После увеличения ключевой ставки Центробанка в Анапе уменьшилось число сделок по купле-продажи недвижимости. Но рынок не находится в стагнации. Об этом «Блокноту» рассказал эксперт по инвестициям в недвижимость, руководитель федеральной программы «Семейный капитал» Евгений Ткачев.
При этом, рост ключевой ставки, по его словам, лишь одна из причин снижения числа продаж квартир в Анапе. Другая – перераспределение спроса в пользу коммерческих курортных объектов.
– Говорить, что рынок недвижимости в Анапе находится в стагнации, пожалуй, не стоит. Потому что для такого явления нет факторов. Это же курортная недвижимость, – говорит эксперт Евгений Ткачев.
– Но временное падение спроса присутствует. Но оно именно временное. Если мы посмотрим в принципе на рынок Анапы, что мы на сегодняшний день видим? Можно наблюдать следующее:
- у нас с 2022 года заметно выросла стоимость недвижимости, причем, на первичном рынке. Соответственно, местные, если рассматривают покупку, то в первую очередь думают о «вторичке». Потому что для них она более понятна и привычна по ценовому сегменту. Либо же покупают новостройки, но уже с использованием льготных программ. При этом, обратите внимание, что на сегодняшний день из тех объектов жилой недвижимости, которые строятся в Анапе, практически все находятся на завершающем этапе – до сдачи осталось полгода-год. То есть, мы говорим о том, что у нас и планировочных решений стало меньше, и стоимость выросла. И, возможно, в некоторых местах не слишком удачная или популярная локация.
- обратите внимание, как за последние 2-3 года в Анапе изменился рынок недвижимости. Есть некий инвестиционный бум, связанный с коммерческими объектами. Это апартаменты, гостиничные комплексы и так далее. То есть, мы видим, что у нас инвестор, который раньше покупал жилую недвижимость, теперь предпочитает коммерческую. Почему туда перетек спрос? Цель такой покупки – создание рентного дохода и капитализация стоимости. Опять же, по сравнению с жилыми комплексами у перечисленных объектов кратно лучше локация. И обратите внимание, что практически все они создают у себя внутри комфортную инфраструктуру. С точки зрения инвестора здесь довольно понятная бизнес-модель.
Так же в Анапе изменился портрет покупателя. То есть, раньше «однушка» стоила около 6 миллионов, а студия – около 4. И среднестатистический житель России имел возможность приобрести недвижимость в Анапе. И это было нормально.
Сейчас же недвижимость в Анапе подорожала. «Однушка» стоит 8-8,8 миллиона. И на сегодняшний день покупатель пока не привык к этой цене, к этой реальности. Для него пока еще это дорого.
Но Анапу все же рассматривают покупатели. Например, те, кому не хватило денег на более дорогие курорты. И его объекты – это все-таки апартаменты для сдачи в аренду.
Что касается тех покупателей, которые хотели переехать в Анапу, но столкнулись с тем, что жилье стало дороже, то они, конечно, откладывают покупку. На рынке остались только «семейники» и айтишники, которые попадают под льготную ипотеку. И, в основном, на них и рассчитаны различные программы от застройщиков. А те, кто не попадает под льготные ипотеки, то они должны принять, что недвижимость стала дороже в Анапе. И, вероятнее всего, они сейчас будут занимать выжидательно-накопительную позицию.
И тут можно ожидать, что как только ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, темпы продаж новостроек увеличатся. Но, единственно, не так сильно, как думают большинство риелторов. Плюс, я все-таки думаю, что курортная недвижимость в Анапе находится в более выгодном положении, чем жилая. И мы в любом случае увидим переток спроса в ее пользу.