Ещё вчера на месте Европейского стоял посёлок, самовольно заселённый цыганской диаспорой. Сегодня здесь вырос район новостроек в европейском стиле. Жильё — класса стандарт и комфорт, жить в Европейском считается престижным. Более того, купив здесь недвижимость, собственники редко выставляют свои объекты на продажу. Почему? С этим вопросом разбиралась эксперт офиса Vysotsky Estate в Тюмени Светлана Гришко.
Локация
Европейский — новый микрорайон в Центральном административном округе Тюмени на левом берегу реки Туры. Официальное название — Заречный микрорайон 4.
Левобережную часть Тюмени с правым берегом соединяют один пешеходный мост Влюблённых и три автомобильных — Мельникайте, Профсоюзный и Челюскинцев.
Микрорайон Европейский делится улицей Защитников Отечества на две части, расположенные друг напротив друга.
Освоением территории занимаются три застройщика: «Брусника», «Страна. Девелопмент» и «ВЕСТА-Девелопмент». Наш обзор посвящён той части, где работает «Брусника».
История застройки
С 70-х годов XX века на этом месте стоял цыганский посёлок. В конце 2000-х земельный участок вошёл в план комплексного развития территории города. Цыганскую общину переселили в посёлок Славянский, который построили вблизи посёлка Березняки. А на месте, где стояли цыганские дома и коттеджи, началась стройка.
Первую сваю ЖК «Европейский» забили в начале 2011 года, а уже в 2012-м в высотки заселились первые жители. Последние цыганские дома снесли в 2014 году.
Логическое продолжение ЖК «Европейский» воплощено в концептуальных решениях ЖК «Европейский квартал», «Дом у озера» и «Зарека» с поэтапной сдачей в 2025–2030 годах. Единая стилистика объединяет эти жилые комплексы в микрорайон «Европейский» застройщика «Брусника».
Застройщик
Землю под застройку выкупил у города местный застройщик ООО «Партнёр-инвест». Компания работает с 2004 года. В 2006 году был запущен проект комплексного освоения территории 3-го Заречного микрорайона. Этот проект в последующем изменил социальную карту Тюмени. А в 2011 году началось строительство ЖК «Европейский».
Компания провела ребрендинг в 2012–2014 годах и сменила название на ООО «Брусника. Специализированный застройщик». Единственный владелец — экс-депутат Тюменской гордумы Алексей Круковский. Отмечу, что депутатом в V созыв (2008–2013 годы) его избрали, когда он уже был владельцем строительного бизнеса с хорошей репутацией в городе.
В наши дни «Брусника» выросла из локального бренда в федерального девелопера. Компания ведёт строительство многоэтажных жилых домов и комплексно развивает городские территории в Москве, Санкт-Петербурге, Тюмени, Екатеринбурге, Новосибирске, Омске, Сургуте, Липецке, Видном и Кургане. С 2019 года штаб-квартира «Брусники» находится в Екатеринбурге.
Транспортная доступность
Левобережную часть Тюмени с правым берегом соединяют три автомобильных моста. Топонимика соответствует названиям улиц, на которых они построены: Мельникайте, Профсоюзная, Челюскинцев и его дублёр.
Выехать из локации на авто можно беспрепятственно в разных направлениях.
Через улицу Газовиков или улицу Защитников Отечества — в сторону улицы Алебашевской. Далее через Профсоюзный мост:
🚘 направо — в центр города;
🚘 налево — в сторону улицы Дружбы в направлении Салаирского, Велижанского или Тобольского тракта;
🚘 прямо — через улицу Разведчика Кузнецова или по улице Тимофея Кармацкого — выезды на мост Мельникайте.
Из исторического центра можно быстро добраться в аэропорт Рощино или Плеханово. Но без пробок лучше это делать по ТКАД.
Согласно утверждённому плану освоения территории, в ближайшей перспективе здесь появятся новые улицы и развязка на пересечении улиц 2-й Луговой и Щербакова. Они повысят транспортную и пешеходную доступность района и снизят загруженность дорожной сети.
