Ипотечное кредитование – распространенный вид кредитов среди населения. Гражданин, желающий купить квартиру или дом и не имеющий нужную сумму денег, имеет возможность заключить договор с банком на получение кредита, который восполнит недостающие денежные средства и будет расходован на покупку жилья. При этом, несмотря на большую сумму, выдаваемую на длительный срок, банки устанавливают процентную ставку по таким кредитам ниже, чем по другим. Кроме того, банки в настоящее практикуют выдачу ипотечного кредита без первого взноса. В чем заключаются, на первый взгляд, выгодных для клиента условиях какие-либо особенности? Имеет ли смысл гражданам заключать договоры ипотечного кредитования без первого взноса?
Ответить на эти и другие вопросы нам поможет профессор кафедры банковского права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Елена Хоменко.
Ипотечный кредит – в чем особенности?
По правовой природе ипотечный кредит – это выдача заемных денежных средств под залог. Залогом согласно условиям такого кредитного договора является недвижимость, для приобретения которой и берется кредит. Чаще всего ипотечный кредит используется для покупки квартиры, в которой и проживает заемщик, при этом квартира становится залогом. Если в установленный договором срок кредит не будет возвращен, банк может продать заложенное имущество, то есть квартиру.
С условиями договора ипотечного кредита и перечнем необходимых для его заключения документов не только можно, но и нужно познакомиться до заключения договора, при этом обязательно нужно обратить внимание на установленную по ипотечному кредиту процентную ставку и порядок платежей по кредиту.
Ипотека без первоначального взноса как форма ипотечного кредита.
В настоящее время большинство банков допускают покупку квартиры или любой другой недвижимости без первого взноса. Суть такого ипотечного кредита в том, что договор будет заключен без внесения заемщиком какого-либо процента от суммы стоимости приобретаемой недвижимости. Банки при этом подчеркивают, что идут навстречу клиентам и помогают им в покупке собственного жилья. Однако нередко условия ипотечного кредитования без первого взноса предусматривают внесение в качестве такового материнского капитала. Получается, что фактически заемщик все равно вносит первоначальный взнос, а банк не подвергает себя каким-либо дополнительным рискам.
Кроме того, гражданам следует иметь в виду, что чем меньше сумма взноса, тем длиннее срок возврата кредита, а, следовательно, и срок начисления процентов. И получается, что кредиты без первоначального взноса не приносят заемщику материальной выгоды, при этом банки не лишаются источника доходов в виде процентов.
Особенности ипотеки без первоначального взноса.
Ипотечные договоры без первого взноса имеют свои особенности.
1. Процентная ставка более высокая.
Банк мотивируют это тем, что такая форма кредитования создает для них дополнительные риски невозврата кредита. Однако приобретаемая заемщиком недвижимость в любом случае является залогом у банка, поэтому представляется, что данный аргумент не может служить обоснованием.
Необходимо также обратить внимание, что в отношении процентных ставок по всем видам ипотечных кредитов Банк России принял решение не ограничивать банки в установлении полной стоимости кредита в период с 10 октября 2024 г. по 31 марта 2025 г.[1] Это означает, что банки при установлении процентов по любым договорам ипотечного кредитования могут учитывать состояние банковского рынка, в частности, повышение размера ключевой ставки.
2. Банк может установить перечень видов недвижимости, на приобретение которых он предоставляет такие кредиты.
Чаще всего в указанный перечень включаются только квартиры, причем могут быть указаны даже территории их места нахождения.
3. Ежемесячные платежи по таким кредитам, как правило, аннуитетные.
Это означает, что выплаты по кредиту осуществляются равными долями ежемесячно, при этом основная часть суммы платежа состоит из процентов по кредиту и небольшая доля суммы платежа – сумма основного долга.
Таким образом, можно сделать вывод, что ипотека без первого взноса не только не дает заемщикам никаких преимуществ по сравнению с другими формами ипотечного кредитования, но и создает дополнительные материальные обременения.
[1] Информационное сообщение Банка России от 10.10.2024 г.