Механизм эскроу-счетов для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС) по договорам подряда заработал с 1 марта 2025 года. Первые выводы по нему уже можно сделать: кому это выгодно, в чем минусы, кто будет возводить жилье в Хабаровском крае и как всем этим воспользоваться жителям нашего региона.
А в чем, собственно, вопрос?
Зачем нужен механизм эскроу-счетов в ИЖС - это на самом деле очевидный вопрос, если понимать суть того, как вообще строили частные дома раньше. Классический пример, рассмотрим его подробнее прямо по пунктам.
1. Молодая хабаровская семья внезапно захотела себе частный дом.2. Люди копят деньги 10 лет, либо берут кредит в банке.3. Деньги эта семья несет подрядчику, имеющему готовые решения, либо решает сэкономить, скачивает проекты из Интернета и отдает их на реализацию каким-то сомнительным бригадам.4. Если везет, то людям строят нормальный дом, если не везет, то они получают посредственное жилье с кучей недостатков, или подрядчики их вовсе кидают на деньги и исчезают в неизвестном направлении с долгами и разбитыми надеждами.
Эскроу-счета как раз и нужны для того, чтобы заказчиков никто не мог кинуть. Они работают по очень разумному принципу. Если все упростить, то человек заключает договор на строительство своего дома, но деньги на эти цели отдает не подрядчику, а банку. Банк средства замораживает как раз на эскроу-счете и отдает исполнителю всю сумму только в тот момент, когда довольный заказчик примет работу и зарегистрирует право собственности.
Какие плюсы?
Как уже вскользь упоминалось выше, многие люди не особо обращают внимание на отдельные аспекты при строительстве дома: составляют плохой в юридическом плане договор, не думают о том, какие технологии используются при возведении здания, кто именно занимается строительством. Государство, придумывая новый механизм, эти проблемы решает и защищает своих граждан, хотят они того или нет.
Механизм эскроу-счетов на самом деле не особенно и новый. Его используют уже шесть лет, но раньше это делалось только при возведении многоквартирных домов. Можно спорить о том, действительно ли он так эффективен, но в последние годы практически не слышно историй о том, что какой-то объект заморожен и превращен в долгострой. Все скандальные истории имеют куда более длительную историю. Новые же объекты заказчики возводят точно в срок, чтобы быстрее получить деньги. Чтобы не быть голословными, предлагаем ознакомиться с графиком сдачи новостроек 2025 года. Все подрядчики стараются успеть в срок, а если и задерживаются, то на минимально возможный период, соответствующий законодательству.
Также важно подчеркнуть, что теперь государству безопасно и выгодно использовать в этой отрасли льготные ипотечные программы. Можно быть практически полностью уверенными, что деньги пойдут туда, куда надо, и не бояться, что из казны таким образом станут финансироваться мошенники и фирмы-однодневки.
Важно подчеркнуть, что с этого месяца при использовании льготных ипотечных программ строительство ИЖС будут осуществляться только через эскроу-счета. Другого варианта нет.
Государство стремится навести порядок на рынке, который ранее практически никак не регулировался. Теперь каждый подрядчик обязан зарегистрироваться на портале строим.дом.рф, получив идентификационный номер. Процесс этот тоже не такой быстрый, поэтому на какое-то время спрос может сильно превысить количество предложений, но об этом уже в минусах.
Какие минусы?
Их тоже хватает, но они кажутся все-таки необходимым злом. Первое, строительство будет дороже. И это не предположение, а аксиома. Подрядчик использует свои деньги, либо заемные. Естественно, что допрасходы на кредиты он заложит в стоимость дома и оплачивать их будет заказчик. Второе - вытекает из первого. С рынка исчезнут небольшие компании, не имеющие собственных средств. Да и в целом для подрядчиков установлены определенные критерии. Самые базовые: срок государственной регистрации - более 12 месяцев, имеется опыт строительства частных домов, отсутствуют судебные производства и негативные отзывы. Ограничения приведут к тому, что на рынке остается меньше компаний при том же спросе со стороны заказчиков. Это, соответственно, вновь ведет к удорожанию. По самым негативным прогнозам, только внедрение эскроу-счетов повлечет рост цен на 25-35 процентов.