Остановки расположены вдоль проезжей части около домов на улицах Эрвье, Защитников Отечества и Газовиков.
Транспортный хаб района — остановка «Филиал библиотеки им. А. С. Пушкина» на пересечении улиц Газовиков и Заречного проезда. Отсюда можно уехать в любой район города. Первые рейсы — примерно с 6 часов утра. Здесь проезжают следующие автобусы: № 8, 12, 36, 36к, 39, 49, 51, 51д. Маршрутки — № 24 и 65.
Инфраструктура
Микрорайон Европейский проектировался как комплексное пространство, которое включает в себя не только жилые строения, но и социальную, торговую, образовательную и рекреационную инфраструктуру.
Внутри микрорайона Европейский — детский сад № 160 «Планета мечтателей» на 325 мест и средняя школа № 94 на 1000 мест. Эти социальные объекты построены «Брусникой» в едином концептуальном стиле микрорайона и переданы городу. Для записи требуется прописка в пределах Европейского микрорайона, но и это не спасает. Дети учатся в две смены по 35–40 человек в классе, а мест всё равно не хватает.
В качестве альтернативы в Заречном районе есть муниципальные детские сады № 134 и 167 и школа № 43. Бонусом — частные детские сады.
По результатам ЕГЭ 2023-2024 годов средняя общеобразовательная школа № 94 заняла 31-е место среди школ Тюмени и Тюменской области. Больше 250 баллов набрали 7 учеников, больше 220 баллов — 16.
СОШ № 43 заняла в этом рейтинге 55-е место — 4 и 3 ученика соответственно.
Для сравнения: лидер этого рейтинга — Тюменская областная физико-математическая школа. Она выпустила 12 учеников с 220+ баллов и 37 учеников с 250+ баллов.
Детский сад «Планета мечтателей» — в десятке лидеров муниципальных дошкольных учреждений города.
В шаговой доступности — детская школа искусств «Гармония» с четырьмя направлениями: хореографическим, музыкальным, художественным и отделением музыкально-эстетического воспитания детей 2–6 лет.
Неподалёку открыта библиотека «Центр семейного чтения имени А. С. Пушкина», филиал Центральной городской библиотеки с вековой историей. В местной «Пушкинке» регулярно проводятся открытые мероприятия для читателей.
Медицинские услуги жители микрорайона получают в городской поликлинике № 1. Кроме того, на первых этажах домов работают частные многопрофильные клиники, стоматологические и косметологические кабинеты, а также клинические лаборатории.
Центр интегративной медицины «Марциаль» открыли в конце прошлого года. Это единственный на Урале и в Западной Сибири центр с оснащением мирового уровня по концепции превентивной медицины и восстановления здоровья по методике австрийского врача Ф. К. Майера. Концепция одобрена Министерством здравоохранения РФ и применяется в оздоровительных центрах мира.
В локации много мест для занятий спортом: спортклубы, фитнес-центры, бассейны.
Аквапарк «Лето-Лето» занимает площадь 11 000 м² и вмещает до 2500 посетителей. В аквапарке больше 70 аттракционов и водных горок. Для детей выделена отдельная зона. Работает аквапарк круглый год.
Шаговая доступность из центра Европейского микрорайона:
🚶средняя общеобразовательная школа № 43 — 7 минут;
🚶 средняя общеобразовательная школа № 94 — 5 минут;
🚶 детский сад № 160 — 3 минуты;
🚶 школа искусств «Гармония» — 7 минут;
🚶 ТЦ «Европейский» — 1 минута;
🚶 ТЦ «Заречная блошинка» — 10 минут;
🚶 ТЦ «Зелёный Берег» («Лента», Hoff, RBT и пр.) — 10 минут;
🚶 рынок «Алебашевский базар» — 15 минут;
🚶 ТЦ «Панама» — 15 минут.
Погулять тоже есть где. Например, если направиться по улице Защитников Отечества в сторону улицы Мельникайте, то в районе улицы Тимофея Кармацкого расположены пешеходные зоны с интересными арт-объектами. Постарались компании-застройщики, ведущие деятельность в этом районе.
