Игра престолов по-волгоградски: кто заберёт картофельные угодья?
Если вы думаете, что сельскохозяйственные земли — это скука, навоз и гречка, вы просто не сталкивались с делом Сорокотяги против Колпокчи и Ко. Здесь и отступное с душком, и аренда по доверенности судьбы, и арендаторы-призраки. Словом, всё как в хорошем сериале.
🔴 Сначала был Колпокчи. Потом появился Сорокотяга. А дальше — попкорн.
В июле 2018 года ИП Долгов отдал Колпокчи в аренду четыре земельных участка сроком на 15 лет. Всё законно, красиво, регистрация прошла.
А в августе 2019 Колпокчи передаёт права аренды Сорокотяге. За символические 200 тысяч рублей наличкой. Документы ушли в Росреестр — и тут Колпокчи неожиданно... передумывает! Забирает заявление о регистрации, мол, пошутил.
🔴 Трюк с отступным: аренда «в обход». Сельский детектив: как Сорокотяга вспахал аренду, а Соколов собрал урожай на бумаге
В январе 2020 Колпокчи заключает соглашение об отступном с неким Соколовым. Вместо того, чтобы отдавать Сорокотяге обещанную аренду, передаёт её Соколову. Тот — не теряет времени: регистрирует сделку и через год передаёт её дальше — Поповичу.
АО "Георгиевское" (новый собственник земли) в шоке: мы никакого согласия на это не давали! Сорокотяга — в ярости: где моя аренда?
🔴 Кто крайний? АО «Георгиевское» отвечает за всё
Соколов подаёт иск — требует передать ему участки и взыскать 80 миллионов убытков. За то, что земля у него, а пользуется ею Сорокотяга. Всё это время тот спокойно пашет поле, будто ничего не случилось.
🔴 Райсуд в шоке: признаёт отступное ничтожным, а аренду Сорокотяги — настоящей
Новоаннинский районный суд говорит:
— «Соглашение об отступном ничтожно. Где согласие собственника? А?»
Регистрацию аренды Сорокотяги нужно было провести, ведь:
«Договор подписан, условия согласованы, земля передана. Фактически используется. Почему не зарегистрировано — это уже другая история».
Соколову — отказ. Сорокотяге — почти победа.
🔴 Апелляция: «денег нет — и договора нет».
Волгоградский облсуд решил сыграть в обратную сторону:
— «А докажи, Сорокотяга, что ты вообще деньги заплатил? Не заплатил? Значит, договора нет. А аренда Соколова законна. Всё!»
И всё бы хорошо, но...
🔴 ВС РФ: «Аренда — это не игра в одни ворота»
Верховный суд разобрал это дело, как эксперт по разводам в реалити-шоу:
- Сорокотяга — законный арендатор. Деньги по договору он должен был отдать до подписания. Раз подписали — значит, и деньги отдали. Обратного в деле нет.
- Государственная регистрация — это формальность. Если землю отдали, человек пашет, платит, договор подписан — нельзя притворяться, что аренды нет.
«Сделка связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон».
- Отступное Соколова — попытка «обойти» обязательства перед Сорокотягой, что попахивает недобросовестностью.
«Сорокотяга фактически пользовался участками, а Соколов с Поповичем — только на бумаге».
- А вот и вишенка:
«Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения» (ст. 10 ГК РФ)
🔴 Финал: Верховный суд хлопнул дверью — и отменил всё. Почти.
ВС отменил апелляцию и кассацию. Дело отправлено на новое рассмотрение. Колпокчи, Соколов и Попович остались без аренды, но с перспективой заново объяснять суду, почему у них «всё по-честному». А Сорокотяга — с шансом вернуть себе землю и справедливость.
Вот так аренда сельхозземель превратилась юридическое шоу на 3 сезона
🔴 Мораль сей басни такова:
Не надо передумывать после подписания договоров. Особенно, если земля уже вспахана. И если кто-то думает, что формальность регистрации — это всё, что нужно для победы в суде, Верховный суд готов напомнить: «Юридическая реальность важнее бумажной фантазии».
Основание:
Определение ВС РФ от 31.01.2023 № 16-КГ22-40-К4, п.3 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2023)", утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2023 (текст судебного акта читайте в нашем ТГ-канале https://t.me/advokat_usov/1405 )
Ваш адвокат Усов и команда профессионалов
Запутались в правовых вопросах? Подписывайтесь на наш телеграм-канал, где мы рассказываем как их решать - https://t.me/advokat_usov