Тема улучшений арендованного имущества с одной стороны простая, а с другой невероятно сложная. И особенность здесь заключается в том, что когда стороны пишут договор, согласовывают его условия, то вопросы, связанные с улучшениями арендованного имущества, кажутся им достаточно простыми и само собой разумеющимися.
Но если договор прекращается и стороны производят расчёты по возврату имущества, то оказывается, что у каждой из сторон собственные представления о прекрасном, о том, что является улучшением, а что не является улучшением, что такое текущий ремонт, а что такое капитальный ремонт, какие улучшения отделимые, а какие неотделимые.
На эти вопросы законодательство не дает однозначного ответа, как и судебная практика. Попробуем разобраться, а начнём с вопроса, что такое улучшение.
Что такое улучшение арендованного имущества
Казалось бы, вопрос простой, если вещь находилась в каком-то состоянии, а потом её изменили, и она стала лучше, то это и есть улучшение.
Но изменить вещь можно различными способами – текущий и капитальный ремонт, переустройство и перепланировка, модернизация, реставрация, достройка, дооборудование, отделка, благоустройство и т. п. И вот каждый из этих способов влечет за собой различные правовые последствия.
Нас же интересует, что из этих изменений является улучшениями по смыслу статьи 623 ГК, так как именно при ее применении возникают вопросы: можно ли вернуть объект в измененном состоянии или надо его привести в первоначальный вид, кто кому компенсирует затраты, отделимые или неотделимые улучшения и т. п.
Соотношение с текущим и капитальным ремонтом
Верховный суд говорит, что и текущий и капитальный ремонт являются безусловно улучшением имущества. И с этим трудно поспорить, если вещь была сломана, а мы ее починили, то конечно это улучшение. Но такое улучшение регулируется не статьей 623 ГК, а статьей 616 ГК в соответствии с которой на арендатора возлагается по умолчанию обязанность проводить текущий ремонт арендованного имущества, а на арендодателя капитальный ремонт.
В чем разница? Если по статье 623 ГК арендатор может требовать от арендодателя возмещения расходов на улучшение, то по статье 616 ГК эти расходы ложатся на него самого.
Кроме того, на арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на содержание этого имущества, и вообще относиться к имуществу как к своему, то есть разумно, добросовестно, рачительно, не допуская его износа сверх нормального.
И даже применительно к нормальному износу в судебной практике много чего интересного можно найти, например в одном из дел суд сказал, что следы от кнопок на стене, какие-то потёртости незначительные, загрязнения — это выходит за рамки нормального износа. Что по моему мнению неправильно.
Отделка, перепланировка или переустройство
Начнём с отделки, во-первых, здесь у всех разные представления о том, что входит в отделку, а что нет. Есть СНиПы, в соответствии с которыми традиционно под отделкой понимаются работы по обработке поверхности и их примыканий: штукатурные работы; шпатлевочные работы; облицовочные работы; малярные работы; обойные работы; устройство потолков; устройство полов.
Перепланировка – это изменение конфигурации помещения в пределах его наружных габаритов, устройство дополнительные перегородок, демонтаж каких-то перегородок или проёмов и так далее. Переустройство связано с вмешательством какие-то инженерные сети, коммуникации, инженерные системы.
Но по факту в арендных отношениях, в отношениях продажи имущества понятие отделки (перепланировки) бывает и уже и шире и в каждом случае стороны определяют ее по-своему.
Во-вторых, возникает вопрос, а помещение с отделкой лучше, чем помещение без отделки? На самом деле всё очень субъективно. В квартире с отделкой можно жить, а в квартире без отделки жить не то, чтобы нельзя, но крайне некомфортно. Является ли это улучшением? С одной стороны кажется, что да, это улучшение. С отделкой помещение лучше и соответственно отделка – это улучшение имущества, но, если мы посмотрим, например на ситуацию, когда отделку сделали под Тату салон или под детский центр, или для развития своего бренда, то окажется, что она имеет ценность только для арендатора, а не для арендодателя.
Поэтому судебная практика идёт по пути отказа во взыскании с арендодателя расходов на отделку, если эта отделка выполнена исключительно арендатором для себя, а арендодатель может потребовать от арендатора привести помещение в первоначальное состояние, вернуть ему исходный вид, который это помещение имело при передаче. Если же арендатор не привел помещение в первоначальное состояние, то арендодатель вправе взыскать расходы на это.
Совет! Обязательно указывайте в договоре в каком состоянии помещении передаётся и в каком состоянии арендатор должен возвратить.
Должен ли он ликвидировать отделку (перепланировку), должен ли он стены поменять, напольное покрытие вернуть, коммуникации и так далее. Потому что в противном случае это всё будет передано на разрешение суда, а суд будет руководствоваться только общими какими-то ориентирами, которые дает 623 статья Гражданского кодекса и опять же собственными представлениями о том, что такое лучше, а что хуже. А вкусы у всех разные.
Для примера. Арендодатель сдал в аренду помещение под банк, арендатор оборудовал там кассу. Для банка это конечно улучшение, но, а для арендодателя ухудшение. Суд взыскал с арендатора расходы на демонтаж кассового узла банка, который был оборудован в помещении. В другом похожем деле суд также взыскал с арендатора расходы на демонтаж оружейной комнаты которую арендатор оборудовал в помещении бывшего санузла, то есть здесь опять включаются субъективные элементы, для арендатора это ценность, а для арендодателя это недостаток, ему это не нужно.
И здесь мы подходим к согласию арендодателя на проведение отделки, перепланировки или переустройства.
Продолжение статьи
Согласие арендодателя на улучшение арендованного имущества