Парк Дружбы России и Кореи может удивить тех, кто здесь ни разу не бывал. Чем? Традиционными беседками кёнпходэ с узнаваемыми восточными крышами и бронзовым драконом, например. А ещё здесь регулярно проводятся культурные мероприятия.
Если пройдёте чуть дальше, то на противоположной стороне увидите ещё одно облагороженное пространство — бульвар Пожарных и Спасателей, примыкающий к одноимённому парку. Здесь установлены монументальные композиции, посвящённые подвигу пожарных. Тут же — знаменитый кот Семён, который долго и верно служил в части МЧС в Тюмени и положил начало отрядам «семёнычей» — котов-спасателей — по всей России.
В ближайшие годы в районе улицы Защитников Отечества появится аналогичный бульвар. Скорее всего, это произойдёт после завершения строительства жилого массива в этом районе.
В локации растянулся лесопарк им. Гагарина. Остаток леса на левом коренном берегу Туры — памятник природы регионального значения. А на противоположной стороне по диагонали находится парк «Ватутинская роща». Это один из самых экологически чистых районов в городе — на его территории нет промышленных предприятий.
Оба парка — часть немногих «зелёных пятен» на карте современной Тюмени, её легкие.
Об объекте
В городских СМИ микрорайон Европейский от «Брусники» часто называют первопроходцем Тюмени в сфере благоустройства дворов и грамотного проектирования жилья. Профессиональное агентское сообщество Тюмени выделяет микрорайон и застройщика на фоне конкурентов. Отзывы исключительно положительные.
ЖК «Европейский» состоит из пяти очередей строительства, причём каждая очередь — это отдельное проектное решение. Кварталы названы по буквам латинского алфавита: «Альфа», «Бета», «Гамма», «Дельта» и «Омега». В их границах построены 4 кирпичных и 26 монолитно-каркасных 10–17-этажных жилых домов.
Рассмотрим дома по годам ввода в эксплуатацию.
«Альфа» и «Бета», 2011–2013 годы. В подъездах есть колясочные и лифты. Планировки квартир, начиная с 2-комнатных, предусматривают по два санузла — раздельный и совмещённый. В квартирах даже на 1-м этаже есть балконы, лоджии, кладовые помещения и ниши. Придомовая территория не огорожена. По современным меркам это похоже на «стандарт». Класс энергетической эффективности — С.
«Гамма», 2013–2015 годы. Дома по 11–17 этажей. Отличительной особенностью стала закрытая территория двора с пропускной системой. В некоторых домах в квартирах первого этажа есть террасы. Эту серию по современным меркам уже можно обозначить как «стандарт+».
«Дельта», 2016–2019 годы. Дома состоят из нескольких секций. В каждой из них от 10 до 18 этажей. Класс — «комфорт». Класс энергетической эффективности — А.
«Омега», 2014–2018 годы. Дом 32 по улице Эрвье — кирпичный, 10-этажный, на 165 квартир. Дом 32, корпус 1 по улице Эрвье — 694-квартирный комплекс на стилобате, разделённый на три 17-этажных дома-секции. В 2-этажной галерее, которой они объединены, расположены торговые и офисные помещения. Территория со стороны двора огорожена. В сквозные парадные можно пройти с улицы Защитников Отечества и с территории двора. Есть подземный паркинг.
Кстати, офис Vysotsky Estate расположен именно в этом доме по адресу: ул. Эрвье, 32, к. 1, 2-й этаж.
Логическим продолжением ЖК «Европейский» является ЖК «Европейский квартал».
Квартиры, планировки и цены
Чем ближе к нашему времени, тем комфортнее становилось жильё. Очевидно, микрорайон Европейский проектировался хотя и без привязки к классификации, но с учётом трендов в сфере создания качественного комфортного жилья и среды обитания будущих жителей.
Другое дело — ЖК «Европейский квартал», который анонсировался как продолжение ЖК «Европейский». Дома сдаются с 2020 года.
