Продажа или покупка недвижимости — один из самых важных и рискованных шагов в жизни. Ошибки могут стоить денег, нервов и даже жилья. В этой статье разберем все этапы сделки, подводные камни и дадим практические советы, которые помогут вам избежать проблем.
1. Подготовка к сделке: с чего начать
Для продавцов
- Оценка стоимости. Неправильная цена — главная причина застоя объекта на рынке. Используйте сайты-агрегаторы (Циан, Яндекс.Недвижимость), чтобы сравнить цены на аналогичные квартиры в вашем районе. Например, если в вашем доме продают «однушку» за 5 млн, но у вас сделан ремонт, можно запросить 5,3 млн.
- Подготовка документов. Проверьте наличие:
— Свежей выписки из ЕГРН (менее 1 месяца);
— Техпаспорта;
— Согласия супруга на продажу (если имущество совместное). - Ремонт и уборка. Даже косметический ремонт увеличит стоимость. Клининг перед фотосъемкой сделает квартиру привлекательнее на 30%.
Для покупателей
- Бюджет. Определите верхнюю границу, включая дополнительные расходы: нотариус, регистрация, возможный ремонт. Например, при бюджете 6 млн на квартиру заложите минимум 200 тыс. на сопутствующие траты.
- Выбор локации. Используйте карты шума, экологические рейтинги районов. Проверьте инфраструктуру: если рядом строят ТЦ, это может повысить стоимость жилья в будущем.
- Проверка кредитной истории. Даже небольшая просрочка может увеличить ставку по ипотеке.
2. Процесс продажи: как найти покупателя и не продешевить
- Размещение объявления. Укажите ключевые параметры: этаж, год постройки дома, высоту потолков. Добавьте 10-15 качественных фото и видеообзор. Пример: объявление с профессиональными снимками получает в 2 раза больше просмотров.
- Показы. Готовьте квартиру к каждому визиту: проветривайте, включайте свет. Рассказывайте о преимуществах: «Ремонт сделан в 2023 году, все чеки сохранены».
- Торги. Не снижайте цену сразу. Если покупатель предлагает на 10% меньше, предложите встречный вариант: «5,2 млн, но с частичной мебелью».
3. Покупка: на что смотреть в первую очередь
- Осмотр объекта. Проверьте:
— Работу сантехники (включите воду в ванной);
— Отопление (спросите о зимних температурах);
— Шумоизоляцию (поговорите с соседями). - Документы. Убедитесь, что продавец — единственный собственник. Если квартира в наследстве, проверьте, прошло ли 6 месяцев после смерти владельца.
- Риелтор. Хороший агент не только организует показы, но и проверит историю объекта. Пример: в 2022 году 15% сделок сорвались из-за скрытых обременений.
4. Юридические аспекты: как не попасть на мошенников
- Проверка «чистоты» сделки. Закажите расширенную выписку из ЕГРН — она покажет аресты, ипотеки, права третьих лиц. Например, если квартира в залоге у банка, сделка невозможна без его согласия.
- Договор купли-продажи. Укажите:
— Точный адрес и стоимость;
— Рассрочку (если есть);
— Ответственность за срыв сделки. - Передача денег. Используйте аккредитив или банковскую ячейку. Никогда не передавайте наличные до регистрации перехода прав!
5. Налоговые нюансы: как сохранить деньги
- Для продавцов. НДФЛ (13%) платится, если квартира в собственности менее 5 лет. Уменьшите налог:
— С помощью вычета в 1 млн руб.;
— Подтвердив расходы на покупку (например, если ранее куплена за 4 млн, а продана за 5 млн, налог составит 13% от 1 млн). - Для покупателей. Верните до 260 тыс. руб. через имущественный вычет. Если брали ипотеку, добавьте 13% от уплаченных процентов.
6. Подводные камни: частые ошибки и как их избежать
- Просроченные документы. Выписка ЕГРН старше месяца — риск. Обновите ее перед сделкой.
- Неучтенные жильцы. Проверьте, не зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние или недееспособные.
- Скрытые дефекты. После покупки обнаружили плесень? Судебная практика показывает: вернуть деньги сложно, если недостатки не были оговорены в договоре.
Заключение
Продажа и покупка недвижимости требуют внимания к деталям и юридической грамотности. Всегда работайте с проверенными специалистами, перепроверяйте документы и не торопитесь.
А для оперативных юридических консультаций используйте ИИ-бота Чат-Адвокат. Он поможет проверить договор, подскажет налоги и предупредит о рисках. Переходите по ссылке: https://t.me/YourLawyerChatBot.
✅ Статья была полезной? Сохраните себе, чтобы не потерять, и поделитесь с друзьями!
