С апреля 2025 года государственная программа «Семейная ипотека» позволяет приобрести вторичное жилье, но только там, где мало или нет вообще строящихся многоквартирных домов. «Лента.ру» рассказывает, кто может воспользоваться обновленной программой, в каких городах она действует, какое жилье по ней можно купить и на каких условиях.
Что такое «Семейная ипотека» на вторичном рынке
«Семейная ипотека» на вторичное жилье — это, по сути, расширение действующей с 2018 года программы субсидированного кредитования семей с детьми на покупку жилья. По задумке Минфина, эта мера позволит людям, живущим в регионах с низким объемом строительства, взять ипотеку по ставке ниже рыночной.
Купить квартиру на вторичном рынке в рамках «Семейной ипотеки» можно лишь один раз
Кто может купить вторичное жилье по «Семейной ипотеке»
Раньше «Семейная ипотека» позволяла приобрести квартиру только у застройщика по договору купли-продажи — как в строящемся, так и в готовом доме. Купить жилье на вторичном рынке с ее помощью могли:
- семьи с детьми-инвалидами до 18 лет;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, проживающие в регионах с низким объемом строительства;
- семьи с двумя детьми до 18 лет, которые проживают в малых городах России (с населением менее 50 тысяч человек).
Теперь же оформить льготный заем на покупку вторичного жилья в таких городах могут все семьи, где есть хотя бы один ребенок младше шести лет. Заемщиком может стать как мать, так и отец, также они могут привлечь созаемщиков (не обязательно друг друга). Необходимое условие: человек, который оформляет «Семейную ипотеку», должен иметь российское гражданство.
«Таким образом, это нововведение расширяет программу на города, где ранее она была недоступна, и параллельно помогает стимулировать рост населения в регионах с низкой рождаемостью и высоким уровнем оттока молодого поколения», — пояснил «Ленте.ру» экономист, основатель сервиса бесплатной проверки кредитной истории КРЕДЧЕК Эльман Мехтиев.
В каких городах можно купить квартиру во вторичке
«Семейную ипотеку» на вторичное жилье нельзя взять в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Купить квартиру можно только в городах России, где по состоянию на 1 января 2025 года строилось не более двух многоквартирных домов. По последним данным, в новую программу вошел 901 город.
Центральный федеральный округ
Северо-Западный федеральный округ
Южный федеральный округ
Северо-Кавказский федеральный округ
Уральский федеральный округ
Приволжский федеральный округ
Сибирский федеральный округ
Дальневосточный федеральный округ
Список доступных городов будет обновляться каждые полгода. Следующая ревизия — 1 июня 2025 года
Какое жилье на вторичном рынке можно купить
Жилье, на которое будет оформляться льготная ипотека, должно соответствовать следующим критериям:
- квартира должна находиться в доме, который построили не более 20 лет назад. Если многоквартирный дом возвели до 2006 года, оформить ипотеку не получится;
- дом, в котором находится квартира, не может быть признан аварийным;
- квартира должна располагаться в городе, где строится не более двух новых домов;
- сделку нельзя проводить между взаимозависимыми лицами — так называют людей, отношения между которыми могут влиять на условия и результаты совершаемых ими сделок. Например, взаимозависимыми лицами считают супругов, родителей и детей или начальника и подчиненного.
Частные дома во вторичке под новые условия госпрограммы не подпадают
Условия кредитования
- Льготная процентная ставка по «Семейной ипотеке» на вторичном рынке остается такой же, как и на покупку новостройки или строительство жилого дома, — 6 процентов.
- Максимальная сумма кредита — 6 миллионов рублей.
- Максимальный срок кредитования — 30 лет.
- Первоначальный взнос — не менее 20 процентов от стоимости жилья.