Жилой комплекс состоит из домов переменной этажности в 9–10 этажей и урбан-вилл в 5–6 этажей. Территория закрыта, дворы без машин. В квартирах — планировки семейного формата с большой кухней-гостиной, достаточным количеством свободного пространства и террасами. Стены из гипсокартона дают возможность совершенствовать планировку минимальными усилиями и без согласования. Вероятно, это ответ на запрос современности: в большинстве квартир первых домов основного ЖК «Европейский» жители после получения квартир сносили перегородки и объединяли кухню размером 12,8 м² и жилую комнату в одно просторное помещение. Газа в домах нет, плиты электрические.
Продолжение «Европейского квартала» — комплекс «Дом у озера», который строится сейчас. Завершение проекта запланировано на 2030 год. ЖК состоит из урбан-вилл, таунхаусов, секционных домов и башни. Архитектурная концепция проекта разработана «Брусникой» совместно с французским бюро. В основу концепции лёг принцип mixed-use, предполагающий объединение в пределах одной локации жилой, коммерческой и рекреационной функций. Цель — сформировать внутри городской застройки атмосферу загородной жизни и уютного соседства, органично связать урбанистический и природный ландшафты.
В IV квартале этого года будет сдана первая очередь. Площадь квартир — от 34 до 214 м². Есть студии, 1-, 2-, 3- и 4-комнатные квартиры. Стоимость — от 7 080 000 рублей.
В таунхаусах 3-уровневую квартиру с кухней-гостиной и четырьмя спальнями площадью 153,6 м² можно купить за 24 240 000 рублей В стоимость входят предчистовая отделка, отдельный вход, лоджия, окна в пол, вид во двор, окно в санузле, зенитное окно, гардеробная, панорамное остекление, постирочная, мастер-спальня.
Сравнивать квартиры в домах 2011 и 2025 годов не будем, потому что это по определению невозможно. В качестве подтверждения покажу планировку квартиры в доме 2011 года постройки и в доме, сданном в 2024 году.
Что касается стоимости аренды жилья, то она стартует от 2000 руб./сутки. Стоимость аренды на длительный срок — от 20 000 рублей за студию и «однушку», от 30 000 рублей за «двушку» и от 40 000 рублей за «трёшку».
Отделка
Дома в микрорайоне Европейский сдаются ежегодно. Поэтому квартиру можно купить как в новостройке, так и на вторичном рынке. Достойных вариантов достаточно. Даже на вторичном рынке есть предложения квартир, в которых никто никогда не жил. Они как приняты от застройщика в улучшенной черновой отделке, так и стоят — ждут своего нового хозяина. Такая отделка включает цементно-песчаную стяжку на полу, штукатурку на стенах, пластиковые окна с двойным энергосберегающим пакетом, стальные радиаторы, электроснабжение, водопроводные стояки из полипропилена и входную стальную дверь.
Управляющая компания
В микрорайоне Европейский домами управляет собственная компания «Брусника. Управление домами». Жители её хвалят. За что?
За качество обслуживания. За то, что МОПы (места общего пользования) всегда чистые.
За то, что фасады зданий и подъезды до сих пор как новые.
За то, что во дворах с раннего утра в любое время года работают дворники. За озеленение. За оперативность в решении вопросов — это отдельный пункт, который большинство жителей отмечают с особой благодарностью. В домовом чате есть человек от УК, который мгновенно даёт обратную связь на претензию и координирует команду на устранение проблемы.
Коммуникации с жителями уделяется повышенное внимание. Есть даже мобильное приложение УК, с помощью которого можно оплатить услуги, подать заявку, оценить качество работ, узнать о проведении ремонтных работ, плановых отключениях и общедомовых праздниках.
Через мобильное приложение есть доступ к камерам во дворах, подъездах и паркинге.
Отдельно отмечу организацию площадок сбора ТБО. Вдоль проезжей части установлены финские круглые мусорные баки. Выглядят эстетично, декорированы под стилистику и гармонично вписываются в пространство. По сути, это огромные закрытые резервуары, вкопанные в землю. Ёмкость-накопитель находится на глубине.
