На рынке коммерческой недвижимости офисные здания делятся на несколько категорий, что помогает инвесторам, арендаторам и девелоперам быстрее ориентироваться в качестве объектов. В 2024 году в Москве пересмотрели систему классификации офисов впервые за 10 лет, введя новые стандарты и изменив требования к существующим классам.
Новая система классификации офисов
Ранее офисная недвижимость делилась на классы A, B+/- и C. В обновлённой системе появились четыре категории:
- Prime – офисы с передовыми технологиями, современными инженерными системами и экологической сертификацией. Такие объекты расположены в престижных локациях: внутри ТТК, в Москва-Сити или на Ленинградском проспекте.
- Класс A – высококачественные бизнес-центры, уступающие Prime в инновационности, но сохраняющие высокий уровень комфорта. Теперь здания класса A могут принадлежать разным собственникам, а требования к парковке стали мягче.
- Класс B+ – офисные здания с хорошими характеристиками, но без топовых технологий. Чаще всего это бывшие объекты класса A или здания после редевелопмента.
- Класс B- – здания с базовой инфраструктурой, нередко расположенные за пределами центра.
Главные изменения в классификации
- Появление категории Prime – теперь в отдельный сегмент выделены лучшие бизнес-центры города.
- Ужесточение требований к экологичности, инженерии и управлению в Prime и A – современные технологии и энергоэффективность стали обязательными параметрами.
- Смягчение стандартов для классов B+ и B- – требования к транспортной доступности и парковочным местам стали менее строгими.
Для кого важна классификация?
Обновлённая система упрощает выбор офисных помещений:
- Арендаторы могут быстро понять уровень комфорта, оценив расположение, инженерные системы и инфраструктуру.
- Инвесторы получают прозрачные критерии качества, которые влияют на стоимость и доходность объектов.
- Девелоперы ориентируются на новые стандарты, внедряя технологии, повышающие привлекательность офисов.
Однако есть и спорные моменты. Например, если старому зданию присваивается статус Prime, это может ввести арендаторов в заблуждение. Также размытые границы между A и B+ затрудняют выбор, а снижение требований к парковке создаёт проблемы для автомобилистов.
Что такое класс A?
Офисы класса “A” – это престижные и современные бизнес-центры, соответствующие ряду требований:
Архитектура и планировка
- Новое здание (до 3 лет) или объект после полной реконструкции.
- Металлокаркас или монолитная конструкция.
- Высокие потолки (от 3,6 м).
- Свободные планировки для гибкой организации пространства.
Расположение
- Центральные районы или локации рядом с деловыми кластерами.
- Пешая доступность до метро и ключевых транспортных узлов.
- Удобные подъездные пути и парковка (не менее 1 места на 100 кв. м).
Инфраструктура и сервисы
- Круглосуточная охрана и система контроля доступа.
- Стойка ресепшен, конференц-залы.
- Внутренние удобства: кафе, банкоматы, фитнес-залы.
Инженерия и технологии
- Современные системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения.
- Высокоскоростной интернет от нескольких провайдеров.
- Бесперебойное электроснабжение.
- Панорамные окна с тепло- и шумоизоляцией.
В чём отличие Prime от A?
Класс Prime соответствует самым высоким стандартам и выделяется рядом особенностей:
- Расположение – только внутри ТТК, в Москва-Сити или на Ленинградском проспекте.
- Единый собственник – здания принадлежат одной компании, что упрощает управление.
- Современные технологии – обязательны интеллектуальные системы управления зданием («умный» офис).
- Дублирование инженерных систем – резервные линии электро- и водоснабжения обеспечивают бесперебойную работу.
Компании, которые выбирают офисы Prime, ориентируются не только на комфорт, но и на статус, поскольку такие локации повышают престиж бизнеса.
Классы B+ и B-
Эти категории представляют собой более доступные офисные помещения, которые часто являются бывшими бизнес-центрами класса A.
Основные характеристики:
- Возраст зданий – от 6-7 лет.
- Возможны реконструированные жилые объекты.
- Расположение не в центре, но с хорошей транспортной доступностью.
- Менее дорогая отделка.
- Парковка наземная или отсутствует.
- Упрощённые инженерные системы.
Разница между B+ и B- заключается в деталях: в B+ чаще есть собственная управляющая компания и более качественная отделка, тогда как B- могут обслуживаться сторонними подрядчиками.
Итог
Классификация офисных зданий помогает быстро оценить уровень объекта:
- Prime – топовые бизнес-центры с лучшими технологиями и экологическими стандартами.
- Класс A – престижные офисы с высоким уровнем комфорта.
- Класс B+ и B- – компромисс между стоимостью и качеством.
При выборе офиса важно учитывать не только его класс, но и реальные характеристики здания.