Возможно купить жилье дороже, но с условием, что часть кредита свыше 6 миллионов рублей будет выдана не по льготной, а по рыночной ставке
Список документов
Процесс получения любой ипотеки начинается с подготовки документов. Для «Семейной ипотеки» особенно важны документы, подтверждающие наличие детей и их возраст, рассказала «Ленте.ру» профессор кафедры экономической безопасности и управления рисками Финансового университета при правительстве РФ Надежда Капустина.
Перед подачей документов в банк необходимо удостовериться, что на руках у вас есть:
- действующий паспорт;
- СНИЛС;
- свидетельство о браке (если есть);
- свидетельство о рождении ребенка (или детей);
- справка о доходах;
- выписка из трудовой книжки.
Также для рассмотрения заявки на льготную ипотеку банку нужно предоставить документы на выбранную квартиру:
- выписку из ЕГРН;
- технический паспорт объекта;
- справку об отсутствии задолженностей.
Банк проверит юридическую чистоту объекта и оценит его, а затем примет решение о выдаче ипотеки
В каких банках можно оформить «Семейную ипотеку»
Актуальная информация о банках, предоставляющих льготные жилищные программы, доступна на сайте оператора — Дом.РФ. Сейчас в программе участвует 71 финансовая организация
Список банков может меняться по мере того, как будет заканчиваться лимит средств, выделенный каждой конкретной финансовой организации. Уточнить, выдает ли конкретный банк «Семейную ипотеку» в данный момент, можно на официальном сайте
Почему банк может отказать в «Семейной ипотеке»
Как рассказал «Ленте.ру» Эльман Мехтиев, в льготной ипотеке могут отказать, если выбранное вторичное жилье:
- находится в регионе, где программа не действует;
- признано ветхим;
- построено раньше установленного программой срока;
- стоимость объекта превышает установленный лимит программы.
Даже если жилье соответствует требованиям программы, в ипотеке могут отказать из-за самого заемщика. Это произойдет, если:
- заемщику исполнится более 75 лет на момент погашения ипотеки;
- заемщик имеет стаж менее трех месяцев на последнем месте работы (это относится и к ИП).
«Также раньше были случаи в федеральных программах, когда были исчерпаны квоты. Эти же риски возможны и в новой программе — выделенного на субсидирование ставок бюджета всегда мало», — подчеркнул Эльман Мехтиев.
Ограничения и уязвимости программы
По условиям программы банк может потребовать досрочного погашения кредита при обнаружении недостоверных сведений, предоставленных заемщиком. К примеру, если выяснится, что квартира была приобретена у взаимозависимых лиц, например, у брата или матери, то субсидированной ставки по ипотеке можно лишиться.
«В этом случае банк вправе повысить проценты до уровня ключевой ставки на дату получения кредита плюс два процента. Впрочем, в практике семейной ипотеки на новостройки такие ситуации были буквально единичными», — рассказал «Ленте.ру» исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Еще один подводный камень, о котором стоит знать заемщикам, — это риск потерять квартиру в случае невыплаты ипотеки, даже если она является единственным жильем, рассказал Ярослав Баджурак. Исключение — случаи, когда долг не больше 5 процентов от стоимости жилья.
Риски покупки вторичного жилья
Нельзя забывать, что приобретение квартиры на вторичном рынке, в том числе и по программе льготной ипотеки, сопряжено с юридическими и техническими рисками, рассказала Надежда Капустина.
- Частые юридические проблемы: непрозрачная история объекта, неучтенные наследники, незаконные перепланировки.
- Частые технические проблемы после сделки: изношенные коммуникации, плохое состояние несущих конструкций и некачественный ремонт.
«При выявлении юридических дефектов необходимо обратиться к нотариусу и юристу для фиксации нарушений и подготовки претензии продавцу. В крайних случаях придется обращаться в суд для признания сделки недействительной», — рассказала Надежда Капустина.
Технические недостатки, скрытые продавцом, также могут стать основанием для судебного разбирательства, отметила эксперт.
«В этом случае потребуется независимая экспертиза для подтверждения существенности выявленных дефектов», — заключила она.