Стабилизировать процесс удорожания может то, что подрядчиков, работающих в этой сфере, освободили от уплаты НДС.
Третье, многие эксперты опасаются так называемого «потребительского терроризма». Это случается, когда уже сами заказчики пользуются своим особым положением и начинают предъявлять застройщиками откровенно неадекватные требования по типу росписи потолка в стиле Сикстинской капеллы. Не будете рисовать? Тогда не подпишем акт приема-передачи дома. Банки в этом случае будут рекомендовать застройщику судиться, а занять этот процесс может даже не один год. В итоге добросовестный предприниматель окажется в сложном положении, когда не может выбить заработанные деньги, отдать зарплату сотрудникам, заплатить налоги, а потому идет на любые уступки.
Четвертое, введение эскроу-счетов не может полностью решить проблему заморозки работ. Причин для этого всегда будет хватать. Например, очередной кризис, из-за которого взлетают цены на стройматериалы. Уже закредитованные предприниматели не имеют возможности оформить новый заем и вынуждены банкротиться.
Выходом из ситуации могло бы быть поэтапное финансирование объекта с использованием все тех же эскроу-счетов. Перевод денег за уже фактически выполненные работы позволил бы подрядчикам иметь хоть какую-то финансовую стабильность. Сейчас этот механизм удобен только крупным компаниям, для которых строительство частного дома в 10 миллионов - несерьезная сумма.
Как построить дом?
Вся история со строительством индивидуальных частных домов регулируется государственным сайтом строим.дом.рф. Ресурс получился весьма информативным. Пробежимся по основным разделам. Первое, что можно посмотреть, - проекты домов. Предлагается открыть полный перечень или взглянуть на представленные в конкретном регионе. В Хабаровском крае, например, проектов больше четырехсот. Взяты они, естественно, не просто, как картинки из Интернета. Все это проекты конкретных строительных компаний, которые они и предлагают реализовать.
Для каждого проекта уже указаны цена, материал, квадратура. Например, вот такой домик предлагают построить за сумму от 5 638 831 рубля. Уйдет на это примерно три месяца.
Все базовые характеристики уже расписаны. Остается только сидеть и выбирать самый оптимальный для себя вариант.
План помещения тоже предоставляется.
И еще одна полезная функция - возможность ознакомиться с ипотечными программами, предлагаемыми для реализации конкретного проекта.
На сайте можно посмотреть и список организаций, готовых строить в Хабаровском крае с использованием эскроу-счетов. Пока их всего 14. Характерно, что там нет крупных федеральных застройщиков, прихода которых в эту сферу так боялись мелкие предприниматели. Возможно, что эти компании еще просто не успели зарегистрироваться в системе, но более вероятно, что им просто неинтересно заниматься частным домостроением, маржинальность которого сильно ниже, чем возведение МКД.
Есть еще несколько интересных вещей. В частности, страница «Аналитика», где указывается, какие проекты и материалы наиболее востребованы в разных регионах. В Хабаровском крае это, например, клееный брус. Дома возводят чаще в классическом стиле. Средняя площадь - 117 квадратных метров, а цена - 7,7 миллиона рублей.
Также можно выделить странички со статьями на тему строительства и правилами выбора подрядчиков, а также с персональными рекомендациями, которые определяются исходя из заполненной анкеты.
Именно для Хабаровского края появление этого ресурса является логичным продолжением истории с дальневосточным гектаром, о которым уже многие успели позабыть. По сути, у жителей региона появилась возможность спланировать строительство дома с кучей льгот от государства, начиная от бесплатного получения земли и заканчивая выделением средств на возведение собственного коттеджа.
Фактически остается только найти земельный участок, где можно строить, договориться с подрядной организацией, выбрать проект, получить ипотеку от банка, заключить договор и ждать своего дома.
Напомним, что посмотреть уже готовые объекты, а также те, которые находятся в процессе строительства, вы можете на сайте Farpost.ru в разделе «Недвижимость».
Игорь Скуловец, новости Хабаровска на DVHAB.ru