля оставалась исключительно в собственности индонезийского супруга.
Важно: Индонезия не признает понятие бенефициарного владения; схемы с номинальными владельцами являются являются незаконными.
Далее, мы подробно рассмотрим все доступные правовые варианты владения недвижимостью для иностранцев в Индонезии.
Hak Guna Bangunan (HGB) — Право на застройку
Hak Guna Bangunan (HGB), или Право Застройки — это право на использование земли для строительства зданий и право использования зданий на этой земле. Несмотря на название, это не разрешение на строительство, а полноценное право владения землей, на который выдается официальный сертификат Национальным земельным агентствов Индонезии (Badan Pertanahan Nasional, или BPN).
Основное предназначение сертификата HGB — строительство, но он также предоставляет право использовать здания и землю под ними на фиксированный срок:
- Первоначальный срок: до 30 лет.
- Продление: еще на 20 лет.
- Обновление: до 30 лет.
- Итого: до 80 лет владения.
По закону, владение HGB доступно только гражданам Индонезии или юридическим лицам — компаниям (учрежденным в соответствии с местным законодательством). Чаще всего данным право владеют застройщики на Бали, которым недоступно полное владение землей (hak milik или freehold). Если вы планируете покупку недвижимости в Индонезии, понимание HGB крайне важно, так как большинство застройщиков работают в рамках этих прав.
Ключевые моменты HGB:
- Сроки HGB не обнуляются при продаже. Новый владелец, если юридическое лицо, наследует оставшийся период.
- По окончании срока использования, земля возвращается во владение государству.
- Согласно Аграрному закону, иностранцы не могут напрямую владеть Hak Guna Bangunan. Чтобы купить землю на Бали и построить дом, иностранцы должны основать или стать частью индонезийской компании,чтобы соответствовать законодательным требованиям.
Hak Pakai — Право на использование
Индонезийский язык не склонен использовать сложные иностранные слова, когда можно обойтись простыми. Слово «pakai» переводится как «использовать», но «hak pakai» — это не просто право, возникающее из факта пользования (вы не получаете его автоматически, просто используя чужую землю). И это не всегда означает только право на использование. Скорее, это узуфрукт — право на использования и получени прибыли с земли. Как и Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai предоставляет ограниченные права на землю на фиксированный срок, в то время как государство сохраняет за собой фактическое право собственности.
Условия владения Hak Pakai аналогичны HGB: первоначальный срок 30 лет, продление на 20 лет и возможность обновления еще на 30 лет, в общей сложности до 80 лет.
Для получения Hak Pakai иностранцу необходимо соответствовать следующим требованиям:
- Разрешение на пребывание: Вы должны иметь действующее разрешение на пребывание в Индонезии. Хотя Индонезийское законодательство допускает любой тип проживания (включая визы на краткосрочное пребывание), некоторые региональные земельные офисы могут потребовать наличие ITAS (временный вид на жительство) или ITAP (постоянный вид на жительство).
- Вклад в экономику страны: Закон определяет иностранца как «того, кто приносит пользу». Это обычно относится к вкладу в экономику страны через работу, бизнес или инвестиции.
- Минимальная стоимость недвижимости. Закон устанавливает минимальные цены для покупки по Hak Pakai, которые различаются по регионам: в Джакарте — около $630,000, на Бали — около $315,000.
Полезно знать
Иностранцы, участвующие в программе Second Home, могут получить право на владение Hak Pakai. Однако программа предполагает наличие на индонезийском банковском счете не менее 2 миллиардов рупий (~$130,000), которые нельзя использовать. Этот финансовый барьер делает программу малопривлекательной, на текущий момент.
Права Hak Pakai могут быть унаследованы, а срок их действия обнуляется при передаче.Сертификат Hak Pakai, выдаваемый земельным агентством BPN, является официальным документом, подтверждающим права владения.
Несмотря на то, что Hak Pakai технически представляет собой долгосрочную аренду (30+20+30 лет), его можно преобразовать в Hak Milik при продаже индонезийским гражданам. Эта правовая гибкость предотвращает обесценивание недвижимости со временем, что делает Hak Pakai функционально близким к полному владению (freehold).
