Казалось бы, отмена льготной массовой ипотеки должна была негативно отразиться только на покупателях так называемой обычной недвижимости. Однако неудобства приходится терпеть и тем, кто собирался приобрести элитное жилье. Да-да, его тоже покупают в ипотеку – рассказываем, почему и на каких условиях.
Льготная ипотека для миллионеров
Конечно, наиболее болезненным образом отмена льготной ипотеки отразилась на тех россиянах, кого называют средним классом. Однако и для рынка элитного жилья без последствий это тоже не осталось, хотя влияние отмены с уверенностью можно назвать минимальным. Достаточно посмотреть на цены – допустим, по итогам конца 2024 года. Итак, стоимость квадратного метра:
- в классе «элит» - около 1,9 млн рублей.
- в классе «премиум» - порядка 1,3 млн рублей.
- в классе «делюкс» - 2,8 млн рублей.
Стоимость квартиры:
- Класс «премиум» - 150 млн рублей.
- Класс «делюкс» - 480 млн рублей.
- Класс «элит» - 250 млн рублей.
Разумеется, это в разы больше, чем максимальные суммы по льготной ипотеке. Так что теоретически, конечно, для покупки элитного жилья льготной ипотекой воспользоваться было можно. Но только это было мало кому нужно.
Элитные квартиры в ипотеку – как это работает
В сегменте «элит», как утверждают участники рынка, не менее 30% всех квартир, апартаментов и пентхаусов покупалось с использованием заемных средств – то есть, кредитов. Однако для покупателей такого жилья ипотека – вовсе не необходимость, а полезный финансовый инструмент. С его помощью можно повысить ликвидность капитала и даже оптимизировать расходы.
Чаще всего ипотеку берут при покупке жилья класса «премиум» - то есть, апартаментов и квартир стоимостью до 50 млн рублей. В этом случае кредит может покрыть внушительную часть стоимости жилья.
Какие кредиты берут покупатели жилья класса «делюкс» в Москве? Раньше, до отмены льготной ипотеки, они отдавали предпочтение так называемым комбинированным займам. Часть стоимости попадала под льготную программу, по которой лимит составлял 12 млн рублей, а другую часть приходилось «добирать», оформляя потребительский кредит. Особенно популярным такой формат был, конечно, раньше, когда ипотечные ставки были относительно невысокими.
Солидные рассрочки
Но вот ставки по ипотеке повысились, и получить кредит на покупку квартиры даже обеспеченным людям стало сложнее. Выход был найден – покупатели переориентировались на рассрочку. Сегодня, как утверждают риелторы, этот инструмент остается базовым, и во многом именно он подстегивает продажи в элитных новостройках.
Многие девелоперы сегодня предлагают покупателям так называемые персонализированные рассрочки. Они составляются индивидуально, с учетом финансовых возможностей клиента, его пожеланий и потребностей. Это может быть, к примеру, беспроцентная рассрочка с графиком, который составляется под клиента, а срок программы тоже рассчитывается в индивидуальном порядке.
Обеспеченные покупатели элитного жилья в Москве сегодня пользуются рассрочкой двух видов – без процентов и с процентами, но на остаток платежа, составляющей до 15%. Как правило, соответствующие договоры заключают на этапе начала строительства жилого комплекса или клубного дома, поскольку условия особенно выгодны – рассрочка может быть нулевой вплоть до завершения строительства, а стартовый взнос – относительно небольшим.
Какую рассрочку можно оформить при покупке квартиры в элитном жилом комплексе, который уже достраивается? В основном, покупатели выбирают полугодовую рассрочку со ставкой от 8 до 15% на остаток суммы. Фактически, это получается ипотека по прежним ставкам.
Ипотека и рассрочка – не единственные доступные инструменты. До сих пор в Москве можно найти компании, которые субсидируют ставки по кредитам, дают дополнительные скидки, предоставляют дисконт.
В целом же жесткая политика, которую в последнее время проводит ЦБ РФ, играет рынку элитной недвижимости только на руку. В таких условиях спрос подогревается, поскольку элитное жилье в Москве по-прежнему имеет статус инвестиционного актива, инструмента для сохранения денег и даже для их приумножения. Элитное жилье дорожает с каждым годом минимум на 15%, поэтому тут есть о чем задуматься.
Кто они, покупатели элитной недвижимости? Брокеры утверждают, что портрет среднестатистического владельца таких активов за последние годы серьезным образом изменился. Сегодня это топ-менеджеры, предприниматели из регионов, а также те, кому удалось поймать финансовую волну – например, заработать денег в условиях активного импортозамещения
