При ключевой ставке 21% и ипотеке под 8% (если брали 2-3 года назад) досрочное погашение кажется абсурдом. Зачем гасить дешёвый кредит, если свободные деньги можно вложить под 15 - 20% годовых?
Но есть нюансы. Разберём неочевидную стратегию с ОФЗ, которая может позволить заработать на разнице ставок и закрыть ипотеку с прибылью.
---
Для примера и расчетов:
- ставка по ипотека - 8%
- Остаток долга - 10 млн (для удобного расчета)
- Оставшийся срок - 28 лет
- Платеж - 73 000 руб
- Есть свободные деньги - 5,5 млн на погашение
1. Почему досрочное погашение может быть ошибкой?
- Доходность ОФЗ 26238: 15% к погашению (до вычета налогов).
- Чистая выгода: 15% (доход) – 8% (расход) = 7% в год
---
2. Облигации вместо досрочки: как это работает?
Ваш инструмент: ОФЗ 26238 (погашение — 2041 г., номинал 1 000 руб.).
- Цена покупки: 550 руб. за бумагу (55% от номинала).
- Купон: 35.4 руб. каждые 6 месяцев
- Доходность к погашению: 15% (за счёт роста цены до 1 000 руб. к 2041 г.).
Схема действий:
1. Вложить 5.5 млн руб. в ОФЗ 26238 (10 000 шт. × 550 руб.).
2. Годовой доход с купонов: 35.4 руб. × 2 × 10 000 = 708 000 руб.
3. После налога (13%): 708 000 × 0.87 = 616 000 руб.
4. Ежемесячно снимать: 616 000 / 12 = 51 333 руб.
5. Платеж по ипотеке: 73 000 руб./мес → доплачивать 21 667 руб./мес из других источников.
Итог за год
- Вложили 5.5 млн → получили 616 000 руб. купонов → покрыли часть ипотеки.
- Убыток: 21 667 × 12 = 260 000 руб. (но это компенсируется будущим ростом цены облигаций).
---
3. Главный бонус: рост цены ОФЗ при снижении ключевой ставки
- Сейчас: цена 550 руб. из-за ставки 21%.
- При снижении ставки (надеюсь через несколько лет): цена вырастет до ~900 руб.
- Продажа облигаций:
- 10 000 шт. × 900 руб. = 9 000 000 руб.
- Прибыль: 9 000 000 – 5 500 000 = 3 500 000 руб.
- После налога (13%): 3 500 000 × 0.87 = 3 045 000 руб.
---
4. Риски и подводные камни
- Сроки: снижение ключевой ставки может затянуться на 3-5 лет.
- Налоги: 13% с купонов и прибыли от продажи.
- Инфляция: если ставки не снизятся, реальная доходность может быть меньше
Самый негативный сценарий:
- Ключевая ставка остаётся высокой → ждём погашения ОФЗ в 2041 г (через 16 лет).
- Ваши 5.5 млн превратятся в 10 млн** (10 000 × 1 000 руб.) и после погашения ипотеки у вас останется около 3,2 млн.
---
5. Итог: для кого подходит стратегия?
- Для тех, у кого есть подушка безопасности (чтобы покрывать недостачу 21 667 руб./мес).
- Для инвесторов, готовых ждать 3-5 лет снижения ставок.
- Для владельцев ИИС (вернёте 13% налога → повысите доходность)
- Для тех, у кого есть лишние деньги для погашения
---
А вы бы рискнули?
Делитесь мнением в комментариях!
Для удобства можно читать в ТГ