«Коммуналка» оплачивается в разных домах по-разному. Всё зависит от площади квартиры, количества дополнительных услуг, инфраструктуры дома и прилегающей территории, показаний телеметрических счётчиков. За 1-комнатную квартиру выходит примерно 2,5 тыс. рублей + телеметрия. Как отмечают жители, квартплата в ЖК «Европейский» и ЖК «Европейский квартал» отличаюеся существенно.
Внутренняя инфраструктура
В самом центре Европейского микрорайона находится Площадь Европы — популярное место с продуманным ландшафтным дизайном, брусчаткой с подсветкой, цветным фонтаном.
Коммерческие помещения есть на первых этажах во всех домах и в закрытом паркинге. В продаже есть «коммерция» как в строящихся, так и в уже готовых домах. Некоторые объекты сдаются в аренду. Например, помещение без ремонта на первой линии можно арендовать от 1,5 тыс. руб./м². А купить в строящихся домах со сроком сдачи через год — по цене от 137 тыс. руб./м².
Стрит-ретейл включает более сотни точек продаж и сервисных пунктов:
📌 продуктовые магазины сети «Пятёрочка», булочная, хлебный супермаркет, фермерские продукты, овощи-фрукты;
📌 по несколько ПВЗ всех маркетплейсов;
📌 общепит (семейный ресторан, кофейни, таверна, кальянные и т. д.);
📌 салоны красоты (барбершопы, парикмахерские, маникюрные), груминг для животных, аптеки, клиническая лаборатория, стоматология;
📌 образовательные и языковые центры, художественные студии, частный детский сад и пр.
Тёплые кладовки можно арендовать по цене от 3 тыс. рублей в месяц.
В свободной продаже есть парковочные места. Или можно взять машино-место в аренду. Выбор большой, бюджет разный. Есть семейные варианты. Цены на покупку стартуют от 300–480 тыс. рублей. Аренда — от 3,5 тыс. рублей в месяц.
Большинство закрытых территорий дворов свободны от машин. Но есть дворы, где жители паркуют машины прямо около подъезда.
Уличная парковка расположена по периметру домов. Места парковки обозначены дорожной разметкой.
Микрорайон Европейский — идеальное место для тех, кто занимается спортом. В общественном пространстве для жителей обустроено всё необходимое:
⚽ 10 спортивных площадок;
⚽ уличные тренажёры;
⚽ 4 км велодорожек;
⚽ поле для стритбола и мини-футбола;
⚽ скамейки для отдыха;
⚽ 20 современных детских игровых площадок с прорезиненным покрытием.
На территории школы есть сезонная спортивная коробка. Летом — футбол, зимой — хоккей.
Новой достопримечательностью микрорайона стало озеро естественного происхождения Тихое. Раньше водоём был заброшен, но «Брусника» самостоятельно провела работы по благоустройству озера: очистили, расширили, вокруг посадили цветы, а над водой проложили мостики и пирс.
ЖК «Европейский» от ЖК «Европейский квартал», помимо проезжей части улицы Газовиков, отделяет променад, на котором установлены часы. По ним можно сверить местное время с Москвой и столицами европейских стран.
Портрет жителя микрорайона
Маргиналов и асоциальных граждан здесь не встретишь. Район считается престижным. В микрорайоне проживает много семей с детьми, а также северян, переехавших из ХМАО — Югры и ЯНАО. Эти северные регионы территориально входят в состав Тюменской области, хотя в 1993 году получили статус субъектов Российской Федерации. Квартиры покупаются для детей-студентов или как своё жильё для периодических визитов в Тюмень с перспективой смены места жительства на пенсии.
Многие здесь купили квартиры по ДДУ и проживают с момента получения ключей. Жители дают высокую оценку качеству жизни в микрорайоне.
Недостатки проекта
❌ В офисных помещениях слабо продумана система вентиляции. Окна достаточно большие, но форточки находятся на высоте более 2 м. Чтобы их открыть на проветривание, необходимы сноровка, длинная палка и стальные нервы.
В некоторых домах плохая шумоизоляция. Особенно в кварталах первых волн застройки — «Альфа» и «Бета». Некритично, но соседей всё-таки слышно. Требуются дополнительные расходы на организацию шумоизоляции, если квартира без ремонта.