Hak Sewa — Право на аренду (Leasehold)
Самый простой и популярный способ владения недвижимостью в Индонезии для иностранцев — это лизхолд, юридически известный как Hak Sewa (право на аренду). Hak Sewa предоставляет иностранцам законное право пользоваться недвижимостью на определенный срок.
Важно понимать, что такие договоры аренды — это не обычные договора на аренду, а юридически обязывающие соглашения. Чтобы обеспечить правовую защиту в рамках индонезийского законодательства, договор аренд Hak Sewa должен быть нотариально заверен. Принципы, регулирующие права аренду, изложены в Гражданском кодексе Индонезии (KUHPerdata).
Ключевые особенности Hak Sewa:
- Отсутствие сертификата владения: В отличие от Hak Guna Bangunan (HGB) и Hak Pakai, Hak Sewa не требует регистрации в Национальном земельном агентстве (BPN). Нотариально заверенный договор аренды является официальным юридическим документом.
- Гибкие сроки: Срок аренды обычно составляет 25–30 лет с возможностью продления до 80 лет. Закон не ограничивает максимальный срок аренды, но практические сложности могут возникнуть при сроках свыше 30 лет.
- Отсутствие требований к нахождению в стране: Для Hak Sewa не нужно иметь разрешение на нахождение или проживание в Индонезии.
- Ограничения на финансирование: Объект, принадлежащий вам на правах лизхолда, не может быть использован в качестве залога в банке.
Hak Sewa предоставляет иностранцам простое и гибкое решение для владения недвижимостью без сложностей, связанных с правами на землю.
Право собственности на квартиру в Индонезии для иностранцев
Может ли иностранец стать полноправным собственников квартиры во фрихолде (hak milik) и получить сертификат с правами собственности на свое имя?
Этот вопрос часто возникает у инвесторов, уже ознакомившихся с тремя основными способами владения недвижимостью.
Закон об иностранном владении квартирами до сих пор не ясен. Основным источником права на владение квартирами иностранцами является не Аграрный закон, а закон 2020 года — Omnibus Law.
Иностранцы могут владеть квартирами по Strata Title (владение определенным юнитом в общем здании), если:
- Здание стоит на земле с правами Hak Pakai (право на использование) или Hak Guna Bangunan (право на застройку), но не Hak Milik (полное владение).
- У иностранца есть действующий вид на жительство
Пока эта схема владения начинает применяться только в Джакарте, столице Индонезии.
Важно знать
Полное владение квартирой (Hak Milik) подразумевает не только саму квартиру, но и долю в общих частях дома. Однако есть важный нюанс: если права на землю, на которой стоит дом, ограничены, истечение их срока также приведет к утрате права собственности на квартиру.
Представьте это как аренду: когда срок аренды истекает, и вы не продлеваете договор, вам придется съехать, даже если вы обустроили квартиру под себя. То же самое касается прав на землю — если они заканчиваются, вы теряете право на квартиру.
Заключение
Законы о недвижимости в Индонезии постепенно развиваются, намекая на возможность полного владения иностранцами в будущем. Однако при текущем законодательстве владение иностранцами остается ограниченным, и любые права на недвижимость связаны с основными правами на землю.
Самый доступный и безопасный вариант для иностранцев — Hak Sewa(право на аренду). Хотя это не право собственности в юридическом смысле, оно предоставляет контрактное право использовать землю или недвижимость на определенный срок. Даже с такими вариантами, как Hak Pakai (право на использование) или Strata Title, ваши права всегда зависят от прав на землю и его срока использования.
Сотрудничество с опытным юристом или проверенной компанией поможет снизить риски и избежать финансовых потерь.
В Neighbours мы поможем Вам разобраться в юридических нюансах и подобрать недвижимость с минимальными рисками. На рынке Бали, мы сотрудничаем с опытными и проверенными местными специалистами.
---------
Статья написана юристом Neighbours — Даниэлем Фоминым
Для подробных ответов на часто задаваемые вопросы иностранных инвесторов ознакомьтесь с нашим FAQ о владении недвижимостью в Индонезии для иностранцев:
---------
Наши Контакты:
---------
Ознакомьтесь с нашими другими интересными и полезными материалами: