Если вы рассматриваете покупку недвижимости на Бали, в Джакарте или других регионах Индонезии, этот FAQ раскроет юридические и практические нюансы владения недвижимости. Все вопросы были заданы реальными инвесторами и покупателями.
Основную статью на эту тему вы можете прочитать здесь:
------------------
Какие компании могут владеть землей с полным правом собственности (Hak Milik) в Индонезии? Могу ли я открыть компанию для этого?
Нет, создать такую компанию нельзя. Согласно закону, полное право собственности на землю (Hak Milik) предоставляется исключительно определенным категориям юридических лиц, а именно: государственным банкам, сельскохозяйственным кооперативам, религиозным или социальным организациям (yayasan). Эти ограничения регулируются Постановлением Правительства № 38 от 1963 года.
В чём разница между продлением (extension) и обновлением (renewal) договора аренды земли или лизхолда для иностранцев?
Продление (extension) позволяет добавить до 20 лет к сроку аренды, тогда как обновление (renewal) возможно только после окончания первоначального срока и продления.
Важно: продление можно оформить заранее, а обновление — нет. Общий срок продления и обновления договора может составить до 50 лет.
Нужно ли иностранцам с правом использования (Hak Pakai) постоянно находится в Индонезии?
Нет, постоянное проживание не требуется. В законе термин «berkedudukan» означает «находящийся на территории», а не «постоянно проживающий», как часто переводят. Достаточно легального пребывания в стране.
Однако некоторые региональные земельные ведомства могут требовать вид на жительство (ITAS/ITAP). Рекомендуется уточнять местные условия в регионе, где планируется покупка.
Можно ли иностранцам покупать пустые земельные участки без построек?
В некоторых регионах Индонезии пустой земельный участок может соответствовать минимальным ценовым требованиям для оформления права пользования (Hak Pakai). Земельное агентство (BPN) может выдать сертификат права на владение после покупки, так как все владения по закону касаются именно земли, а не строений.
Тем не менее, по закону на участке должна быть постройка (даже самая простая), чтобы покупка была действительной в рамках права. Таким образом, несмотря на соответствие земли минимальным требованиям, наличие постройки обязательно для легитимности сделки.
Существует ли ограничение на срок аренды по договору лизхолда Hak Sewa?
Юридически — нет. Срок аренды оговаривается между сторонами. Однако многие нотариусы в Бали отказываются заключать договоры на первичный срок более 30 лет, ссылаясь на закон который запрещает полное владение землей иностранцами.
Может ли застройщик продать землю с правом Hak Guna Bangunan (HGB) во время действия договора аренды?
Это зависит от условий, прописанных в договоре аренды (Hak Sewa). Если договор запрещает продажу, застройщик не может продавать землю. Даже если продажа состоится, ваш договор аренды остается действительным. Поэтому важно, чтобы все ограничения были четко прописаны в договоре.
Что произойдет с моими правами аренды, если застройщик с HGB обанкротится?
Если застройщик оплатил полный срок аренды по HGB (30 лет) и ваш договор нотариально заверен, ваши права остаются действительными на этот сро. Однако продление на дополнительные 20 лет может оказаться под вопросом.
Может ли моя семья унаследовать права по договору лизхолда?
Да. Нотариально заверенный договор аренды является юридическим документом, который может быть унаследован.
Как получить гарантированное продление договора аренды, если земля арендована у индонезийца?
Индонезийское законодательство запрещает иностранцам оказывать давление на местных жителей в отношении продления аренды по лизхолду. Хотя в договор можно включить пункт о “приоритетном праве” на продление, юридически обязательная гарантия не может быть исполнена и может рассматриваться как давление. Это может привести к проигрышу дела в суде.
Поэтому пункт о “приоритетном праве” является вашим самым безопасным вариантом, который заверяется нотариусом.
Застройщик добавляет 10% к цене покупки как налог на прибыль. Это законно?
Согласно закону, застройщик или любой другой продавец не имеет права заставлять вас платить 10% налог на прибыль (Pajak Penghasilan — PPh), так как это обязанность продавца. Однако на практике некоторые соглашения перекладывают эту стоимость на покупателя. Всегда проверяйте договора, чтобы убедиться, что это условие четко указано перед заключением сделки.
Остались вопросы?
Свяжитесь с нашим юристом для персональной консультации:
📧 Email: info@neighbours.lv
📱 WhatsApp: Начать Чат