❌ В районе Заречной части Тюмени активно ведётся стройка. Не только «Брусника», но и порядка 10 других застройщиков возводят жилые комплексы от комфорт+ до бизнес-класса. Поэтому красивыми видами без башенных кранов из большинства окон можно будет полюбоваться только через пару-тройку лет.
❌ Жители микрорайона отмечают, что на улице Защитников Отечества, которая условно разделяет Европейский микрорайон на две части, мало пешеходных переходов. На участке улично-дорожной сети протяжённостью около километра всего три пешеходных перехода. Из-за этого жители переходят дорогу вне «пешеходников».
Дорожное покрытие на некоторых участках подъездных путей разбито. Опять же, ввиду проведения стройки на прилегающих территориях. В сезон дороги и тротуары ремонтируют.
❌ Переполненные мусорные баки, особенно после выходных, — ещё один недостаток, который нравится разве что воронам.
Перспективы локации
Сегодня Зарека в Тюмени — это новый центр города. Так её позиционируют девелоперы, застройщики и местные власти, когда речь заходит о перспективах развития города. Да, здесь много уже сданных новостроек, много объектов на этапах котлована, цоколя, финального, готовящегося к сдаче ЖК. Без преувеличения — застройщики-лидеры представлены в одной локации. Этакая ярмарка тщеславия, предлагающая жильё в сегментах стандарт-, комфорт-, бизнес- и элит-класса.
Новые проекты удивляют амбициозностью предложений не только комфортного жилья, но и новой среды для жизни человека. Так, в ближайшее время в 5-м Заречном будет построена современная школа с углублённым изучением искусств и дошкольным отделением «Лира».
Привлекательность Заречного микрорайона — в его интенсивном освоении, где совсем недавно земля практически пустовала, а сейчас отстраивается город будущего. Полным ходом здесь идёт реализация инвестиционных проектов. В обозримом будущем сформируется полноценный научно-образовательный кластер.
В 2022 году Тюменская область стала одним из 25 победителей второй волны отбора проектов по созданию студенческих кампусов мирового уровня в рамках нацпроекта «Наука и университеты». Для этого мегапроекта власти долго искали подходящее место. И нашли его на берегу озера Круглого в Заречной части Тюмени. В планах — строительство учебных и научных лабораторий, технопарка, конгресс-центра. Пространства для творчества и занятий спортом сделают кампус многофункциональным местом, где студенты смогут не только получать знания, но и развивать свои увлечения и таланты. Это создаст уникальную атмосферу, способствующую креативности и инновациям. Предполагается, что кампус не будет ограничиваться только образовательными функциями. Он станет современным общественным пространством для жителей и гостей Тюмени. Здесь планируется проводить культурные мероприятия, выставки и спортивные соревнования. Кампус интегрируется в жизнь города и его культурную парадигму. Завершение всех работ запланировано на 2028 год.
«Алебашево Event Park» — ещё один амбициозный проект в Заречной локации. Здесь уже про рекреацию и туризм. Речь об обустройстве озера Алебашево и прилегающей к нему территории общей площадью 25,8 га. По задумке, локация станет событийным парком с выделенными тематическими зонами — спортивной, культурно-просветительской и гастрономической. На реализацию проекта федеральные власти прошлой осенью выделили 200 млн рублей. Подрядчиком ведутся работы по расчистке территории. Сам же парк обещают построить в ближайшие три года.
Резюме
Европейский микрорайон от «Брусники» — это самодостаточный городской центр, где удалось сформировать современную инфраструктуру, объединить жилую, торговую, рекреационную и образовательную функции. Иными словами — реализовать концепцию города в городе. Это яркий пример того, как с помощью строительства комфортного жилья и создания качественно нового общественного пространства можно изменить мир к лучшему. Проект в своё время, когда другие строили типовые «панельки», стал инновационным для Тюмени. И сегодня мы видим высокую конкуренцию застройщиков не просто в количестве квадратных метров, а в качестве предлагаемого жилья и общественного пространства сверх лимита стандартной «полки в бетонной коробке».
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
Понравился обзор? Ставьте лайк!