Продажа недвижимости — это доход, и по общему правилу с него нужно заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако есть случаи, когда продавец освобождается от уплаты налога. Рассмотрим их подробно.
1. Если недвижимость в собственности более минимального срока
Главное условие для освобождения от НДФЛ — срок владения объектом.
3 года, если получены:
по наследству;
в дар от близкого родственника;
в результате приватизации;
по договору ренты (пожизненного содержания);
от личного фонда в соответствии с условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества.
Минимальный срок владения три года также установлен для единственного жилья.
Жилье считается единственным, если нет в собственности (включая совместную собственность супругов) иного жилого помещения (доли). Не учитывается жилье которое приобрели в течение 90 календарных дней до даты продажи
5 лет — в остальных случаях (например, куплена или подарена неродственником).
Пример: Если вы купили квартиру в 2018 году и продали её в 2024-м (6 лет владения), НДФЛ платить не нужно.
2. Если продажа не приносит дохода
НДФЛ платится только с прибыли — разницы между ценой продажи и расходами на покупку. Если недвижимость продана:
не дороже, чем куплена (например, купили за 5 млн, продали за 4,8 млн — налога нет);
по цене кадастровой стоимости × 0,7 (если продажа дешевле, налоговая может доначислить налог исходя из 70% кадастровой стоимости).
3. Использование имущественного вычета
Если срок владения менее минимального, можно уменьшить налогооблагаемую базу:
На 1 млн рублей — для квартир, комнат, домов, земельных участков.
На 250 тыс. рублей — для иной недвижимости (гаражи, нежилые помещения).
Пример: Квартира продана за 6 млн рублей, в собственности была 2 года. Налог = (6 000 000 – 1 000 000) × 13% = 650 000 руб.
4. Другие случаи освобождения от НДФЛ
Дарение недвижимости (но одаряемый может заплатить налог, если даритель не близкий родственник).
5. Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ с доходов от продажи жилья.
Если выполняются все следующие условия:
в том же году или до 30 апреля следующего года куплено новое жилье;
общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость;
кадастровая стоимость проданного жилья не более 50 млн руб.;
налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.
При наличии права освобождающего от уплаты налога, декларацию подавать не нужно.